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近日，據(jù)中登網(wǎng)（中國(guó)人民銀行征信中心動(dòng)產(chǎn)融資統(tǒng)一登記公示系統(tǒng)）顯示，金地集團(tuán)旗下的北京金地格林物業(yè)管理有限公司出現(xiàn)了幾筆應(yīng)收賬款融資的展期。擔(dān)保權(quán)人均為深圳前海聯(lián)易融商業(yè)保理有限公司。

資料顯示，北京金地格林物業(yè)管理有限公司成立于2005年4月，為金地集團(tuán)北京區(qū)域地產(chǎn)下屬公司，公司董事長(zhǎng)為陳楠。

遭遇股債雙殺 年內(nèi)已無到期債券

10月19日，中證登大幅度下調(diào)了金地集團(tuán)旗下多只債券的標(biāo)準(zhǔn)券折算率。其中，“21金地04”標(biāo)準(zhǔn)券折算率從前個(gè)交易日的0.09下調(diào)為0.04，幅度達(dá)到-55.56%；“16金地02”下調(diào)幅度為-30.77%；“21金地03”下調(diào)幅度為-28%，“20金地01”下調(diào)幅度為-11.9%，

就在此前一天，金地集團(tuán)遭遇債券大跌。10月18日，“21金地04”收跌52． 2%，“21金地03”盤中跌幅超過31%，盤中二次臨停，收跌28.6%。

據(jù)上交所公告，“21金地03”上午交易出現(xiàn)異常波動(dòng)，跌幅超過20%，上交所決定自2022年10月18日11時(shí)08分開始暫?！?1金地03”交易，自2022年10月18日13時(shí)08分起恢復(fù)交易。

10月13日，金地集團(tuán)曾高調(diào)公告，旗下債券“15金地01“本息合計(jì)約28.4億元，已經(jīng)如期還款。金地集團(tuán)強(qiáng)調(diào)，該筆債券兌付完成后，年內(nèi)到期的公開債已經(jīng)全部?jī)陡?，今年已無到期公開債務(wù)。但當(dāng)天金地集團(tuán)的股價(jià)大跌6.55%；10月14日，金地集團(tuán)旗下“16金地02”更是暴跌了47%。

不僅是債券價(jià)格的大跌，金地集團(tuán)近期的股價(jià)也較為疲軟，截至20日收盤，在近20個(gè)交易日內(nèi)，公司股價(jià)下跌20.21%。面對(duì)股債價(jià)格雙雙走低，金地集團(tuán)于18日晚發(fā)布《關(guān)于公司近期生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況的公告》。一般而言，房企會(huì)固定披露每月的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)，金地也是如此，但就生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況發(fā)布公告卻較為罕見。在外界看來，金地此舉更像是安撫市場(chǎng)情緒。

該公告稱：進(jìn)入2022年下半年，公司銷售情況逐月向好。9月實(shí)現(xiàn)簽約面積110.7萬平方米，同比上升12.78%；實(shí)現(xiàn)簽約金額227.0億元，同比上升7.05%。1-9月公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積706.4萬平方米，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額1630.8億元。截至9月底，公司共新增土地儲(chǔ)備171萬平方米，總投資額達(dá)220億元。

雖然金地集團(tuán)今年9月的銷售額出現(xiàn)回升，但1-9月的累計(jì)簽約面積仍同比下降33.51%，累計(jì)簽約金額同比下降了28.69%。對(duì)比同行，金地銷售額降幅還不算很大。

相較于出險(xiǎn)房企無力償還資金的窘境，金地在今年連續(xù)多次完成境內(nèi)外公開市場(chǎng)到期債券的兌付，包括兌付公司債券本息83.39億元人民幣、境外債券本息4.62億美元、中期票據(jù)本息15.76億元人民幣。

上述公告再度強(qiáng)調(diào)：截至公告日，公司年內(nèi)已無需要償付的境內(nèi)外公開市場(chǎng)到期公司債券及中期票據(jù)。截至9月底，公司的銀行授信規(guī)模將近2700億元，剩余可用銀行授信規(guī)模將近1780億元。其中，2022年獲得銀行新增授信額度超過200億元。

此外，從今年7月底起，為維護(hù)公司債券價(jià)格的穩(wěn)定，金地子公司以市場(chǎng)化方式在二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買公司債券和資產(chǎn)支持證券，首期規(guī)模不超過10億元。截至10月14日，累計(jì)購(gòu)買金額約為1.64億元。

年內(nèi)僅完成一筆中票發(fā)行 發(fā)債規(guī)模下降

2021年底至今，政策對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的融資利好不斷。今年5月，龍湖、碧桂園、美的置業(yè)3家民營(yíng)房企陸續(xù)發(fā)行人民幣債券，且創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)將同時(shí)發(fā)行包括信用違約掉期(私募CDS)或信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證(CRMW)在內(nèi)的信用保護(hù)工具，以幫助民營(yíng)房企逐步恢復(fù)公開市場(chǎng)的融資功能。后來，新城控股、旭輝控股也入選“示范房企”。5家房企相繼完成了債券發(fā)行。

到8月，政策力度加碼，監(jiān)管機(jī)構(gòu)計(jì)劃通過指定國(guó)有企業(yè)擔(dān)保和承銷示范房企的人民幣債券新發(fā)，為這些房企提供流動(dòng)性支持。由國(guó)有增信機(jī)構(gòu)中債信用增進(jìn)投資公司對(duì)房企發(fā)行的中期票據(jù)開展效力更強(qiáng)的“全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保”。試點(diǎn)企業(yè)包括龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)、碧桂園、旭輝控股、新城控股、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、美的置業(yè)、濱江集團(tuán)等。

