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為進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，已有多地政府部門(mén)鼓勵(lì)或直接出手回購(gòu)當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐贩?。連日來(lái)，一則“蘇州市政府部門(mén)擬定向回購(gòu)部分新房項(xiàng)目”的消息再次受到廣泛關(guān)注。10月12日，新京報(bào)記者從蘇州市人民政府相關(guān)人士處了解到，此事基本屬實(shí)，但未確定收購(gòu)房源的用途。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，此類政策總體上對(duì)于提振樓市行情、加快房企資金回籠、擴(kuò)充保障房房源等都有全方位的效應(yīng)，但是，“政府直接回購(gòu)”的方式在落地時(shí)仍面臨財(cái)政壓力較大等問(wèn)題。

近日，一則“蘇州市政府部門(mén)擬定向回購(gòu)部分新房項(xiàng)目”的消息受到廣泛關(guān)注。資料圖片

蘇州擬回購(gòu)1萬(wàn)套新房

根據(jù)上述近日廣為流傳的一份蘇州市政府部門(mén)擬“定向回購(gòu)部分新房項(xiàng)目”專家會(huì)議紀(jì)要顯示，蘇州擬對(duì)6個(gè)區(qū)及4個(gè)縣市共10個(gè)板塊回購(gòu)約1萬(wàn)套新房。

新京報(bào)記者從蘇州部分樓盤(pán)及多位業(yè)內(nèi)人士處了解到，相關(guān)部門(mén)確實(shí)正在回購(gòu)蘇州一些樓盤(pán)房源，有的樓盤(pán)已經(jīng)被全盤(pán)收購(gòu)，無(wú)對(duì)外在售的房源。

為了核實(shí)該消息是否屬實(shí)，10月12日，新京報(bào)記者與蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局取得聯(lián)系，相關(guān)工作人員表示不清楚相關(guān)事宜。當(dāng)天，記者又以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商身份多次與蘇州市人民政府相關(guān)處室取得聯(lián)系，工作人員向記者表示，“確實(shí)有定向回購(gòu)部分新房項(xiàng)目的會(huì)議紀(jì)要，但具體操作情況會(huì)安排住建局進(jìn)一步說(shuō)明?！?/p>

“實(shí)際上，蘇州在今年9月份就推出了政府回購(gòu)房源的舉措。三季度樓市持續(xù)低迷，出臺(tái)此類政策確實(shí)可以提振樓市，有利于進(jìn)一步去庫(kù)存?！碧K州當(dāng)?shù)匾晃恢薪槿耸肯蛴浾呓榻B，“此次蘇州政府方面回購(gòu)的房源是否作為人才房或保障房尚無(wú)明確定論，但可以確定的是，目前政府回購(gòu)的房源基本都是有國(guó)企或本區(qū)域城投入股、操盤(pán)的項(xiàng)目?！?/p>

多地鼓勵(lì)回購(gòu)新建商品房

事實(shí)上，蘇州此舉并非首創(chuàng)。新京報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，在蘇州之前，就有多個(gè)地方政府表態(tài)鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)批量購(gòu)入新建商品房，其中包括鄭州、濟(jì)南、邯鄲磁縣等多地。

比如，7月下旬，鄭州發(fā)布消息，針對(duì)已經(jīng)建成或即將建成，但銷(xiāo)售困難、大量積壓房企資金的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目，通過(guò)政府購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房作為安置房，提高存量房去化率。9月5日，濟(jì)南市國(guó)資委在官網(wǎng)發(fā)文，提及濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)將在全市收購(gòu)3000套商品房用于租賃儲(chǔ)備住房，項(xiàng)目資金來(lái)源為自籌資金。隨后在9月24日，新疆阿勒泰地區(qū)行政公署發(fā)布“房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展十五條”提到，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)收購(gòu)市場(chǎng)房源用于保障性住房，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將庫(kù)存商品房投入保障性租賃住房市場(chǎng)。

