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2023-01-31
手握500套房產(chǎn)，一套都沒人要了
更新時間：2022-10-25 00:40:11作者：智慧百科
徐陽的朋友圈里還是一片歲月靜好，每天都更新著樓盤的優(yōu)惠信息，“可我們售樓部已經(jīng)幾個月沒有成交了”
文 | 郭子睿
編輯 | 卓然
當(dāng)年輕人們還在苦惱如何才能住進自己買的第一套房時，徐陽則在苦惱如何賣掉他手里的500套房子。
作為泉州某縣城的房地產(chǎn)開發(fā)商，徐陽家族下所開發(fā)的樓盤共計600多套房子，其中近500套房押在了自己手上。
“連續(xù)5個月沒有成交了”，徐陽說。如果縣城房地產(chǎn)市場持續(xù)萎靡，沒有人來購房，那么剩下的那些還在建的樓盤也面臨爛尾的風(fēng)險。
本期顯微故事講述的就是徐陽身上所發(fā)生的事，我們希望能從這個曾經(jīng)的地產(chǎn)大佬之子身上，回溯他如何擇址、開發(fā)、自救，并找出縣城房地產(chǎn)市場如今萎靡不振的答案。
以下是關(guān)于他的真實故事。
“500套房子，就這么砸在手里了？”
500套房子就這么砸在了徐陽手里。
這500套房位于泉州下轄某百強縣。2019年，徐陽父親前往該地考察，當(dāng)時負責(zé)招商引資的工作人員介紹，該地是僑鄉(xiāng)，很多當(dāng)?shù)厝嗽趪夤ぷ髻嶅X后，會本著尋根、光宗耀祖等目的在該處置業(yè)。
“再早一些時候，很多人會自建房，但這幾年自建房管控變嚴了”，工作人員說，除非有宅基地上房子翻新或者危房重建外，其余情況不得擅自修建私宅，這也意味著，“大量的高端置業(yè)需求得不到滿足”。
徐陽父親讓團隊跟進做了一系列調(diào)研，發(fā)現(xiàn)小鎮(zhèn)不僅位置優(yōu)越，舉縣城中心僅20分鐘車程，毗鄰4個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，輻射人口超過40萬，項目直接潛在客戶超過4萬。
種種數(shù)據(jù)都指向不愁賣、回款快。最終徐父以100萬/畝的價格，在當(dāng)?shù)嘏南铝?0畝地，準(zhǔn)備開發(fā)帶幼兒園和商業(yè)綜合體的樓盤。
出于對項目的看好，徐父任命時年24歲、沒有地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的徐陽為公司總經(jīng)理，全權(quán)負責(zé)銷售，“要什么資歷？房子又不愁賣?！?/p>
按照徐父的規(guī)劃，2020年開始蓋樓并拿到五證，2021年開盤銷售且于一年內(nèi)售完，2023年交房回籠資金后，便可拿著成功的項目再去另外的縣城復(fù)制這個模式——這也是徐父20年來的經(jīng)驗。
徐陽的父親出生于福建泉州經(jīng)商家庭，早年隨親戚到外地做土方生意積累了一筆財富后進軍房地產(chǎn)市場，完整經(jīng)歷了房地產(chǎn)的黃金年代。
作為小開發(fā)商，徐父沒有足夠資金去大城市開發(fā)，始終在縣城里耕耘，并趕上了2008-2016年棚改的紅利。
棚改即通過拆遷還建等方式，幫助城市居民實現(xiàn)居住升級。在全國范圍內(nèi)來看，約有1億人因此受益，不僅解決了2008年內(nèi)需難題，也奠定了房地產(chǎn)經(jīng)濟命脈的地位。
