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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）10月19日，南京第三輪集中供地落下帷幕。此次共出讓32宗地塊，最終，1宗觸頂搖號，3宗有溢價，27宗底價成交，1宗流拍，總成交額274.7億元。

具體來看，中交新六城投聯(lián)合體競得4宗地塊，六合新城建設(shè)、溧水經(jīng)開集團競得3宗地塊、頤居建設(shè)、溧水城建、高淳經(jīng)開競得2宗地塊，偉星置業(yè)、奧體建設(shè)、建發(fā)、南京交投、中天美好、明月建設(shè)、金融城建設(shè)、棠盛置業(yè)、新六城投、佳祺建設(shè)、石湫科教城、高淳安居置業(yè)、高淳建發(fā)、高淳文旅投資分別競得一宗地塊。

中指研究院土地事業(yè)部負責(zé)人張凱指出，本次拿地企業(yè)結(jié)構(gòu)延續(xù)了其他城市城投等平臺公司進場托底的態(tài)勢，南京三批次拿地企業(yè)多為地方城建和城投公司，進一步反映市場熱度不足。

熱門地塊均在河西南

本輪出讓地塊中最引人注目的是觸頂搖號的NO.2022G70地塊。

公開資料顯示，該地塊位于建鄴區(qū)雙閘街道，東至紅菱街，南至規(guī)劃道路，西至規(guī)劃綠地，北至揚子江大道，為R21住宅用地，土地面積18318.52平方米，容積率2.4，建筑面積43964.45平方米，地塊起始價15.5億元，樓面起價35255.76元/平方米。

由于地塊所處的河西南板塊利好較多，該地塊開拍后引來23輪競價，直到該地塊觸及中止價，轉(zhuǎn)為搖號出讓，最終地塊成交價17.8億元，樓面價40487.26元/平方米，溢價率14.84%。

同樣競爭火熱的還有“建鄴區(qū)的NO.2022G67號地塊”。該地塊既是本輪出讓地塊中總價最高的地塊，也是本輪供地中單價最高的地塊。

資料顯示，該地塊位于建鄴區(qū)沙洲街道，為R2二類居住用地，土地面積48719.37平方米，容積率1.0＜Far ≤2.75，起始價50.3億元，起始樓面價為40828元/平方米，上限價57.7億元。

最后，經(jīng)44輪報價，該地塊被頤居建設(shè)以底價54.7億元成交，成交樓面價約40828元/平方米，溢價率8.75%。

另兩宗溢價成交的地塊分別是NO.2022G71地塊和NO.2022G73地塊。前者被頤居建設(shè)以13.3億元競得，成交樓面價32527元/平方米，溢價率0.76%；后者被建發(fā)以21.8億元競得，樓面價30450元/平方米，溢價率0.46%。

資料顯示，NO.2022G71地塊位于建鄴區(qū)雙閘街道，為R2二類居住用地，土地面積17037.23平方米，容積率1.0＜Far ≤2.4，起始價13.2億元，上限價15億元；NO.2022G73地塊位于建鄴區(qū)雙閘街道，為R2二類居住用地，土地面積29830.0平方米，綜合容積率2.4，起始價21.7億元，上限價24.8億元。

但大多數(shù)地塊仍延續(xù)了底價成交的趨勢。數(shù)據(jù)顯示，本輪出讓的32宗地塊中，有27宗底價成交，占比高達84.38%，較年內(nèi)第二輪集中供地70.45%的增加了13.92個百分點。

數(shù)據(jù)顯示，南京第二輪土拍推出44幅宅地，其中，2幅流拍，5幅觸頂成交，6幅溢價成交，31幅底價出讓。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次南京第三批次拍地的行情，和預(yù)期基本上一致，即土地底價成交的態(tài)勢沒有變。目前房企拿地的資金約束比較大，所以能夠底價成交，就可以認為土地交易市場完成了初期的任務(wù)和要求。此外，南京的土地交易流拍情況也不是特別多，和南京土地投資機會依然較大的預(yù)期有關(guān)。

14宗地塊因故延期

值得一提的是，在第三輪集中供地開拍前4天，南京土地市場網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于延長NO.2022G66等14幅國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓掛牌競買時間的公告》，對第三批次集中供地中14宗地塊出讓時間進行延期。

按照原計劃，本輪集中供地要公開出讓46幅地塊，原總用地面積約173.4公頃，總出讓面積169.95萬平方米，總建筑面積338.74萬平方米，起拍總價463億元。

據(jù)了解，延期地塊主要集中于鼓樓、建鄴、棲霞、江寧四個區(qū)域，其中，棲霞區(qū)8宗、江寧區(qū)4宗、鼓樓區(qū)和建鄴區(qū)各1宗。

“因故延期的14宗地塊屬于一個比較大的體量，不會是因為沒有房企報價導(dǎo)致延期?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)首席分析師盧文曦表示，大概率是因為一些系統(tǒng)性的、大的動作要調(diào)整，一旦規(guī)則上出現(xiàn)一些重大調(diào)整，市場也會發(fā)生相應(yīng)改變。

