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圖/IC

9月29日和9月30日，中央有關(guān)部門在國慶節(jié)前密集發(fā)布了三項支持首套房和居民換購住房的政策，顯示出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、支持住房剛性需求的決心。

9月29日，中國人民銀行（下稱“央行”）、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會（下稱“銀保監(jiān)會”）聯(lián)合發(fā)布通知，宣布階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限。對于2022年6～8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。按照“因城施策”原則，符合上述條件的城市政府可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化及調(diào)控要求，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限，央行、銀保監(jiān)會派出機(jī)構(gòu)指導(dǎo)省級市場利率定價自律機(jī)制配合實施。

9月30日，央行又宣布自2022年10月1日起，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6％和3.1％。這是央行時隔7年首次下調(diào)這一利率。為落實相關(guān)政策，據(jù)不完全統(tǒng)計，近日，湖南、安徽、海南、吉林、哈爾濱、杭州、成都、濟(jì)南、昆明、鄭州、南寧、石家莊、無錫、天水、瀘州、襄陽、宜昌等多地已發(fā)布相關(guān)通告。事實上，即便地方有關(guān)部門沒有專門發(fā)布通知，自今年10月1日起，這一政策也已開始執(zhí)行。

此外，財政部在9月30日也發(fā)布支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告，宣布自2022年10月1日至2023年12月31日，對居民換購住房繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。

近兩年來中國的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)拐點(diǎn)。房地產(chǎn)終端需求的下降疊加政府對房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)力整肅，跟疫情前水平相比，很多房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)指標(biāo)都處于被腰斬的狀態(tài)。今年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，給中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長帶來了巨大壓力，消費(fèi)者購房意愿和對房地產(chǎn)的市場預(yù)期均偏弱。據(jù)國家統(tǒng)計局9月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)，8月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市分別有50個和56個，比上月分別增加10個和5個。1～8月份，全國商品房銷售面積同比下降23％，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降7.4％。

面對仍在下行的房地產(chǎn)市場，中央果斷出手予以支持，并不意味著“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位發(fā)生改變。目前出臺的政策，主要著眼于落實房地產(chǎn)長效機(jī)制，因城施策用足用好政策工具箱，更好支持剛性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，其政策效應(yīng)也有待進(jìn)一步釋放。

在疫情持續(xù)散點(diǎn)多發(fā)、穩(wěn)增長壓力依舊較大、失業(yè)率特別是青年失業(yè)率仍處于相對較高水平、消費(fèi)增長乏力的大環(huán)境下，這些政策能否刺激、能在多大程度上刺激剛性住房需求，仍是一個未知數(shù)。今年4月以來，盡管央行下調(diào)了首套房貸利率下限、并兩次下調(diào)5年期貸款市場報價利率（LPR），房地產(chǎn)銷售回暖仍顯波折。

拿階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限這一政策來看，據(jù)貝殼研究院、中金等市場分析機(jī)構(gòu)專家對國家統(tǒng)計局房價漲跌公開數(shù)據(jù)的統(tǒng)計整理，70個大中城市中，符合條件的包括安慶、包頭、北海等23個城市，占比約三分之一。

中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華分析，從積極的方面來說，金融主管部門從市場實際出發(fā)，引導(dǎo)部分房價持續(xù)低迷的城市大幅調(diào)低首套房貸利率，有利于緩解當(dāng)?shù)毓妼Ψ康禺a(chǎn)市場的悲觀預(yù)期，從而在一定程度上有利于抑制市場過快下行。從消極方面看，該項政策要對市場產(chǎn)生預(yù)期的顯著積極的效果，還存在兩個大的障礙：一是由于房價數(shù)據(jù)不符合要求，部分可能最需要金融支持政策的城市反而被排除在外；二是在當(dāng)前仍處于房地產(chǎn)市場下行階段，在市場觸底回升之前，購房需求難有以效增長。

華泰證券固收團(tuán)隊也認(rèn)為，本輪地產(chǎn)政策相比2015年仍相對克制，但至少從政策端來看，不應(yīng)懷疑存量工具儲備和穩(wěn)增長的決心。

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北上廣深樓市也遇冷 國慶全國新房銷售面積同比降超3成

市場各方對國慶黃金周格外期待。

監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，一線城市中的北京、上海、深圳在國慶長假期間日均成交面積同比跌幅均超過45%，但部分二線及三線城市出現(xiàn)了不同程度的回升。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜10月8日中午通過微信對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“20個重點(diǎn)監(jiān)測城市國慶假期期間（10月1日-10月7日）新建商品住宅成交面積較去年同期下降37.7%，部分城市在去年同期低基數(shù)下同比表現(xiàn)增長，但整體成交降幅仍較大，考慮到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)具有一定滯后性，結(jié)合企業(yè)反饋及認(rèn)購情況來看，部分城市黃金周樓市出現(xiàn)一定恢復(fù)?！?/p>