因此，徐父一直將“縣城”視為房地產(chǎn)的突破，“雖然住房不炒，可很多縣城有產(chǎn)業(yè)、也有住房提升需求”，以浙江為例，不少縣城的房價已經(jīng)三萬，比中部省會城市還貴，“但這些縣城目前配套不足，城市化還有空間?！?/p>
但沒成想，這個經(jīng)驗卻在福建泉州失效了。
2020年底，徐陽的公司拿到五證開始售賣新房，在限價政策指導(dǎo)下每平5000元，不足市區(qū)價格一半，一套總價約60萬。
就在大家準(zhǔn)備迎接福建民間富豪哄搶時，日光盤局面并沒有出現(xiàn)。最開始大家還自我安慰“縣城去化周期長”市場需要一定時間，沒想到2021年底新房去化還不足五分之一。
“一部分人因為疫情沒錢購買”，當(dāng)?shù)匕傩沾蠖嘁越?jīng)商為生，對現(xiàn)金流、市場極為敏感，選擇了不購買房子；而另一批目標(biāo)用戶華僑，則因為交通熔斷無法回鄉(xiāng)置業(yè)。
但徐陽一家人還沒意識到寒冬已至?！白錾饷磕甓加腥苏f行情不好，可總有人賺到了錢”，徐父寬慰徐陽。
漫長的賣房之路
在徐父看來福建人重根，發(fā)財了一定會回老家顯擺，不然猶如錦衣夜行，就拿他自己來說，“發(fā)財了也不忘回老家留點名聲?！?br/>
置業(yè)是當(dāng)?shù)厝俗詈玫娘@擺方式，自己是高端樓盤，還有教育加持，房子一定不愁賣。
但接下來的市場走勢，讓徐父意識到地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀已經(jīng)開始脫離自己以往2的認知。
首先恒大傳出危機，接著恒大位于縣城的樓盤紛紛停工，相關(guān)部門出臺了政策，要求減少對土地財政的依賴，拿地變得不容易外，還對地產(chǎn)的監(jiān)管賬戶提取、使用規(guī)范嚴格起來。
在買期房時，大家的房款不是直接到房地產(chǎn)的賬戶上，而是會被放在監(jiān)管賬戶里，根據(jù)開發(fā)商的進度專款專用，以免爛尾。
“以往房地產(chǎn)都會挪動這部分錢，用來拿更多的地進行開盤，再用下一個樓盤的預(yù)付款支付上一個樓盤的尾款”，徐陽解釋，當(dāng)這筆錢不能任意提取后，不少賬面緊張的小房地產(chǎn)直接面臨資金鏈斷鏈、停建的局面。
此外，疫情導(dǎo)致建材漲價，房屋修建成本暴增，也讓徐陽公司上賬目陷入了緊張局面。
徐陽負責(zé)的樓盤銷售不佳。到2022年夏天時，他負責(zé)開發(fā)的新房樓盤連續(xù)5個月成交僅為每月1套，根本不夠支付售樓部每個月的開銷；且來自福州、廈門的房產(chǎn)商也受到了行業(yè)寒冬的影響，加快去庫存的速度，每周都派車來縣城里組織有能力置業(yè)的客人去看房。
徐陽望著空蕩蕩的售樓部，感受到了寒意。對于房地產(chǎn)商來說，房子沒有價值，賣出去回籠現(xiàn)金流地才有價值，賣不動意味著“可能砸在手上”。
賣出房子是唯一出路。
但縣城不同于一二線城市，缺乏人口流入，也缺乏產(chǎn)業(yè)，在國字頭房企去一、二線城市救市提出“保交樓”的時候，縣城房地產(chǎn)市場成了真空地帶。
在眾多同行決定等待救援時，一直看好縣城徐父親一反常態(tài)，“縣城房子拿什么等？只能靠自救?！?/p>
自救的第一步是留住銷售團隊。行業(yè)中銷售團隊提成一般在千分之三左右，即買一套50萬的房子可以提成1500元。為了鼓勵團隊銷售，徐陽咬牙將提成定在了千分之五，給銷售團隊開出了3000元無責(zé)任底薪，還出臺了老帶新的承諾，許諾已購房業(yè)主推薦一個成交客戶則返1萬元。
對于徐陽來說，這并不是一個輕松的決定，“畢竟我們所有房子賣出去后，再扣除建安費、土地成本后，毛利潤都不足5%”。
