2023成都積分入學(xué)什么時(shí)候開始申請(qǐng)
2023-01-31
灣區(qū)摩天大樓動(dòng)工4年擱淺，世茂尋找買主未果，可售公寓或?qū)⒈慌馁u
更新時(shí)間：2022-10-28 07:47:51作者：智慧百科
本有望建造出深圳“第一高樓”的世茂深港國際中心，經(jīng)歷9個(gè)月的艱難求生，近日被曝遭債權(quán)人中信信托申請(qǐng)執(zhí)行債權(quán)。
《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》查閱法院文書發(fā)現(xiàn)，今年8月8日，中信信托申請(qǐng)執(zhí)行公證債權(quán)文書，8月10日，北京市高級(jí)人民法院裁定“立即執(zhí)行”，被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)類型就包括世茂深港國際中心公寓的建設(shè)使用權(quán)、住宅用房等，9月21日進(jìn)行到“選定評(píng)估機(jī)構(gòu)搖號(hào)”階段。評(píng)估之后，或?qū)⑦M(jìn)入拍賣程序。
《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》近日于現(xiàn)場(chǎng)走訪發(fā)現(xiàn)，深港國際中心已停工許久，在建的二期公寓和商業(yè)部分，沒有任何施工跡象，超高層“高塔”尚未露頭。
這個(gè)總投資額約500億元、曾被深圳龍崗區(qū)寄予厚望的地標(biāo)項(xiàng)目，抱憾中止。
截至發(fā)稿前，世茂方面未有官方回應(yīng)，有接近項(xiàng)目的內(nèi)部人士透露：“目前還在多方協(xié)調(diào)解決此事?！?/p>
廣東華商律師事務(wù)所律師周爭鋒向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》介紹：“世茂和中信信托可以協(xié)商爭取法拍定價(jià)權(quán)。如果不成，只能以評(píng)估價(jià)來做起拍價(jià)，可能是世茂無法接受的低價(jià)。
”探訪“第一高樓”
據(jù)世茂官方的資料，深港國際中心占地32萬平方米，建筑面積約136萬平方米，相當(dāng)于2個(gè)東京六本木新城、3個(gè)紐約哈頓廣場(chǎng)。項(xiàng)目涵蓋5棟商務(wù)寫字樓（包括一棟超高層）、約30萬平方米的大型集中商業(yè)、13棟公寓（分兩期建設(shè)），和諸如綠地公園、美術(shù)館、國際學(xué)校等公共配套。
10月22日，《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》實(shí)地探訪位于深圳市龍崗區(qū)大運(yùn)片區(qū)的世茂深港國際中心。
目前來看，一期已完工，二期僅部分封頂。
一期公寓于2019年11月10日開盤，當(dāng)時(shí)的開盤均價(jià)是5.2萬元/平方米，遠(yuǎn)高于周邊的二手公寓價(jià)格。同時(shí)期附近的恒大城市之光，二手房掛牌價(jià)是3.4萬元/平方米，京基御景時(shí)代大廈是3.6萬元/平方米。
或許是項(xiàng)目的高端定位，以及高于市場(chǎng)平均水平的建造品質(zhì)，給公寓帶來了不少溢價(jià)。價(jià)格高到令人咋舌的一期公寓，累計(jì)銷售超過90億。據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，一期從開盤到2021年年中，成交金額從深圳第一，一路躍升至全國第一。
一名深圳龍崗區(qū)的二手房中介對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》回憶：“2020年底的時(shí)候，我們整個(gè)龍崗的同事幾乎都在推世茂這個(gè)盤。這個(gè)盤價(jià)格高，給我們的傭金也高，起初是5個(gè)點(diǎn)，后來漲到7個(gè)點(diǎn)，賣一套可以拿十幾萬?！?/p>
《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》了解到，一期原計(jì)劃2021年年底交房，但一直沒有正式“入伙”（交房）。一名熟悉一期公寓的業(yè)內(nèi)人士對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說：“我了解到的沒有入伙的原因，是世茂承諾的公共配套沒做好，沒辦法完成驗(yàn)收，有些業(yè)主自己想辦法住進(jìn)去了，但是目前應(yīng)該還沒辦法辦證?！?/p>
《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》在現(xiàn)場(chǎng)看到，一期公寓確實(shí)已有零星居住的跡象，有外賣員從樓宇里走出來，還有物業(yè)保安、保潔在工作。
