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2023-01-31
旭輝為何也缺錢？
更新時間：2022-10-26 18:06:15作者：智慧百科
除了融資難，銷量下滑，預售資金提取慢等共性原因，部分項目資金周轉受合作方牽制，也導致了旭輝現(xiàn)金流緊張
文 |劉昕 王博
編輯 |王博
五家示范房企之一的旭輝（0884.HK）也缺錢了。
9月底，旭輝未能如期償還一筆非標債務引發(fā)投資人和業(yè)主關注?！敦斀?jīng)十一人》獲悉，發(fā)生糾紛的項目位于天津濱海新區(qū)，為天津興卓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“天津興卓”）旗下的部分非標債務，天津興卓持有天津濱海新區(qū)一個住宅開發(fā)項目旭輝濱海江來。
天眼查顯示，天津興卓的兩大股東為大業(yè)信托和平安不動產(chǎn)。旭輝2022年中報顯示，旭輝對于天津濱海江來項目占有權益為30.5%。項目地塊于2020年9月30日通過招拍掛市場拍得，該項目出讓面積為8.99萬㎡，目前已預售面積為7.19萬㎡。
一位股東方知情人向《財經(jīng)十一人》透露，旭輝質押了該項目部分股權給大業(yè)信托，項目本身賣得不錯。在合同到期之前，旭輝想和大業(yè)信托談展期，但后者想盡快清算，因此產(chǎn)生了糾紛，目前，雙方正在談判。截至發(fā)稿前，旭輝未回復談判進展。
《財經(jīng)十一人》獲悉，包括旭輝濱海江來，旭輝在天津約五個項目銷量和利潤均不錯，但預售資金提取較困難。
旭輝大本營在上海，主要布局一二線，2017年進入千億房企陣營，今年上半年，公司權益銷量位于前20。旭輝以財務穩(wěn)健著稱，截至2022年6月30日，其“三道紅線”指標處于綠檔，與碧桂園、龍湖、美的置業(yè)、新城控股并列為五家示范民營房企。
示范房企意味著能拿到更高的授信額度和更低的融資成本。8月-9月，在全行業(yè)企業(yè)債幾乎發(fā)不出去時，示范性民營房企陸續(xù)發(fā)行了由國企增信機構擔保的債券。9月21日，旭輝也在其列，發(fā)行規(guī)模12億元，期限3年，票面利率3.22%。但其現(xiàn)金流緊張的信號，仍在一周后出現(xiàn)了。
預售資金提取難
10月15日，為了緩解業(yè)主焦慮，旭輝在長沙與旭輝鉑悅湘江的業(yè)主開了一次溝通會。
一位參加溝通會的業(yè)主透露，旭輝反饋，因為各地預售資金監(jiān)管趨緊，地方項目很難把資金調到集團，所以集團層面資金較緊張，但賣得好的項目資金比較充裕。現(xiàn)在旭輝的資金，首先保交樓，其次保員工工資，然后保銀行。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的到位資金（房企報告期內實際可用于房地產(chǎn)開發(fā)的各種貨幣資金及來源渠道）主要分為，國內貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款和其他資金。
據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2022年1月-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金100817億元，同比下降25%。各資金來源渠道中，占比排前三的是自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款。其中，定金及預收款、個人按揭貸款共占房企到位資金的48.6%，房企預售資金也主要來源于這兩部分。
然而，今年1月-8月，房地產(chǎn)行業(yè)除了“利用外資”一項較去年增長11.6%，來自其他渠道的資金均有所下降。降幅最大的是定金及預收款，較去年同比下降35%，個人按揭貸款也下降了24.4%。這意味著房企的預售資金在下降。
同時，各地對預售資金的監(jiān)管也在加強。
《財經(jīng)十一人》從一位旭輝杭州前員工處獲悉，在預售資金監(jiān)管趨嚴之前，公司可以將賣得好的項目資金提取出來，用以支援其他城市的項目。但現(xiàn)在，提取項目資金時，銀行會登記錢款用途，項目的錢基本只能專款專用，用于本項目的建設。