同時徐父也從外地高薪請來了營銷操盤團隊，希望能通過廣告、活動的方式加速去化。
按照外來團隊的建議，徐陽將“學(xué)區(qū)”、“風(fēng)水”等吸引目光但房地產(chǎn)明令禁止的廣告語都印刷了出來，并在全城散發(fā)傳單，“雖然查到了會罰款，可能賣出房也值了”，為此徐陽公司每個月支出接近200萬。
銷售上的努力并沒有換回預(yù)期的光盤，隨著爛尾的新聞越來越多，前來看房的居民雖然雖然顯著增加，每當(dāng)?shù)秸務(wù)搩r格的環(huán)節(jié)，對方都會支支吾吾的問起工期、交房的問題。
已購房的業(yè)主，也會時不時結(jié)對來詢問進度，甚至還有60歲的大爺每天提著小板凳在工地上轉(zhuǎn)悠、拍攝每天的工程進度。
“我們被逼到一個境地”，徐陽說，如果不建設(shè)完期房，大家擔(dān)心爛尾而不會購買；不購買的話，公司則無法回籠資金，這批房子將徹底變成債務(wù)砸在手里，“似乎哪邊都不是好出路?！?/strong>
最后迫于老家人情世故，徐父拍板“要給父老鄉(xiāng)親一個交代”，決定賭一把：他打算自己籌措資金來“保交樓”，即將2023年交付的期房提前建好、確保不會爛尾后再組織看房團，“房子修建好了放在那里，大家看到了實物才有動力”。
更深層次的原因則是，徐陽和父親測算了一下，“只要有5000萬的資金進來，樓盤就不會爛尾，可以交付不說且有得賺”。5000萬，起碼得再賣出百來套房子。
但銀行那邊對房地產(chǎn)貸款管理嚴格，徐父只能抵押了自己名下所有可以抵押的生產(chǎn)資料，包括度假村、酒店等，換回5000萬現(xiàn)金投入大樓建設(shè)中。
“不敢停工”，徐陽回憶，那是他第一次體會到“時間就是金錢”，他每天都站在水泥、灰塵中看高樓修建。
截止到2022年中旬，徐陽家族已經(jīng)為這塊地投入超2億元，每個月的支出成本超200萬元，換來的是樓盤里8棟大樓已經(jīng)封頂、開始做外立面和綠化，“已經(jīng)接近于現(xiàn)房，隨時可以交房”。
但他們依舊沒有等到消費者搶購，反而縣城里的房地產(chǎn)市場更冷了，“大家都沒錢了，也更謹慎了。”
徐陽的朋友圈里還是一片歲月靜好，每天都更新著樓盤的優(yōu)惠信息，“可我們售樓部已經(jīng)幾個月沒有成交了”。
每天晚上從售樓部大樓望出去，徐陽都會看到那500套房子黑黢黢的凝視著自己。至于什么時候能賣出，徐陽沒有答案。
一同陷入窘境的生態(tài)鏈
沒有產(chǎn)業(yè)、人口流出大的縣城房地產(chǎn)降價、遇冷已是不爭事實。
依靠旅游業(yè)發(fā)展的海南縣城陵水，2021年8月時候房價一度達到34738元/平方米，榮登中國最貴縣城房價榜首，遠超排在第二名的浙江義烏；而在2022年8月，價格回落到27500元/平方米，每平落差達7300元。
但另一方面，房地產(chǎn)作為大部分縣城財政的主要來源，和土地上各個行業(yè)密切相關(guān)。房地產(chǎn)一旦發(fā)生波動，漣漪將迅速傳遞到二級市場。
首先感受到市場遇冷的是裝修公司。直到8月，在湖北縣城開設(shè)計工作室的胡林才接到了今年的第一個客戶，而這名簽約的客戶早在去年就開始和胡林溝通，直到今年才同胡林簽訂合同，“預(yù)算還由去年的40萬壓縮到了30萬以內(nèi)”。
這也是胡林入行20年來，首次空窗這么長時間，胡林解釋，“縣城不像大城市充滿工作機會，房子流動性差，那些原本置換的客戶現(xiàn)在也保守了，整個裝修市場行情不好。”