之后，龍湖集團(tuán)、碧桂園、旭輝控股、新城控股、美的置業(yè)相繼完成了中債信用擔(dān)保的人民幣發(fā)債計(jì)劃，并且，已有企業(yè)計(jì)劃進(jìn)行第二輪發(fā)債。但不知是何原因，金地集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、濱江集團(tuán)在這方面一直沒有動(dòng)靜。

票據(jù)方面，今年2月23日，金地集團(tuán)完成2022年第一期中期票據(jù)17億元人民幣的發(fā)行。該期中期票據(jù)產(chǎn)品簡(jiǎn)稱為“22金地 MTN001”，發(fā)行規(guī)模17億元，發(fā)行期限3年，發(fā)行利率為3.58%，到期日為2025年2月23日。

今年5月18日，金地集團(tuán)擬發(fā)行2022年度第二期中期票據(jù)更新狀態(tài)為完成注冊(cè)，該債券注冊(cè)金額65億元，本期發(fā)行金額20億元，發(fā)行期限3年期。但時(shí)至今日，該中期票據(jù)的發(fā)行一直沒有下文。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至10月20日，金地集團(tuán)今年以來發(fā)行了多筆證監(jiān)會(huì)主管ABS，加上前述17億元的中期票據(jù)，合計(jì)約為65.31億元。而在2021年，金地集團(tuán)發(fā)行各類公開市場(chǎng)融資(包括一般公司債、證監(jiān)會(huì)主管ABS、一般中期票據(jù)、海外債、交易商協(xié)會(huì)ABN)約為292.43億元，今年的融資降幅明顯。

可自由支配資金超450億 明年200億債券到期

金地集團(tuán)雖然遭遇股市與債市的雙重考驗(yàn)，但“三道紅線”指標(biāo)仍是綠檔達(dá)標(biāo)。金地集團(tuán)在2022年中報(bào)中稱：“公司多年來堅(jiān)守穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策，杠桿水平持續(xù)保持合理低位，在面對(duì)行業(yè)下行的沖擊時(shí)，切實(shí)保障了自身的財(cái)務(wù)安全。公司始終高度重視現(xiàn)金流管理，緊抓銷售回款，常態(tài)化壓力測(cè)試，為公司發(fā)展留足安全邊際?！?br/>

中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月末，金地集團(tuán)有息負(fù)債合計(jì)1293.21億元，其中，銀行借款占比為55.50%，公開市場(chǎng)融資占比為41.64%，其他融資占比為2.86%；債務(wù)融資加權(quán)平均成本為4.54%；長(zhǎng)期負(fù)債占全部有息負(fù)債比重的68.43%。對(duì)比2021年年報(bào)數(shù)據(jù)，上述指標(biāo)均變化不大。

截至2022年6月末，金地集團(tuán)貨幣資金余額約648億元，與年初持平；剔除受限資金后對(duì)一年內(nèi)到期的有息負(fù)債的覆蓋倍數(shù)為1.38倍，較2021年年末的1.40倍略有下降。按照10月18日金地發(fā)布的公告中稱的“能自由支配的資金比例超過70%”的說法，可自由支配的資金超過453.6億元。

前述債市行業(yè)人士稱，雖然金地今年已無到期的公司債及中期票據(jù)，但2023年的到期規(guī)模依舊不小。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至10月20日，金地集團(tuán)各類存續(xù)公開市場(chǎng)融資(包括一般公司債、證監(jiān)會(huì)主管ABS、一般中期票據(jù)、海外債、交易商協(xié)會(huì)ABN)余額約為467.36億元，其中，2023年年內(nèi)到期的有約206.21億元。

國(guó)內(nèi)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)聯(lián)合資信在今年6月22日發(fā)布的跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告中稱，跟蹤期內(nèi)，金地集團(tuán)規(guī)模繼續(xù)增長(zhǎng)，存續(xù)項(xiàng)目充足且質(zhì)量較好，財(cái)務(wù)政策相對(duì)穩(wěn)健。同時(shí)，也關(guān)注到2021年以來房地產(chǎn)行業(yè)融資及銷售壓力增大，金地新開工及拿地規(guī)模大，未來項(xiàng)目去化及回款將受到一定影響，合作項(xiàng)目對(duì)公司管理能力要求高以及公司存在一定的外部融資需求等因素對(duì)公司信用水平帶來的不利影響?？紤]到金地集團(tuán)在行業(yè)地位、業(yè)務(wù)模式、盈利能力及股東背景等方面所具備的優(yōu)勢(shì)，公司對(duì)現(xiàn)有存續(xù)債券余額的償還能力極強(qiáng)。

標(biāo)普在7月26日則將金地集團(tuán)及其子公司輝煌商務(wù)有限公司的展望從“穩(wěn)定”調(diào)整至“負(fù)面”，確認(rèn)金地集團(tuán)的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)為“BB”，輝煌商務(wù)有限公司的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)為“BB-”。標(biāo)普將展望從穩(wěn)定下調(diào)至負(fù)面，因?yàn)槠漕A(yù)計(jì)至2023年，金地集團(tuán)的合同銷售額將在利潤(rùn)率受到壓縮的情況下保持疲弱，導(dǎo)致EBITDA下降，杠桿率上升至5.0倍。

本文來源：中新經(jīng)緯、中登網(wǎng)、地產(chǎn)資管界

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“南風(fēng)知我意”，

導(dǎo)刊“灣居臻選”系列2上線，

解讀中國(guó)人對(duì)居住的人文理解與建筑表達(dá)

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