據(jù)《財經(jīng)十一人》不完全統(tǒng)計，2021年下半年以來，包括西安、天津、重慶、烏魯木齊等在內的36省市陸續(xù)出臺新政策，提高預售資金監(jiān)管標準，確保項目不停工、不爛尾。
根據(jù)旭輝2022年中報，受限制銀行存款和銀行結余及現(xiàn)金總計312.4億元，其中受銀行監(jiān)管的僅可用于指定物業(yè)開發(fā)項目的資金為110億元，占比達35.2%。
五家民營示范房企中，還有碧桂園、美的置業(yè)兩家披露了預售監(jiān)管資金情況，碧桂園受限制的預售監(jiān)管資金為244.9億元，占銀行及庫存現(xiàn)金的16.55%，美的置業(yè)，這一比例為24.8%。
根據(jù)旭輝財報，2022年上半年，旭輝合同銷售金額排名前十的城市是長沙、蘇州、南京、北京、成都、上海、武漢、天津、烏魯木齊、溫州。這十城的合同銷售金額占合同銷售總額的56.1%。
（旭輝2022年上半年合同銷售金額排名前十城市。來源：旭輝2022年中報）
這十個城市大都爆發(fā)過不同程度的停貸事件，旭輝重倉城市之一長沙，是爛尾樓重災區(qū)。根據(jù)克而瑞研究中心對24個重點城市的監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至2021年底，長沙尚未交付問題項目總建面446萬平方米，尚未交付問題項目總套數(shù)28139套，在24個城市中均排名第一。
（2021年末24個重點城市已停工、延期交付問題項目匯總情況。來源：克而瑞研究中心）
面臨保交樓壓力，長沙對預售資金的監(jiān)管更嚴了。
今年8月，長沙市人民政府辦公廳發(fā)布《關于進一步加強商品房預售資金監(jiān)管的通知》（下稱《通知》），確定了預售資金采取“全額全程、流向流量、監(jiān)測監(jiān)管”方式，實行“政府監(jiān)管、銀行監(jiān)控”模式。
《通知》規(guī)定，重點監(jiān)管額度為預售資金總額的 20%，主體驗收后，重點監(jiān)管額度不得低于預售資金總額的 10%；房屋竣工驗收備案后，方可解除全部預售資金的監(jiān)管。對于非重點監(jiān)管資金，在保證項目工程進度和房屋按期竣工交付的前提下，可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用。
《通知》還提到，所有預售資金，監(jiān)管銀行不得擅自扣。按照“留在項目、留在當?shù)亍钡脑瓌t，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自將資金挪作他用，設立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團公司不得擅自抽調。
前述長沙旭輝業(yè)主表示，《通知》出臺之前，長沙已經(jīng)選取一批項目納入重點監(jiān)管，旭輝也有項目在其中。這批重點監(jiān)管項目主要包括兩類，一是，涉及長沙形象的重點工程，二是，開發(fā)商本身有負面消息的項目。
《財經(jīng)十一人》向長沙市房屋交易管理中心求證上述情況，工作人員表示，長沙的確劃定了一批重點監(jiān)管項目，對預售資金的監(jiān)管較《通知》更嚴格，需要房屋交易管理中心的預售資金監(jiān)管科先核查錢款的用途和流向，然后銀行再撥付，這批重點監(jiān)管項目的名單不對外公布。
上述工作人員還提到，2017年至2022年8月期間，長沙市規(guī)定預售資金的重點監(jiān)管額度為25%。今年8月份出臺的《通知》，雖然將重點監(jiān)管額度降低為20%，但是資金支取的節(jié)點也調后了，房屋封頂之前都不能提取重點監(jiān)管資金，因此，留在重點監(jiān)管資金中的錢比之前更多。同時，重點監(jiān)管額度之外的部分，要求不能脫離長沙，并優(yōu)先用于工程建設。
據(jù)《財經(jīng)十一人》統(tǒng)計，不止長沙，旭輝合同銷售金額前十的其他城市，近一年多來都出臺了加強預售資金監(jiān)管的政策，或者有加強監(jiān)管的趨勢。