“能有生意做就很不錯了”，胡林慶幸自己是小小的工作室，今年長達8個月沒有收入靠著積蓄也能挺過去，她所在的縣城里不少連鎖的裝修公司，因缺乏訂單、養(yǎng)不起員工，已經(jīng)在上半年大量倒閉。
但有訂單也不一定能順利裝修。
“縣城裝修需求減少后，師傅們沒活干了，不少離開了當(dāng)?shù)亍保?/strong>胡林回憶，自己接到訂單準(zhǔn)備聯(lián)系以往熟悉師傅開工時，才發(fā)現(xiàn)原本合作多年的泥瓦匠師傅去了武漢，“那邊買房的年輕人多，活多”，而年輕一些的師傅不少改行去一線城市送外賣了，一個月到手能有1萬元。
接著感受到市場變冷的是建材商。
“新房都賣不出去了，買二手房的肯定更少了”，在泉州做建材生意的老李抱怨道。這兩年來，他經(jīng)歷了原材料的漲價、房租的上升，手中的訂單肉眼可見的少了，且在購買材料上的預(yù)算下降了約20%左右，“以前很多設(shè)計師帶客戶來，會選用西門子、施耐德等進口開關(guān)，現(xiàn)在多是客戶自己來詢價，選用公牛這樣國產(chǎn)的插座開關(guān)了?！?/strong>
生意不好做，也讓許多建材老板關(guān)門轉(zhuǎn)業(yè)，像老板的鄰居，在年初就退掉了鋪子選擇了轉(zhuǎn)行 ，“你去不同縣城的建材市場看看，誰的生意還好？”
在湖南縣城做瓷磚的方興默認了老李的說法，他前幾天去武漢的建材市場考察了一番，里面也蕭條了不少，“武漢是中部人口大省，如果他們生意不好做了，被他們吸走人口的縣城又有什么人氣？”
衣、食、行等行業(yè)，也在縣城房地產(chǎn)泛起的漣漪中，不同程度沉浮。
“房地產(chǎn)遇冷，說明年輕人走了，年輕人走了，衣服賣給誰呢，又怎么賺錢還房貸呢？”說這話時，服裝店的老板娘孫麗看了看徐陽家建設(shè)的樓盤。
孫麗是業(yè)主，在徐陽家的樓盤買下了一套房，月供2000多元，她擔(dān)心自自己的店鋪關(guān)門、畢竟在年輕人走后，孫麗所在的商業(yè)街上，店鋪少了一半。
孫麗害怕自己還不起房貸，“縣城沒有什么賺錢的工作了”，她更擔(dān)心房子無法過戶，自己積蓄一堆沒有用的廢磚。
但她不知道自己能做什么，只能和徐陽一起祈禱。
在這場縣城房地產(chǎn)引起的巨變中，沒人希望自己是最后的接盤俠。
后記
2019年回父親老家縣城時，徐陽并不是單身回去，他攜帶了未婚妻——那是一個典型的福建姑娘，二人相識于大學(xué)校園，約定從校服到婚紗。
當(dāng)時徐陽從父親手中接過總經(jīng)理一職時，心里籌劃著年底賣完房子就結(jié)婚。
2021年，徐陽的未婚妻懷孕，就在雙方?jīng)Q定年底領(lǐng)證時候，縣城房地產(chǎn)發(fā)生巨變，徐陽家族投入巨資、背上巨額債務(wù)外，還面臨破產(chǎn)威脅。
徐陽思索再三，沒有和未婚妻履約領(lǐng)證。
如今徐陽的孩子已經(jīng)2歲，在戶口父親那欄上依舊空白，“怎么能讓孩子有個可能成為老賴的爸爸呢？”
在徐陽心里，他期盼著有朝一日能成為爸爸。但那一天什么時候來臨，徐陽也不知道。
他唯一篤定的是，政策已經(jīng)明確提出以縣城為載體的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展方向——而中國大部分的人口都分布在縣城，這也意味著未來縣城作為連接城市、農(nóng)村的中轉(zhuǎn)站，在城鄉(xiāng)融合、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化方向大有發(fā)展，那時候大家還是會去縣城買房子的。
“只是這個過程，一定是陣痛的?！?/p>
（應(yīng)采訪者要求，本文均采用化名）