好地研究院則表示，南京此次地塊延長掛牌競買時間，或許與近日財政部發(fā)布的《關(guān)于加強“三公”經(jīng)費管理嚴控一般性支出的通知》有關(guān)。該通知指出，“嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口”。

好地大數(shù)據(jù)顯示，城投類公司一直是南京集中供地的常客，2021年第三批集中供地中，城投類公司拿地額占比超過一半，達到53.4%。2022年兩批次雖有回落，但也穩(wěn)定在30%的高位。

粗略估算，本輪集中供地中城投占比超50%，托底樓市態(tài)度十分明顯。

取消新房毛坯限價

相較于此前的土地出讓方式，南京第三輪集中供地最大的變化是：所有地塊均未設(shè)新房毛坯限價。

事實上，自2020年7月起，南京土地出讓就采取“雙限”政策，即限定好該地塊的最高地價、限定該地塊入市后的最高新房售價，開發(fā)商根據(jù)拿地價和新房售價即可算出該地塊的利潤空間，達到穩(wěn)地價、穩(wěn)房價的目的。

“雙限”政策執(zhí)行一年后，也就是2021年8月南京年內(nèi)第二輪集中供地公告發(fā)布之際，南京將政策升級為“限房價、定品質(zhì)、競地價”，有意在關(guān)注房價、地價的基礎(chǔ)上，向關(guān)注商品房品質(zhì)提升。

與此同時，南京市規(guī)劃和自然資源局對競買人和競買保證金比例設(shè)置諸多限制，比如競買人所屬企業(yè)集團的成員企業(yè)、與該競買人之間存在直接或間接持股關(guān)系的企業(yè)均不得同時與該競買人報名競買（含聯(lián)合競買）同一幅地塊；住宅(商住)用地競買保證金比例由出讓起始價的20%調(diào)整為20%-80%，熱點區(qū)域不低于50%，并要求一個月內(nèi)付清全部土地成交價款。

不過，在2021年底第三輪集中供地遇冷后，南京逐步放松土拍規(guī)則。

在2022年的首輪集中供地中，南京在“限房價、定品質(zhì)、競地價”的出讓方式進行了調(diào)整，首先調(diào)整集中取消了租賃住房的配建要求，除G03地塊外，所有地塊均取消了租賃住房的配建要求；其次，包括南部新城大校場、江北新區(qū)核心區(qū)等區(qū)域在內(nèi)的地塊，競買保證金比例全部下調(diào)至起始總價的20%，支付土地成交價款可延長至6個月或以上。

值得一提的是，雖然2022年首輪集中供地依舊對房價加以限制，但定價較此前同片區(qū)的房價相比有了一定的增長，也就是增加了該地塊的利潤空間。

第二次集中供地的調(diào)整更為明顯。在公布出讓的44宗地塊中，包括老城東（秦淮）、大校場、河西南、燕子磯老鎮(zhèn)在內(nèi)的13宗地塊未設(shè)商品房毛坯銷售均價，而是實行“差異化定房價，按程序報備”的政策。

對此，克而瑞地產(chǎn)研究中心認為，此舉可令房企優(yōu)化項目利潤空間，也為市場帶來更多差異化產(chǎn)品，有利于支持合理的改善性住房需求，促進市場健康發(fā)展。

剩下設(shè)置商品房毛坯銷售均價的地塊中，大多數(shù)也上調(diào)了新房限價。此外，還在土拍規(guī)則方面做了一些調(diào)整，例如，取消“當(dāng)網(wǎng)上交易達到最高限價須通過搖號確定競得人的地塊，對商品住宅預(yù)售條件提高至完成住宅部分投資額的50%”。

直至本輪集中供地，南京所有地塊全部取消設(shè)置商品房毛坯銷售均價。

“土拍規(guī)則的放松，主要出自于對當(dāng)下房地產(chǎn)市場環(huán)境的考慮?！北R文曦表示，在現(xiàn)在的大環(huán)境下，房企拿地越多、成本越高、風(fēng)險越大，因而越來越多的房企選擇躺平，從而走向另一個極端的房地產(chǎn)市場。適當(dāng)?shù)慕o與開發(fā)商一些利潤空間，不僅有利于房企的發(fā)展，也有利于市場的良性發(fā)展。

“不過，土拍熱度仍沒有明顯改善?！睆垊P表示，即使本次土拍罕見取消了所有地塊的毛坯銷售限價，意在提供給房企更多的利潤想象空間，但由于房地產(chǎn)市場熱度尚未恢復(fù)，房企拿地仍然比較謹慎。