屬于公共配套的馬路，或是因?yàn)闆]有完工，被水馬攔住。
二期公寓大部分都沒有封頂，《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》在現(xiàn)場(chǎng)的十幾分鐘里，塔吊處于靜止?fàn)顟B(tài)，沒有聽見工地現(xiàn)場(chǎng)傳來施工的聲音，也沒有看見有施工人員進(jìn)出，僅保安在大門值守。
《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》從中建三局深圳公司的一名工作人員處得知，世茂深港國際中心已處于停工狀態(tài)。
早在今年5月，一名博主在深港國際中心上方航拍時(shí)，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目已停工，并上傳現(xiàn)場(chǎng)視頻于某短視頻平臺(tái)。他告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》，5月停工時(shí)，除了公寓，只建造了商業(yè)裙樓的一部分。在這名博主視頻的下方，有評(píng)論稱項(xiàng)目早在2021年底就停工了。
深港國際中心的綠地上， 有不少年輕人正在露營。這片草地在2020年的夏天曾舉辦過戶外音樂節(jié)，邀請(qǐng)了當(dāng)時(shí)風(fēng)頭正熱的旅行團(tuán)樂隊(duì)。
最讓人關(guān)注的還是“高塔”。這座超高層大樓的計(jì)劃高度從最初的800米，降到700米，又降到600米。
2021年5月，深圳市規(guī)劃和自然資源局龍崗管理局公示項(xiàng)目詳細(xì)藍(lán)圖調(diào)整成果，最高塔的建設(shè)高度由原來的700米調(diào)成設(shè)定600米左右。
雖然沒辦法成為全國第一高樓，但600米的高度依然可以超過深圳平安金融中心，成為深圳第一高樓。
世茂深港國際中心項(xiàng)目的開工時(shí)間是2018年3月。按照相關(guān)要求，超高層必須在首期開工項(xiàng)目內(nèi)，三年內(nèi)完成進(jìn)度的50%，整個(gè)項(xiàng)目也必須于五年內(nèi)完工，也就是在2021年3月之前，高度需要過一半，2023年3月之前全部完成。
《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》在現(xiàn)場(chǎng)沒有尋得超高層的蹤跡。上述熟悉項(xiàng)目的深圳業(yè)內(nèi)人士稱：“高塔挖了個(gè)坑就停了。”
上述短視頻博主說，今年5月航拍的時(shí)候，超高層還沒開始建。
2021年10月，中國住建部發(fā)布“限高令”，禁止建設(shè)500米以上的超高層建筑。等到高塔復(fù)工時(shí)，600米的高度可能也保不住了。
目前高塔至少已完成了基坑的工作，如果復(fù)工，高度再次調(diào)整和前期完成的工程是否有沖突？
“一般來說，建筑高度越高，對(duì)地基和基礎(chǔ)的要求越高，底部結(jié)構(gòu)承載力越大，所以說，一開始按高建筑設(shè)計(jì)及施工，后期建筑高度降低沒問題，只是有些浪費(fèi)而已。工程開始施工以后，建筑高度降低的項(xiàng)目也有一些，如武漢綠地中心，施工近三分之二后還減少了100多米?！币幻麉⑴c過深圳某超高層建造的工程師對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說。
陷入僵局
公開資料顯示，中信信托深圳世茂龍崗融資集合信托計(jì)劃總規(guī)模87億，分為多期發(fā)行，首期成立于2020年7月，項(xiàng)目期限為36個(gè)月，主要用于支持深圳世茂深港國際中心二期公寓和一期商辦的開發(fā)建設(shè)。截至2022年2月15日，該信托計(jì)劃本金余額合計(jì)約59.94億元，分別為于2月17日到期的12.94億元，4月-8月陸續(xù)到期的合計(jì)47億元。
深圳世茂龍崗融資集合信托計(jì)劃為中信信托有史以來最大募集規(guī)模的集合資金信托項(xiàng)目，涉及投資人上千人。
2022年2月16日，中信信托召開了世茂深圳龍崗融資集合資金信托計(jì)劃的全體投資人線上會(huì)議，商談信托計(jì)劃展期一事。
根據(jù)流傳出的會(huì)議內(nèi)容，當(dāng)時(shí)的世茂集團(tuán)執(zhí)行董事呂翼表示：“2.16提出的展期方案是世茂向中信信托及投資人提出的一個(gè)保底方案，若后續(xù)情況變好，會(huì)加大兌現(xiàn)力度?！?/p>
