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作者| 貓哥

來源| 大貓財經

未來五年的房地產怎么發(fā)展？

這是官方定調，總結起來八個大字：房住不炒，租購并舉，跟五年前的表述保持一致。

現在的房地產，看起來一點也不樂觀，但房地產慘歸慘，卻也讓中國避免了一次大型金融危機。

這啥這么說呢？

幾年前，互聯網上就有一個經典問題：“中國樓市和美國股市哪個先崩？”

美股持續(xù)多年的牛市讓人覺得不可思議，當然這背后有瘋狂印鈔的原因，資金量無比充足，賺了大錢的公司紛紛巨資回購股份，提高股價，投資者也增持入場，制造了美股的長牛。

同樣快速增長的還有中國的房價，炒房團四處出擊，房價增速驚人，六個錢包理論出爐，實業(yè)在高房租的壓力下活力不在，承受不了成本增加的企業(yè)考慮遷移。

房地產吸血明顯，比如制造業(yè)，有的小工廠費勁巴累地辛苦一年可以賺100萬，結果把廠房租出去，就能輕松掙到200萬，這樣的情形之下，誰還去認真搞實業(yè)，炒房算了。以至于當初的很多上市公司，全年巨虧，結果靠賣房就能扭虧。

那幾年的房價為什么飆漲？本質上就是錢太多了的原因，金錢永不眠，錢多了需要出口，而其中最大的蓄水池，就是房地產，錢潮滾滾，房價怎能不漲？

那錢為什么多了呢？

原因很多，放水多在一定程度上也是沒辦法的事，比如一個重要原因就是出口太厲害，干出了全球第一的外儲。因為我們的外匯政策，國外掙1萬美元，國內發(fā)7萬人民幣，3萬億外儲對應20多萬億人民幣，人民幣可不就越來越多了。

賺錢當然是好事，但我們存錢的池子太少，銀行存款很多人說利率太低，炒股也被證明是虧錢最快的方式，看來看去，大家都去買房了。

房價一直漲顯然是不可持續(xù)的事情，而它一旦崩掉，那就注定是場危機。

在這方面，海南的例子很多人都知道，日本的例子大家也很熟悉，就連剛剛起飛的越南也有案例可供參考。

這幾年看多越南的人越來越多，借著越南制造崛起，國際炒家把越南的房價和地價都推到畸高之位，最近，一家房企被指控非法發(fā)債，直接導致越南第五大商業(yè)銀行遭遇擠兌，房地產和金融的脆弱可見一斑。

回看我們的金融政策，容忍不了這樣的風險，所以我們嚴格的外匯制度，就是要制造一個防火墻，真要是完全自由可兌換，分分鐘會吸引全世界的投機者來吸血，而你的財產大概率會折損不少，這方面很多國家都有悲慘的教訓。

所以過去六七年，金融業(yè)主要在做的一件事情就是拆雷，拆掉金融危機的雷，拆掉房地產危機的雷。

金融是怎么干的呢？

1. 拆掉了一些重大債務雷。

比如總負債近1萬億的海航集團，身后有7家金融機構和20多家實體企業(yè)，一旦崩了，那么可能就意味著海南將誕生第二家倒閉的銀行，所幸，海航集團拆分重整，風險平穩(wěn)落地。

海航之外，渤海鋼鐵、北大方正、東北特鋼等重大風險企業(yè)，也都得到妥善解決。

2. 拆掉了最大的金融雷。

包商銀行是我國第四家進入到破產程序的銀行，明天系非法占用包商銀行1500多億的資金，幾乎讓包商銀行崩掉，但是最終，包商銀行破產，卻并未造成金融風險，最終以蒙商銀行承接區(qū)內+徽商銀行承接區(qū)外的模式落地，而明天系的6家保險信托機構也被接管。

