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為穩(wěn)樓市再出“大招”，多地政府出手回購商品房，越來越多的地方政府出手回購當(dāng)?shù)厣唐贩?。來看看是怎么回事?/p>

多地政府回購商品房

日前，貴州省發(fā)文稱，鼓勵(lì)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工開展商品房團(tuán)購，團(tuán)購優(yōu)惠價(jià)格不計(jì)入商品房備案價(jià)格跌幅比例范圍。

據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，近日，市場消息指出，蘇州市政府計(jì)劃定向回購部分新房項(xiàng)目，擬對(duì)6個(gè)區(qū)及4個(gè)縣市共10個(gè)板塊回購約1萬套新房。另一邊，9月蘇州樓市成交數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)同環(huán)比大幅增長，對(duì)此，據(jù)財(cái)聯(lián)社消息，記者從蘇州多個(gè)樓盤了解到，目前相關(guān)部門已回購部分樓盤房源。

資料圖

位于工業(yè)園區(qū)的越秀悅見云庭，為蘇州市政府部門展開回購的項(xiàng)目之一。該項(xiàng)目置業(yè)顧問告訴記者，蘇州相關(guān)部門目前已回購該項(xiàng)目200多套房源，現(xiàn)在樓盤仍有不少房源在市場公開銷售，后續(xù)政府是否還將回購暫不清楚?！罢刭彽姆吭纯赡軙?huì)用于人才房，以較為優(yōu)惠的價(jià)格售予符合要求的人才，也有消息說部分房源或用于保障性租賃住房。”越秀悅見云庭置業(yè)顧問說。蘇州政府還回購了萬科東方雅苑少量房源。該樓盤置業(yè)顧問告訴記者，政府回購了項(xiàng)目約40套房源，不過不排除這部分房源未來再次拿出來銷售?！捌渌鼧潜P后續(xù)也可能會(huì)有回購，主要是幫助部分房企度過困難期，解決項(xiàng)目資金回籠速度較慢的問題?！鄙鲜鲋脴I(yè)顧問補(bǔ)充道。此外，滸關(guān)運(yùn)河印象項(xiàng)目近日暫停了對(duì)外銷售，或與政府收購房源有關(guān)。

克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，9月蘇州市區(qū)商品住宅的成交面積約為122.99萬平方米，環(huán)比增加126.88%，同比增加93.34%。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，9月成交商品住宅中或含部分蘇州政府回購房源。

最近一段時(shí)間以來，越來越多的地方政府出手“回購”當(dāng)?shù)厣唐贩俊２贿^，據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，記者梳理發(fā)現(xiàn)，多數(shù)城市提出的“回購”普遍與安置房、保障房、租賃住房等房源籌集掛鉤。9月7日，市場公開信息顯示，濟(jì)南市國資委官網(wǎng)于9月5日發(fā)布《收購存量房源助力租賃市場——集團(tuán)公開采購社會(huì)優(yōu)質(zhì)存量房作為租賃儲(chǔ)備房源》。從同時(shí)發(fā)布的3份招標(biāo)公告來看，濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)所屬濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)資產(chǎn)運(yùn)營管理有限公司將在全市收購3000套商品房，用于租賃儲(chǔ)備住房，項(xiàng)目資金來源為自籌資金。不過，該文當(dāng)前已不在濟(jì)南市國資委官網(wǎng)顯示。

而在8月，湖州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展聯(lián)席會(huì)議辦公室發(fā)布《關(guān)于持續(xù)促進(jìn)我市房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，通知指出，降低預(yù)售申請(qǐng)條件，中心城市范圍內(nèi)，對(duì)分期申請(qǐng)預(yù)售的項(xiàng)目，單次申領(lǐng)預(yù)售建筑面積從不少于2萬平方米調(diào)整為不少于1萬平方米（土地出讓合同有約定及尾期除外）。同時(shí)，鼓勵(lì)收購滯銷房，對(duì)困難房地產(chǎn)企業(yè)的滯銷房，鼓勵(lì)國有企業(yè)收購，作為保障安置用房等。

此外，河北省邯鄲市磁縣發(fā)布的《關(guān)于支持房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的十條政策措施》顯示，根據(jù)磁縣棚戶區(qū)、城中村改造需求，可購置存量商品房用作異地安置住房，或者提高貨幣化安置比例，積極盤活存量市場房源。房地產(chǎn)去化周期偏長的項(xiàng)目可申請(qǐng)轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房，避免重復(fù)建設(shè)。

