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1、銷售降幅收窄，長租公寓迎來新發(fā)展，維持“買入”評級

萬科發(fā)布2023年1月經(jīng)營簡報。公司1月銷售面積和金額降幅相比2022年全年數(shù)據(jù)有所收窄，投資保持謹慎，在現(xiàn)有寬松政策預(yù)期下，公司銷售與拿地企穩(wěn)可期，多元化業(yè)務(wù)也將對后續(xù)發(fā)展提供有力支撐。我們維持盈利預(yù)測不變，預(yù)計2022-2024年萬科A(行情000002,診股)歸母凈利潤分別為244.4、269.0、297.5億元，EPS分別為2.10、2.31、2.56元，當前股價對應(yīng)PE估值分別為8.4、7.6、6.9倍，維持“買入”評級。

2、銷售數(shù)據(jù)仍下滑，二季度企穩(wěn)回升可期

萬科1月實現(xiàn)合同銷售面積167.3萬平方米，合同銷售金額286.3億元，同比分別下滑20.6%和19.6%，銷售數(shù)據(jù)環(huán)比12月有所下降。公司2022全年合同銷售面積2630.0萬平方米，合同銷售金額4169.7億元，分別同比下滑30.9%和33.6%。受銷售市場下行影響，需求端購房意愿持續(xù)低迷，1月銷售仍同比下滑。我們認為在高能級城市限購打開和房貸利率下行的預(yù)期下，公司銷售數(shù)據(jù)有望在二季度企穩(wěn)回升。

3、投資保持謹慎，單月無新增拿地

在1月集中供地較少的情況下，萬科保持謹慎的投資態(tài)度，1月無新增開發(fā)項目。公司2022全年共獲取開發(fā)項目39個，拿地面積772.6萬平方米，權(quán)益拿地面積478.3億元，拿地建面權(quán)益比61.9%。我們認為公司2023年仍將維持穩(wěn)健的投資策略，聚焦一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊。

4、參與投資建萬住房租賃基金，開啟長租公寓新模式

萬科1月中旬發(fā)公告稱，與中國建設(shè)銀行旗下建信住房租賃基金共同投資設(shè)立了建萬住房租賃基金，總規(guī)模達100億元，其中萬科子公司認繳出資額占比20%。我們認為本次合作讓更多資金精準投向長租公寓領(lǐng)域，能夠緩解萬科在租賃住房業(yè)務(wù)端的資金壓力，盤活存量資產(chǎn)，同時擴大管理規(guī)模，也為長租公寓REITS發(fā)行打下基礎(chǔ)。

風(fēng)險提示：行業(yè)恢復(fù)不及預(yù)期，政策放松不及預(yù)期，公司銷售恢復(fù)不及預(yù)期。