今年爆發(fā)的村鎮(zhèn)銀行的存款危機，也是用兜底的方式最終化解，而一些抵抗風險能力較弱的銀行，毫無疑問，最終會重組合并的路子。

3. 金融亂象得到了遏制，比如影子銀行、剛兌以及非法集資。

也就是說，曾經一度繁榮的各種“金融創(chuàng)新”、“試驗”是不會再被鼓勵的了。

來看數據吧：

1. 截至今年上半年，高風險的類信貸影子銀行規(guī)模較歷史峰值壓降約29萬億元；

2. 累計處置不良資產13.5萬億元，超過之前12年處置額總和；

3. 截至今年8月末，市場化法治化債轉股落地金額約2萬億元；

4. 高峰期5000多家、總規(guī)模近8萬億的P2P網貸業(yè)務歸零，未償還的金額仍在追討中。

現在看比較慶幸，如果這些泡沫肆意發(fā)展四五年再爆掉，趕上如今的外部環(huán)境，不敢想。

房地產其實更不用贅述，幾年間幾千次的調控、喊話，力度空前。

那問題來了，為啥同樣是拆彈，金融業(yè)波瀾不驚，而房地產行業(yè)就爆雷不斷呢？

本質原因在于“賭性”不同，金融公司數量少，而且強監(jiān)管。雖然以前出過圈，但一喊話都得聽，房地產公司大多數是野蠻生長，推崇的是賭性堅強，玩的是高杠桿，樓起的快，塌的也快。

雖然2019年萬科就喊出了“活下去”的口號，但基本沒幾個公司信，2021年土地出讓金還創(chuàng)出新高，全在買地，至于錢，當然還是高杠桿的路數，喊話無效，三道紅線出爐，大家全傻了眼，很多幾千億級別的公司危若累卵。

慘歸慘，但一系列的雷霆手段之后，銀保監(jiān)會說，房地產金融化泡沫化勢頭，得到了實質性扭轉。

這算是給為期五年的房地產調整做了個階段性結論。

當然，房地產公司的困難不會因此稍減，債務壓力并沒有因此減輕。

2022年是房企的到期債券大約6500億，雖然7月份的償債最高峰已過，但10月份也是下半年的次高峰，在2022年僅剩下的3個月里面，仍有1200億的到期債券。

情形也不太樂觀，因為很多債券的償還方式是借新還舊，但是現在借新太難了。

全國百家房企在8月份發(fā)債140億，達到了全年的最低值，而最高峰也僅444億，不足償債的平均水平。

另一個償債的大頭是美元債，之前銀行的錢不好借了，很多公司就開始搞美元債，但沒想到匯率變化如此巨大。

比如，一筆3億美元的境外債，年初的時候，它是19.11億人民幣，現在已經是21.6億人民幣了，中間差了2.5億，人民幣貶值帶來的債務總額的隱形上升。

那么意味著，如果現在償還的話，就需要再融2.5億的資金，或者多賣價值2.5億的房子。

不過也不是沒有好消息，在房地產泡沫得到實質性扭轉之后，現在進入了全面搶救房地產的時候。

1.不少城市的房貸利率繼續(xù)下調，比如天津、石家莊的部分銀行利率降到了近二十年來的新低。

2. 更低的還有公積金貸款，不少省市5年以下貸款利率2.6%，五年以上利率3.1%，基本上有下調空間的城市都調了，而貸款額度在上行。

3.一些大城市在逐步解除限購，比如蘇州，吳中區(qū)、工業(yè)園區(qū)等主城6區(qū)內，外地戶籍購房者購買首套房，已經不再需要社保和個稅了。

4.蘇州在市場上回購了10000套房子，這些房子有些被拿去做了保障房，有些是付了30%的首付，開發(fā)商還可以繼續(xù)出售。

這一招還是很厲害的，這相當于一部分的定向資金進入房地產。

5. 當然，最主要的還是央行表態(tài)，督促“保交樓”轉向借款盡快落地。

新一期的PSL，投向了今年比較受關注的“爛尾樓”，據券商估計，國開行和農發(fā)行等政策性銀行大概會發(fā)出2000億的PSL，預計能夠盤活1萬億的存量。

有人說，這是因為賣地收入減少導致地方財政吃緊后的救市舉措，這么說格局小了。

事實上，這么多年多數省份都是收支不匹配，大多數省份都靠中央的轉移支付支撐局面，無非是負擔大小的問題，所以高層也提醒大家好久了，做好過苦日子的準備。

但很多地方不甘心，耍起了小花活。比如賣地，民企不賣，那就做工作讓國企買，或者讓自己控制的城投公司托底，說白了就是保證地方的財政收入，但對于這些小手段，財政部很快出了個禁令。

這是為啥呢？原因很簡單，我們的金融風險，不僅可能存在于金融機構、房地產泡沫，更可能存在于地方債，城投拿地的錢不也是負債嗎？現在花錢爽，投資回報夠還債的嗎？

一句話總結，之前五年的雷霆手段在于拆彈，化解金融泡沫和房地產泡沫，現在繼續(xù)撲滅各種小火星，不讓死灰復燃，總的目的是避免我們陷入隨時可能發(fā)生的金融危機之中，畢竟現在外面危機四伏，保不齊就出大事。

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