部分地區(qū)鼓勵(lì)回購(gòu)商品房情況列表

表格內(nèi)容由新京報(bào)記者根據(jù)公開(kāi)信息整理。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，三季度以來(lái)，已有多城出臺(tái)鼓勵(lì)回購(gòu)商品房相關(guān)的政策，“政府部門(mén)定向回購(gòu)的方式在緩解企業(yè)資金壓力方面有一定效果，但對(duì)地方政府財(cái)政支出亦會(huì)產(chǎn)生一定壓力?！?/p>

而中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從目前來(lái)看，“政府直接回購(gòu)房產(chǎn)”都只處于政策層面，因?yàn)槁涞仉y度較大，涉及如何定價(jià)、如何選擇房源等很多問(wèn)題，而且大部分是作為保障房、人才房，如果按照市場(chǎng)價(jià)成交，政府壓力將會(huì)很大。由此來(lái)看，鼓勵(lì)企業(yè)批量購(gòu)入新建商品房或?qū)⒊蔀橹髁鳌?/p>

業(yè)內(nèi)：有助于提振樓市行情

不過(guò)，值得注意的是，從目前的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，在政府鼓勵(lì)或直接出手回購(gòu)商品房的城市中，部分城市出現(xiàn)成交量“應(yīng)聲而漲”的現(xiàn)象。

據(jù)克而瑞蘇州房產(chǎn)測(cè)評(píng)統(tǒng)計(jì)，蘇州大市（含四縣市）2022年9月商品住宅供應(yīng)面積為118.82萬(wàn)平方米，環(huán)比增加39.10%，同比減少49.59%；成交面積為216.77萬(wàn)平方米，環(huán)比增加77.38%，同比增加55.27%。但這并非市場(chǎng)真實(shí)的成交表現(xiàn)，而是由于政府回購(gòu)房源的集中網(wǎng)簽備案造成。

克而瑞蘇州房產(chǎn)測(cè)評(píng)認(rèn)為，蘇州大市9月份真實(shí)的市場(chǎng)成交量和8月幾乎是差不多的，所以即使在政策端利好不斷釋放之下，蘇州樓市并沒(méi)有呈現(xiàn)明顯的上行態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)恢復(fù)還需要一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程。價(jià)格方面，9月蘇州大市的成交均價(jià)23193元/平方米，環(huán)比上漲7.06%，同比上漲9.34%，基本屬于結(jié)構(gòu)化調(diào)整。當(dāng)下，蘇州樓市眾多樓盤(pán)正采取打折優(yōu)惠措施來(lái)以價(jià)換量，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)這種優(yōu)惠力度或?qū)⒊掷m(xù)。

另外，從鄭州、濟(jì)南樓市成交情況來(lái)看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，9月，鄭州商品住宅成交面積61萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲71%，同比下降4%；濟(jì)南商品住宅成交面積59萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲2%，同比下降12%。而該兩個(gè)城市前9個(gè)月商品住宅成交面積同比降幅分別為31%和38%。

在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，客觀看待政府回購(gòu)商品房的現(xiàn)象，對(duì)于理解政策操作和市場(chǎng)影響等都有積極的作用，“地方政府近期出現(xiàn)了回購(gòu)新房項(xiàng)目的操作，既實(shí)現(xiàn)了去庫(kù)存的導(dǎo)向，也有助于對(duì)保障房等房源籌集提供支持。此類收購(gòu)使得統(tǒng)計(jì)層面的交易數(shù)據(jù)拉升，需要客觀看待各地因政府回購(gòu)而導(dǎo)致的交易數(shù)據(jù)拉升現(xiàn)象?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)表示，作為新一線城市蘇州及二線城市鄭州、濟(jì)南，進(jìn)行類似回購(gòu)商品房的操作，客觀上可以說(shuō)明此類城市房源庫(kù)存壓力較大，也需要通過(guò)此類回購(gòu)來(lái)化解商品房庫(kù)存和房企銷(xiāo)售壓力。從該政策工具看，今年很多地區(qū)都在落實(shí)和實(shí)施，各地要積極做好宣傳，防范購(gòu)房者誤解。此類政策總體上對(duì)提振樓市行情、加快房企資金回籠、為政府層面擴(kuò)充保障房房源等都有全方位的效應(yīng)。