這個(gè)保底方案是：在2022年2月底，世茂將歸還本息合計(jì)1.82億元；在2022年年底，歸還本金的25%外加利息，共計(jì)20.08億，2023年底歸還貸款本金的35%外加利息，共計(jì)24.32億；在2024年歸還本金的40%外加利息，共計(jì)25.14億，預(yù)計(jì)世茂每天要還中信信托及投資人1000多萬。
但溝通會(huì)半個(gè)月后，中信信托以一紙信披的形式告知世茂龍崗信托計(jì)劃投資人：世茂方未能按約定足額支付到期款項(xiàng)。
一名信托計(jì)劃的投資人向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》證實(shí)，直到今年8月，他們沒有收到任何消息。
在溝通會(huì)的前一個(gè)月，即2022年的1月下旬，世茂將近800億、36個(gè)項(xiàng)目資產(chǎn)擺上貨架，其中就包括深港國際中心，當(dāng)時(shí)的對(duì)外報(bào)價(jià)是151.43億元。
溝通會(huì)上，世茂管理層稱計(jì)劃在深圳市政府幫助下，為項(xiàng)目引入有實(shí)力的國企成為戰(zhàn)略投資者，已與深業(yè)集團(tuán)icon、深圳市投資控股，以及中建投、數(shù)間資產(chǎn)管理公司洽商。
今年5月，《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》得知，深港國際中心正在尋求深圳某央企開發(fā)商的幫助。
但是，這些求助均無下文。
如果世茂深圳龍崗深港中心項(xiàng)目最后被法拍，將是今年繼西麗寶能城后，深圳第二個(gè)被法拍的重要項(xiàng)目。
但不同的是，寶能城被法拍的是現(xiàn)房。
“如果在這之前，世茂和中信信托溝通好債務(wù)展期，中信信托可以去申請(qǐng)暫緩執(zhí)行?！敝軤庝h律師對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說。
但拍賣的價(jià)格可能不會(huì)有這么多。周爭鋒律師介紹：“法院定的起拍價(jià)，是以深圳市計(jì)稅評(píng)估價(jià)來定的，可能低到世茂受不了，可能成本都收不回來。如果世茂和中信信托能夠雙方議價(jià)，價(jià)格會(huì)高一些?！?/p>
周爭鋒律師提到，今年早先時(shí)候被拍賣的寶能城的起拍價(jià)，就是通過執(zhí)行人和被執(zhí)行人雙方議價(jià)來定的。最終寶能城的起拍價(jià)9.85萬元/平方米，不至于低得太離譜。
這個(gè)當(dāng)年意在“打造灣區(qū)新地標(biāo)”的項(xiàng)目，如今出師未捷。有業(yè)內(nèi)感嘆世茂不應(yīng)該押注本不是熱點(diǎn)的深圳東部，“就不該進(jìn)龍崗”。有的認(rèn)為世茂不應(yīng)該輕易拿“地王”，“公寓去化本來就難，何況是這么貴的”；有的則稱，沒有可售住宅是項(xiàng)目的硬傷。
但是，遙想世茂拿地的2017年，當(dāng)時(shí)的深圳樓市火爆程度，讓不止一家開發(fā)商蒙頭沖進(jìn)深圳，就連比深港國際中心地段更偏的坪山區(qū)都出現(xiàn)過“地王”。
“世茂進(jìn)龍崗的時(shí)候，是深圳很狂熱的時(shí)候，當(dāng)時(shí)西邊激烈非常激烈，世茂想打一個(gè)差異化，東邊當(dāng)時(shí)正好有‘東進(jìn)戰(zhàn)略’扶持，可以理解?！眹腋叨酥菐煅芯繂T宋丁對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說，“問題是世茂的產(chǎn)品定位不準(zhǔn)，這么個(gè)超高層的項(xiàng)目，沒有考慮市場(chǎng)的承受力。”
“世茂龍崗項(xiàng)目，不管是建筑設(shè)計(jì)還是園林設(shè)計(jì)，都可圈可點(diǎn)，問題就是不應(yīng)該做什么地標(biāo)?！币幻钲跇I(yè)內(nèi)人士對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》感嘆。
“這種地標(biāo)式的超大型綜合體，前期需要巨大規(guī)模的資金投入，肯定要通過其他項(xiàng)目來反哺，但目前市場(chǎng)銷售疲軟，所以很難?！睒I(yè)內(nèi)人士稱。
過去很多年里，世茂打造過很多個(gè)“超級(jí)”地標(biāo)，上海世茂廣場(chǎng)、廈門世茂海峽大廈、深坑酒店……按照此前世茂的“定位”，地標(biāo)式建筑背后的商業(yè)邏輯是，不僅是開發(fā)商，還是城市發(fā)展的賦能者。
但“灣區(qū)新地標(biāo)”這個(gè)角色，沒能走到最后。
當(dāng)年那個(gè)瘋狂的投資時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，冷靜下來的世茂深港國際中心，還在等待最后的裁決。