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隨著中共二十大和二十屆一中全會(huì)的勝利閉幕，經(jīng)濟(jì)社會(huì)步入行則將至的實(shí)干時(shí)期。

新時(shí)代、新起點(diǎn)、新征程，開(kāi)始落實(shí)到人們觸目可及的經(jīng)濟(jì)社會(huì)日常。唯有如此，個(gè)體對(duì)美好生活的訴求才能匯聚進(jìn)時(shí)代的歷史長(zhǎng)河。

這其中較為引發(fā)人關(guān)注的就是房地產(chǎn)。最新數(shù)據(jù)顯示，大連等十多個(gè)大中城市的首套房貸利率跌破4%，如大連首套房貸利率降至3.95%，石家莊等降至3.8%，清遠(yuǎn)等地則最低觸及3.7%。

9月底，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知提出，對(duì)今年6～8月新建商品住房售價(jià)環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放住房貸款利率下限。

若在過(guò)往，如此低的融資成本，可能一石擊浪，不過(guò)，在需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱等三重壓力下，如其他風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)一樣，房地產(chǎn)面臨著一場(chǎng)顯見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)重估和投資邏輯重塑。這不僅因?yàn)槎髨?bào)告在“增進(jìn)民生福祉，提高人民生活品質(zhì)”中闡述了房地產(chǎn)發(fā)展方向，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”；更主要是因?yàn)樯鐣?huì)結(jié)構(gòu)和整體風(fēng)險(xiǎn)偏好，都出現(xiàn)新的調(diào)整，住房的居住屬性已通過(guò)自上而下與自下而上兩個(gè)途徑得到強(qiáng)化，金融屬性則開(kāi)始褪卻。

這首先緣于中國(guó)人口數(shù)量和質(zhì)量結(jié)構(gòu)的調(diào)整。日益老齡化少子化的人口數(shù)量結(jié)構(gòu)，預(yù)示著不動(dòng)產(chǎn)在時(shí)間序列軸線上呈現(xiàn)出總量過(guò)剩、結(jié)構(gòu)優(yōu)化特征；從人口質(zhì)量結(jié)構(gòu)上，接受高教育人口在總?cè)丝谥械恼急蕊@著增加，這些接受高教育的群體，在全國(guó)的自由遷徙上具有更多的優(yōu)勢(shì)，這將加速適齡勞動(dòng)力在全國(guó)范圍內(nèi)尋找匹配崗位的機(jī)會(huì)。

可見(jiàn)，人口質(zhì)量和數(shù)量的變化，會(huì)逐漸改變?nèi)藗儗?duì)住房的認(rèn)知，住房自有率將不再是一個(gè)一致性的需求目標(biāo)。

區(qū)域發(fā)展不均衡和區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，在加速人口流動(dòng)的同時(shí)，使人們開(kāi)始調(diào)整對(duì)住房?jī)?nèi)生價(jià)值評(píng)價(jià)指標(biāo)，即住房?jī)?nèi)生價(jià)值愈發(fā)基于房租（或虛擬房租）的貼現(xiàn)，而非基于房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。由于貼現(xiàn)率圍繞自然利率或國(guó)債收益率曲線擺動(dòng)，這將逐漸褪卻掉住房的金融屬性，使其回歸到實(shí)用價(jià)值的居住屬性。而隨著股市等權(quán)益市場(chǎng)在制度、風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)、交易和管控等上的日益完善，權(quán)益市場(chǎng)將會(huì)逐漸成為居民部門(mén)價(jià)值儲(chǔ)存的主要配置市場(chǎng)，這也使逐漸剝離金融屬性的房地產(chǎn)面臨系統(tǒng)性定價(jià)重構(gòu)。

社保福利體系的日益完善，也將帶來(lái)房地產(chǎn)的定價(jià)重估。在社保體系覆蓋度不夠的情況下，人們用養(yǎng)兒防老來(lái)進(jìn)行代際交易，因此購(gòu)置房產(chǎn)定居就成為了根深蒂固的傳統(tǒng)，因?yàn)樽杂凶≌陌簿邮切⒌纻鹘y(tǒng)文化的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，沒(méi)有自有住宅的加持，孝道的維系成本就很高。隨著職工社保、城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老體系等的完善和覆蓋度的提升，孝道逐漸從經(jīng)濟(jì)的跨期交易中解脫出來(lái)，這將從傳統(tǒng)文化和信念方面，改變?nèi)藗儗?duì)住房的定價(jià)邏輯。

此外，目前基于金融屬性估值的住房，其高房?jī)r(jià)抬升了經(jīng)濟(jì)社會(huì)運(yùn)行成本，壓低市場(chǎng)的投資邊際收益率，加劇房市的有效需求不足，使高房?jī)r(jià)很難維持，房地產(chǎn)這一風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)出現(xiàn)重估定價(jià)是遲早的事，且價(jià)值重估越早對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的傷害和拖累越小。

二十大報(bào)告強(qiáng)調(diào)房住不炒和租購(gòu)并舉的背后，是對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)變遷的深刻理解，投資者需做好不動(dòng)產(chǎn)定價(jià)重估的積極準(zhǔn)備，各地應(yīng)把握住政策激勵(lì)的頭寸，避免過(guò)猶不及的誘多，扼殺當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的活力和透支長(zhǎng)期的增長(zhǎng)潛能。