新京報(bào)記者 張建

編輯 楊娟娟 校對(duì) 趙琳

多地支持農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房：給予購(gòu)房補(bǔ)貼、享城區(qū)人口同等政策

據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，至少包括吉林省延吉、吉林省吉林、江蘇省泰州、湖北省黃岡、貴州省遵義、安徽省潛山、黑龍江省佳木斯、吉林省長(zhǎng)春、湖北省麻城、吉林省雙遼、四川省南充、江蘇省興化等城市以及四川省涼山彝族自治州寧南縣、貴州省黔西南州晴隆縣、江蘇鹽城阜寧縣、江蘇鹽城大豐區(qū)、湖南株洲茶陵縣、河南信陽(yáng)羅山縣、四川宜賓高縣等地出臺(tái)鼓勵(lì)農(nóng)民、農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房的相關(guān)政策。

可以看到，在出臺(tái)鼓勵(lì)農(nóng)民、農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房的城市中，地方政府多給予購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策，部分政策提及農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房可享受戶口遷移、子女就近入學(xué)（含轉(zhuǎn)學(xué)）、養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)等城區(qū)人口同等政策。

多地財(cái)政補(bǔ)貼，支持農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房

以吉林雙遼為例，9月7日，吉林省四平市雙遼市人民政府發(fā)布《雙遼市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房補(bǔ)貼優(yōu)惠政策實(shí)施意見(jiàn)（試行）的通知》，《通知》提出，對(duì)于符合條件的農(nóng)民在雙遼市城區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房，市區(qū)有意愿的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供總房款減免優(yōu)惠或1-3個(gè)點(diǎn)的折扣優(yōu)惠。同時(shí)，進(jìn)城購(gòu)房農(nóng)民購(gòu)買(mǎi)家庭唯一商品住房或二手住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女），政府參照所繳納契稅的額度給予全額補(bǔ)貼。

雙遼市還將開(kāi)展“買(mǎi)新房、贈(zèng)消費(fèi)券”活動(dòng)，農(nóng)民購(gòu)買(mǎi)唯一商品住房或二手住房，政府以發(fā)放家電消費(fèi)券的方式給予適當(dāng)補(bǔ)貼。

江蘇省泰州市興化市于9月21日發(fā)布《關(guān)于有效應(yīng)對(duì)疫情影響促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的通知》，其中提到，對(duì)在興來(lái)興大專以上人才以及外來(lái)務(wù)工人員、進(jìn)城農(nóng)民等購(gòu)房者在市區(qū)范圍內(nèi)于2022年6月1日至2022年12月31日期間購(gòu)買(mǎi)首套商品住房（含二手商品住房）的，給予一次性購(gòu)房補(bǔ)貼，補(bǔ)貼金額為購(gòu)房者實(shí)際繳納契稅的50%。

除了享受購(gòu)房補(bǔ)貼，部分城市也提及進(jìn)城購(gòu)房可享城區(qū)人口同等政策。今年9月，湖南省株洲市茶陵縣新聞網(wǎng)消息，茶陵縣出臺(tái)17條措施促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房。其中提到，農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房（商業(yè)、商住樓、住宅），享受戶口遷移、子女就近入學(xué)（含轉(zhuǎn)學(xué)）、養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)等城區(qū)人口同等政策。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄指出，近期以來(lái)，多城發(fā)布鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的政策，出臺(tái)的政策內(nèi)容多為提供購(gòu)房補(bǔ)貼和優(yōu)惠等形式，從出臺(tái)的城市來(lái)看，以一些庫(kù)存壓力大、去化困難的弱二線和三四線城市為主，出臺(tái)這樣的政策也是為了增加購(gòu)房需求，緩解庫(kù)存壓力，提振市場(chǎng)信心。將政策聚焦于農(nóng)民這樣龐大的群體，有利于提升農(nóng)民進(jìn)城置業(yè)的積極性，一定程度上能帶動(dòng)一部分需求釋放。