（旭輝2022年上半年合同銷售金額前10城市預售資金監(jiān)管措施。來源：各地政府官網(wǎng)）
合作開發(fā)埋隱憂
較嚴的預售金監(jiān)管是地方政府為了保交樓進行的普遍動作，不只旭輝，重倉這些城市的房企均可能受到同等限制。相比預售金監(jiān)管，合作開發(fā)過多也給旭輝的現(xiàn)金回流造成了一定阻礙，這是少數(shù)幾家房企面臨的問題。
旭輝是較早涉足合作開發(fā)的房企，曾被稱為“合作之王”。根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，今年1月-9月，旭輝全口徑銷售金額為1043.2億元，權益銷售金額為615.5億元，權益銷售額占比為59%。這意味著旭輝的全口徑銷售額中，有四成歸屬于它的合作企業(yè)。
對比今年1月-9月全口徑銷售金額前20位的其他房企，旭輝的權益銷售額占比排名倒數(shù)第三，僅高于融創(chuàng)（58%）和綠城（55%）。權益銷售額占比低，表示企業(yè)對合作模式的依賴程度高。
依靠合作開發(fā)，旭輝的銷售額實現(xiàn)了快速增長。2015年旭輝全口徑銷售額為312.5億元，2017年全口徑銷售額已增長至1040億，躋身千億房企。同時，歸屬于合作方的銷售額占比也由2015年的29%，上升至2017年的40%，此后幾年維持在40%左右。
合作開發(fā)讓旭輝走出上海，業(yè)務遍布全國，也讓其在資金運用時有了更多限制。
前述旭輝前員工提到，如果旭輝想要將一個合作開發(fā)項目的資金抽調到其他項目，旭輝的合作對象為了規(guī)避風險，可能不會同意將資金調出，資金就不容易流轉起來。
另一位旭輝鉑悅湘江的業(yè)主也證實了這種說法，他將這種限制稱為“兩把鑰匙開一把鎖”。合作方為了保證項目完成，即使自己的資金緊張，也不會從項目抽調資金，因為一旦抽調，旭輝也可能以同等比例抽調資金，就會耽誤整個項目的進度。
合作開發(fā)的另一個限制是，合作對象一旦出現(xiàn)風險，旭輝可能會受牽連。今年3月，評級機構瑞銀證券就曾發(fā)布旭輝的看空報告，指出旭輝有80%的項目非全資擁有，民營開發(fā)商的持股比例為38%，而民營開發(fā)商的資金狀況惡化可能會給項目帶來負面影響。
對此，旭輝控股執(zhí)行董事兼CEO林峰在3月24日的業(yè)績會上表示，旭輝對合作方一直是分類管理，在21個合作伙伴出現(xiàn)”爆雷”的項目中，只有7個還處于開發(fā)過程。而且，去年所有的項目都是封閉管理，這7個項目哪怕合作方出了風險，項目運營層面還是基本正常的，整體來說對旭輝的合作項目并不會有太大影響。
《財經(jīng)十一人》獲悉，旭輝對外的主要合作模式為財務投資與合作開發(fā)。財務投資主要合作企業(yè)包括，香港置地、恒基地產(chǎn)、平安不動產(chǎn)等財力雄厚的房企；合作開發(fā)的主要為地方國央企，如首開、北京城建等。
示范房企不是融錢金招牌
融資難是今年房企們面臨的普遍問題，示范性房企也不例外。根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，2022年上半年，100家典型房企的融資總量為3837億元，同比下降53%。
（2016年-2022年上半年房企融資總量情況。來源：克而瑞研究中心）
但因為財務狀況較好，上半年，旭輝融資情況優(yōu)于行業(yè)大部分企業(yè)。2022年財報顯示，旭輝“三道紅線”維持全綠檔，是為數(shù)不多完成境內外多渠道融資的民營房企。
據(jù)《財經(jīng)十一人》不完全統(tǒng)計，截至上半年，旭輝在公開市場獲得四筆融資，合計超46億元。今年9月，作為示范房企之一，旭輝發(fā)行人民幣債券約12億元，由中債信用增進公司提供“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”。
然而，旭輝的融資情況仍然不樂觀，2022年上半年，旭輝融資性現(xiàn)金流轉負，這意味著償還債務的金額超過融到的資金，融資活動沒能給旭輝帶來正向的現(xiàn)金流。