專家怎么看？

據(jù)中新社報(bào)道，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，今年以來，特別是三季度以來，已有多城出臺(tái)鼓勵(lì)團(tuán)購購房等政策，出臺(tái)城市多為三四線城市或二線城市的遠(yuǎn)郊區(qū)縣，包括惠州、溫州、巴中、黃岡、承德、連云港等近20地。此番貴州為首個(gè)省級(jí)層面鼓勵(lì)團(tuán)購買房的地區(qū)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)記者表示，針對(duì)機(jī)關(guān)事業(yè)單位的團(tuán)購買房，并不是新鮮事物，但在近期被頻頻提及。其背景還是因?yàn)槎嗟厣唐贩渴袌龀掷m(xù)疲軟，購房團(tuán)購能在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)批量銷售，達(dá)到較好的營銷效果，還能提振市場信心。

李宇嘉認(rèn)為，“購房團(tuán)購”的最大看點(diǎn)有兩個(gè)：一是批量購買，二是優(yōu)惠力度大?！百彿繄F(tuán)購”能在短期內(nèi)消化更多房子，避免了出于保衛(wèi)資金鏈的考慮開發(fā)商之間出現(xiàn)惡性競爭。一輪輪地“殺價(jià)”營銷，既違背商品房預(yù)售管理對(duì)于價(jià)格備案的規(guī)定，也會(huì)強(qiáng)化市場對(duì)于開發(fā)商“繼續(xù)降價(jià)”的預(yù)期。購房團(tuán)購能一定程度上降低降價(jià)的“副作用”，避免比如：前期購房業(yè)主維權(quán)，以及土地市場進(jìn)一步走弱等全鏈條負(fù)反饋循環(huán)。

陳文靜也認(rèn)為，團(tuán)購購房作為房地產(chǎn)調(diào)控的新措施，將對(duì)化解房地產(chǎn)庫存起到一定促進(jìn)作用，預(yù)計(jì)將有更多城市推出相關(guān)政策。同時(shí)，政府仍需權(quán)衡提升銷售規(guī)模與維持區(qū)域價(jià)格穩(wěn)定之間的平衡，保證地區(qū)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受記者采訪時(shí)表示，需要注意，由地方政府直接收購房產(chǎn)的落地難度較大，涉及到如何定價(jià)、如何選擇房源等很多問題。大部分收購的房產(chǎn)是用作保障房、人才房，或難按照市場價(jià)成交。

李宇嘉認(rèn)為，現(xiàn)在各地有建人才房、保障性租賃住房等的需求，一些財(cái)政實(shí)力較強(qiáng)的地方政府可能會(huì)采用這回購待售商品住宅的模式，既幫助開發(fā)商回籠資金，也提振市場預(yù)期和信心。從效果來說，單一政策很難立竿見影。但它是一個(gè)積極的信號(hào)，與此前的稅收、金融等政策聯(lián)合起來，可以多措并舉提振市場情緒。

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國慶實(shí)探北方縣城樓市：開發(fā)商不搞優(yōu)惠促銷，二手房最低單價(jià)僅2000元

“這邊的房子基本都是本地人在買?！?/p>

10月4日上午，在內(nèi)蒙古自治區(qū)呼倫貝爾市轄下阿榮旗的水岸尚品項(xiàng)目銷售中心，銷售人員蔣雪告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“我們這邊暫時(shí)沒有促銷優(yōu)惠，不過您要是能付全款的話，倒是可以給您個(gè)九幾折的優(yōu)惠?！?/p>

國慶黃金周期間，記者在阿榮旗城區(qū)實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，目前當(dāng)?shù)卦谑鄣臉潜P項(xiàng)目基本由本地開發(fā)商開發(fā)，如御林灣、植桂園、吉祥坤泰、學(xué)府世家、榮府華庭、鼎潤家園、桃李家園等，不過各項(xiàng)目銷售現(xiàn)場的看房人并不多，開發(fā)商也大多沒有開展相關(guān)的優(yōu)惠促銷活動(dòng)。

阿榮旗城區(qū)某樓盤項(xiàng)目 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

樓盤跟著學(xué)校建，國慶也無優(yōu)惠促銷

記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，與大城市樓盤著重宣傳項(xiàng)目學(xué)位、商業(yè)配套、軌道交通等不同，阿榮旗的樓盤在推廣上顯得樸實(shí)無華，比如當(dāng)?shù)卮蠖鄶?shù)樓盤項(xiàng)目就是圍繞著當(dāng)?shù)赜忻闹袑W(xué)來規(guī)劃建設(shè)的，在價(jià)格上也會(huì)比其他距離學(xué)校較遠(yuǎn)的項(xiàng)目高上500~1000元/平方米。