除了農(nóng)民群體，部分地方政府也將購(gòu)房補(bǔ)貼范圍擴(kuò)展至農(nóng)民工群體。

四川省南充市9月30日印發(fā)的《支持剛性和改善性住房需求促進(jìn) 房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展十條措施》提到，對(duì)在南充主城區(qū)購(gòu)買(mǎi)商品住房的醫(yī)護(hù)人員、農(nóng)民工、引進(jìn)人才、大專以上學(xué)歷等購(gòu)房人，按照所購(gòu)網(wǎng)簽商品房買(mǎi)賣(mài)合同總價(jià)款的3%一次性給予財(cái)政補(bǔ)貼，一次性財(cái)政補(bǔ)貼總額度最高不超過(guò)3萬(wàn)元/套。

9月5日，四川宜賓高縣發(fā)布《高縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控協(xié)調(diào)機(jī)制辦公室關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，在高縣中心鎮(zhèn)(來(lái)復(fù)鎮(zhèn)、沙河鎮(zhèn)、羅場(chǎng)鎮(zhèn))購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售新建商品住房的農(nóng)民工，按照200元/平方米給予一次性補(bǔ)貼，每戶最高不超過(guò)2萬(wàn)元；對(duì)具有中高級(jí)職稱的農(nóng)民工，在縣城購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的，按照300元/平方米給予一次性補(bǔ)貼，每戶最高不超過(guò)3萬(wàn)元。

鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房對(duì)樓市效果大嗎？

可以看到的是，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房并非此次樓市調(diào)控的新鮮產(chǎn)物。

早在2015年底，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議時(shí)提出，要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。要擴(kuò)大有效供給，保持有效投資力度，著力補(bǔ)齊短板。

在彼時(shí)“去庫(kù)存”的大背景下，加快農(nóng)民工市民化，鼓勵(lì)有條件的農(nóng)民工買(mǎi)房成為重要措施。

按照新華網(wǎng)2016年2月發(fā)布的文章，當(dāng)時(shí)山西、山東、甘肅等省明確出臺(tái)政策鼓勵(lì)引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房。如山東將對(duì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房給予契稅補(bǔ)貼、規(guī)費(fèi)減免、貸款貼息、物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼等政策，以使其成為長(zhǎng)期穩(wěn)定的住房消費(fèi)群體。

2016年2月19日，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行還曾推出“農(nóng)民安家貸”產(chǎn)品，該產(chǎn)品是國(guó)內(nèi)首個(gè)專門(mén)針對(duì)農(nóng)民群體的個(gè)人住房貸款產(chǎn)品，致力于滿足廣大農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)買(mǎi)商品住房的需求。

從效果來(lái)看，根據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，截至2016年7月31日，安徽農(nóng)行“農(nóng)民安家貸”實(shí)現(xiàn)發(fā)放23329筆，發(fā)放金額69.91億元，幫助農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房。

安徽地區(qū)房地產(chǎn)“去庫(kù)存”效果也得以凸顯。以六安市為例，2015年市區(qū)待售商品房面積達(dá)663萬(wàn)余平方米，2016年一季度，六安市區(qū)銷(xiāo)售商品房120多萬(wàn)平方米，同比翻了一番，其中農(nóng)民購(gòu)房占比超過(guò)50％，去化周期由28個(gè)月縮短到18個(gè)月。