（2017年-2022年H1旭輝融資活動所得現(xiàn)金凈額。來源：旭輝財報）
不止旭輝，2017年至今，五家民營示范房企的融資性現(xiàn)金流整體呈收縮狀態(tài)，受監(jiān)管層背書的優(yōu)質民營企業(yè)也陷入融資困境。
（2017年-2022年H1五家民營示范房企融資活動所得現(xiàn)金凈額。來源：五家民營示范房企財報）
行業(yè)流動性難題待解
9月27日，終于發(fā)出中債增進的擔保融資后，旭輝控股董事會主席林中發(fā)布了內部信，林中總結了旭輝出現(xiàn)流動性問題的原因：
面對行業(yè)深度調整，旭輝也在尋找第二增長曲線、為企業(yè)構建穿越周期的能力。
今年7月，旭輝在組織架構方面做出重要調整，設立地產(chǎn)開發(fā)平臺、商業(yè)平臺、代建平臺、職能平臺等四大平臺，將商業(yè)和代建提升到與地產(chǎn)同等地位，加速向城市綜合運營服務商轉型。
然而，前述旭輝前員工表示，由于旭輝一直走財務穩(wěn)健型路線、專注于住宅，在多元化業(yè)務方面，相比其他房企進展較慢。近年來公司進入的商業(yè)運營、長租公寓等領域，已經(jīng)有龍湖、華潤等成熟玩家，旭輝起步晚，多元化轉型見效尚需時日。
一位行業(yè)頭部公司高管表示，根本上還是要提振市場信心。幾年前行業(yè)杠桿更高，但沒有出現(xiàn)流動性問題，主要是房子賣得快?，F(xiàn)在，大多數(shù)城市的去化周期超過了三年，但銀行一筆開發(fā)貸時長一般也是三年。房子沒賣完就到了要還款的時候。
為了促進市場回暖，近期利好樓市政策頻發(fā)。9月底，央行和銀保監(jiān)會指導中、農(nóng)、工、建、交及郵儲銀行加大對房地產(chǎn)融資的支持力度。要求每家銀行年內對房地產(chǎn)融資至少增加1000億元，融資形式包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、居民按揭貸款、投資房地產(chǎn)開發(fā)商的債券等。
《財經(jīng)十一人》獲悉，6000億元資金中主要用于開發(fā)貸放貸部分要求較高。六大行對遠郊項目投放略謹慎，而對位于城市中心，珠三角、長三角及有國央企加持的項目，投放意向較高。
需求端，今年以來，近300個省市從降首付比例、加大引才力度、發(fā)放購房補貼、提高公積金貸款額度等方面放松房地產(chǎn)調控政策，政策出臺頻次超800次。
房地產(chǎn)市場的復蘇，無疑是房企走出流動性困境的強大支撐。
但是，遠水不解近憂。部分房企高管認為，在“房住不炒”的總方針下，樓市回暖需要時間。希望各地政府能合理化預售資金監(jiān)管，保交樓的同時，幫助企業(yè)快速走出流動性危機。
2021年12月底，國海證券在一份研報中表示，房地產(chǎn)是一個大循環(huán)，不能變成每個城市的小資金池。
為了促進良性循環(huán)，預售資金監(jiān)管時應有緊有松、松緊適度，“緊”和“松”的根本目標都是為了確保項目按時交付。“緊” 是為交房守住最后底線，當房企陷入債務危機后，至少監(jiān)管賬戶上的預售資金可以用于推進后續(xù)工程。而適度“松”可以讓正常經(jīng)營的房企增加一些流動資金來源，減少現(xiàn)金流斷裂的可能，或許有助于其渡過難關。
國海證券還提出，可以嘗試使用保函（金融機構為房企提供的擔保證明）等形式替代預售資金監(jiān)管、區(qū)分重點監(jiān)管額度和一般監(jiān)管額度、精準識別風險企業(yè)和風險項目、簡化行政審批流程、增加緊急例外支取渠道等方式。只有各地形成共識，松緊適度，信息共享，才能有序開啟房地產(chǎn)的良性循環(huán)。
注：因各家財報統(tǒng)計口徑不一致，文中旭輝、碧桂園和美的置業(yè)三家房企受限制的預售監(jiān)管資金占現(xiàn)金及銀行存款的比例，計算公式分別為：
1.旭輝：受銀行監(jiān)管的用于特殊目的的資金/（受限制銀行存款+銀行結余及現(xiàn)金）
2.碧桂園：受限制現(xiàn)金/庫存現(xiàn)金及銀行存款
3.美的置業(yè)：受限制現(xiàn)金/銀行及庫存現(xiàn)金
作者為《財經(jīng)》記者及特約作者