“我們這個(gè)項(xiàng)目最大的優(yōu)勢還是學(xué)區(qū)優(yōu)勢，距離阿倫中學(xué)（初中）和阿榮旗第一中學(xué)（高中）都很近，步行的話大概5~6分鐘的樣子?！笔Y雪告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，孩子上初中需要片區(qū)樓盤的學(xué)位，這也是不少人買房子最看重的。

記者在走訪中了解到，在阿榮旗超市、餐飲、銀行等基礎(chǔ)生活配套較為集中的區(qū)域主要集中在向陽片區(qū)，而多數(shù)新建商品房項(xiàng)目則位于城西的幸福片區(qū)。

在阿榮旗從事房地產(chǎn)多年的陳超告訴記者， “大概在7、8年前，阿榮旗房價(jià)比較堅(jiān)挺的地方，是位于商業(yè)配套較好的城中心——向陽片區(qū)。到了2014年，縣一中遷到西邊的幸福片區(qū)后，當(dāng)?shù)夭簧倮蠋?、公?wù)員等人群紛紛選擇在幸福片區(qū)置業(yè)。城中心的小區(qū)雖然周邊配套還在，但部分房子老舊嚴(yán)重?！?/p>

阿榮旗幸福片區(qū)的水岸尚品項(xiàng)目銷售中心 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

在幸福片區(qū)的水岸尚品項(xiàng)目銷售中心，正在看房的楊秋華告訴記者，她兒子在縣城當(dāng)老師，今年底準(zhǔn)備結(jié)婚，剛好趁假期過來看下房子。“這個(gè)項(xiàng)目一二期的房子都賣光了，我現(xiàn)在是看三期和四期的房子。”

“在阿榮旗買房的主要還是當(dāng)?shù)厝?，如老師、公?wù)員等剛需群體，以及部分從農(nóng)村到縣城買房的。不像大城市，有很多是買房投資的。”陳超說道。

對(duì)于大城市的開發(fā)商而言，國慶黃金周是營銷的重要節(jié)點(diǎn)。而記者在阿榮旗城區(qū)走訪發(fā)現(xiàn)，在目前在售樓盤的主要集中區(qū)域幸福片區(qū)，各樓盤銷售現(xiàn)場基本沒有推出相關(guān)的優(yōu)惠促銷活動(dòng)，看房者也不多。

房價(jià)多年幾無變化，二手房比新房更便宜

從阿榮旗的樓盤價(jià)格走勢來看，近幾年的整體波動(dòng)并不大。

據(jù)吉屋網(wǎng)數(shù)據(jù)，近三年阿榮旗的二手房價(jià)格一直穩(wěn)定在4200元/平方米左右。阿榮旗的新房價(jià)格在第三方平臺(tái)無法查到，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介黃理告訴記者，“阿榮旗近五年新房價(jià)格基本上沒啥變化，一直穩(wěn)定在5000~6000元/平方米，不像大城市的房價(jià)存在上升空間?！?/p>

近三年阿榮旗二手房價(jià)格走勢 數(shù)據(jù)來源：吉屋網(wǎng)

“在阿榮旗買二手房要比新房便宜不少，最低的僅2000元/平方米出頭，比如在榆林灣、如意等小區(qū)都能找到這類房源。而3500元/平方米以上二手房源選擇性就更大了，比如經(jīng)典家園、鵬泰家園等都是這個(gè)價(jià)位?！秉S理表示。

此外，記者在走訪中了解到，阿榮旗各樓盤目前在售的房源多以大戶型為主。

位于大興安嶺東麓的阿榮旗，在地域行政級(jí)別上相當(dāng)于縣級(jí)市。近年來，對(duì)于多數(shù)縣城而言，人口流失是制約當(dāng)?shù)貥鞘邪l(fā)展的重要因素之一。據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，截至2020年11月1日，阿榮旗常住人口約為25.8萬，與2010年的27.9萬人相比減少2.1萬人，年平均增長率為-0.78 %。其中城鎮(zhèn)人口12.5萬，占比48.32%，與2010年相比增長了4.15萬人，占比提高了18.51個(gè)百分點(diǎn)。

10月4日下午，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄通過微信接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，目前絕大多數(shù)四五線及以上能級(jí)城市，導(dǎo)致房價(jià)難以上漲的重要因素在于人口流出。

“這些城市外來購房客戶有限，因此降價(jià)促銷帶來的效果也有限。尤其是在全國房地產(chǎn)行業(yè)下行的背景下，四五線及以上能級(jí)的城市更加失去吸引力，房產(chǎn)保值能力差，預(yù)計(jì)未來房價(jià)難有上漲空間，甚至不排除下跌的可能?！标愊霰硎?。