資料圖

一線城市齊現(xiàn)同比回落

從監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，一線城市中，北京日均成交面積同比降幅最大，達(dá)到64%；深圳下降49%、上海下降47%，廣州下降21%，一線城市中降幅最小。

北京新房銷售市場分化明顯。據(jù)中指研究院監(jiān)測，優(yōu)質(zhì)樓盤售樓處相對熱鬧，看盤者相對較多，而區(qū)域供應(yīng)量較大、同質(zhì)化較大的項目售樓處相對冷清。9月中下旬以來，大量新盤集中入市，其中不乏熱盤，樓市認(rèn)購數(shù)據(jù)相對較好，對市場預(yù)期有帶動作用，但網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)有一定延遲，導(dǎo)致成交數(shù)據(jù)降幅較大。

同樣分化明顯的還有深圳。部分高端改善型項目和質(zhì)好價優(yōu)項目成交去化較好，但整體樓盤成交去化一般，5.58萬平方米的成交面積，相較于2021年同期下跌了64%。但由于多個樓盤趕在節(jié)前跑步入場，假期多個樓盤人氣已有明顯回暖。

對于上海市場，中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦通過書面對記者表示，“金九雖然兌現(xiàn)，但9月上海新房成交釋放比較明顯，連續(xù)上沖之后短期會有喘息的需要。疊加今年假期不少人有出游計劃，因此新房供求出現(xiàn)調(diào)整并不意外。這也顯示出買家當(dāng)前心態(tài)平穩(wěn)，不認(rèn)為房價會大幅上漲，買房的優(yōu)先級比較靠后，市場還是處于調(diào)整之中?！?/p>

廣州則要熱鬧許多。據(jù)中指研究院，假期超30個樓盤有營銷動作，項目加推及促銷活動占據(jù)多數(shù)，多項目推出“購房送家電”“購房贈送物業(yè)費(fèi)”“首付分期”“一口價特惠單位”等營銷活動。天河區(qū)、黃埔區(qū)、番禺區(qū)熱銷樓盤去化較好，去化率超過80%，其余新開盤及加推項目整體去化一般。

廣州保利南沙天匯項目營銷中心的看房者 圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

二三線城市漲跌互現(xiàn)

記者注意到，二線城市中的濟(jì)南、沈陽，三線城市中的揚(yáng)州、淮北、岳陽、南充等地，在國慶長假則迎來了一陣小熱潮，但杭州、寧波、福州等以往強(qiáng)二線城市反而出現(xiàn)了大幅度下滑。

由于杭州國慶假期不動產(chǎn)登記系統(tǒng)升級，暫停搖號報名登記，僅前兩天有主城區(qū)2個項目搖號，中簽率分別為45.49%和66.67%，整體熱度仍有保持，其余項目多集中在國慶之后搖號開盤，不少郊區(qū)樓盤通過舉辦各類主題活動、優(yōu)惠活動等吸引購房者到訪。

廣東、山東等省份部分城市則在政策暖風(fēng)之下出現(xiàn)了銷售回暖，青島、濟(jì)南、淄博等城市首套公積金貸款利率已經(jīng)下調(diào)至3.1%，濟(jì)南銷售面積甚至超過了一線城市中最高的廣州，達(dá)到6.73萬平方米，同比上漲46%；青島開發(fā)商則順勢推新加速去化，包括特價房、認(rèn)購減免、送車位等一系列優(yōu)惠活，市場熱度出現(xiàn)回溫跡象，但成交轉(zhuǎn)化率仍有待觀察。

對于市場短期預(yù)判，陳文靜表示：“央行、銀保監(jiān)會、財政部等部委接連出臺利好政策，政策的持續(xù)優(yōu)化一定程度上修復(fù)了市場信心，疊加國慶期間企業(yè)加大營銷力度，部分城市市場活躍度有所提升。短期來看，購房者觀望情緒仍在，前期政策顯效仍需時間，若政策持續(xù)發(fā)力，各地配套政策持續(xù)跟進(jìn)和落實，購房者置業(yè)情緒有望繼續(xù)修復(fù)，四季度新房市場或逐漸企穩(wěn)?！?/p>