在58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波看來(lái)，2016年大量三四線城市去庫(kù)存，就已經(jīng)消耗了大量的農(nóng)民在縣城的買(mǎi)房需求，同時(shí)前幾年返鄉(xiāng)置業(yè)更是吸引了一大批在三四線老家買(mǎi)房年輕人的購(gòu)房需求。因此，本輪的鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房能夠有效吸引到的購(gòu)買(mǎi)力和幾年前相比已大大減少。

張波指出，前一輪去庫(kù)存后，由于三四線城市也緊隨出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲，最終導(dǎo)致市場(chǎng)的熱度明顯上升，并帶動(dòng)房企在中小城市拿地?zé)崆橥缴蠐P(yáng)，所導(dǎo)致的結(jié)果就是三四線城市的庫(kù)存量又呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，加之市場(chǎng)降溫的大背景，導(dǎo)致去化出現(xiàn)困難，因此鼓勵(lì)農(nóng)民買(mǎi)房就是為了拉升需求并加速去化。

如何保障“以房留人”？

不過(guò)，在吸引農(nóng)民購(gòu)房的同時(shí)，如何讓進(jìn)城農(nóng)民有所保障也是當(dāng)前熱議的話題之一。

此前，《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》發(fā)布的評(píng)論文章指出，近期，我國(guó)部分城市推出鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房的政策舉措，多個(gè)市縣提出給予購(gòu)房農(nóng)民稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)貼等優(yōu)惠。此類政策的初衷，一方面是為了應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力，挖掘農(nóng)民購(gòu)房潛力去庫(kù)存，另一方面也意在試圖“以房留人”，緩解當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化率不足、人口流失的狀況。

但是提升城市吸引力，是一項(xiàng)全方位系統(tǒng)工程，僅靠補(bǔ)貼等政策吸引農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，隨著優(yōu)惠效應(yīng)的遞減，恐怕難以真正留住農(nóng)民，實(shí)現(xiàn)政策預(yù)期。農(nóng)民愿不愿意進(jìn)城，其“本”在于能不能獲得就業(yè)機(jī)會(huì)，提高收入水平，在此基礎(chǔ)上才愿意通過(guò)購(gòu)房留下來(lái)。

此外，農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房只是第一步，如果不下功夫完善產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施和營(yíng)商環(huán)境，健全就業(yè)、教育、醫(yī)療等保障，補(bǔ)齊環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等方面短板，那么鼓勵(lì)農(nóng)民買(mǎi)房的效果就會(huì)大打折扣。

今年8月18日，農(nóng)民日?qǐng)?bào)頭版也發(fā)布評(píng)論文章《鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房，不能不算后路賬》，文章指出，在縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存壓力較大的背景下，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房，顯然是將樓市“去庫(kù)存”的希望寄托在農(nóng)民群體身上。如今，經(jīng)濟(jì)新的下行壓力加大，不少縣市希望以各種手段吸引農(nóng)民進(jìn)城活躍經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大需求。但想要“以房引人”“以房留人”，就必須充分保障農(nóng)民的權(quán)益，給農(nóng)民留足后路。

上述文章提到，作為“城尾鄉(xiāng)頭”，縣城是連接城市、服務(wù)鄉(xiāng)村的天然載體，制定政策、出臺(tái)措施，一定要有更統(tǒng)籌的城鄉(xiāng)一體化的通盤(pán)考慮，切不可“頭疼醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”，更不可“城市生病、農(nóng)村吃藥”。只有盡早擺脫對(duì)“土地財(cái)政”的嚴(yán)重依賴，下大力氣練好內(nèi)功，不斷完善產(chǎn)業(yè)配套和營(yíng)商環(huán)境，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，發(fā)展出實(shí)實(shí)在在的支柱產(chǎn)業(yè)，讓進(jìn)城買(mǎi)房的農(nóng)民能安居，更能樂(lè)業(yè)，才是化解縣域經(jīng)濟(jì)難題的根本之道。