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【地產新生代】：過去兩年，房地產行業(yè)經歷了劇烈的波動和調整，活下來的房企仿若穿越生死關，重獲新生，行業(yè)格局也被大幅改變。一批熟悉的老面孔隱去、消失，另一批央、國企和民營房企崛起、逆襲，港資地產商也重新殺了回來。
他們，構成了新生代房企的主力。一個全新的地產江湖，已經形成。華爾街見聞就此推出“地產新生代”專題，勾勒和記錄他們的生存法則和未來藍圖。

作者 | 曹安潯

繼閩系地產老大建發(fā)吞并美凱龍、謀局長三角之后，廣州“地產一哥”越秀地產也顯露出全國擴張的野心。

2月8日，越秀“開年亮劍”，時隔兩年高調進京，花費59億，斬獲北京兩宗地塊，成為北京2023年第一輪土拍中的最大黑馬，也打響了全國擴張的第一槍。

2022年，越秀地產銷售創(chuàng)歷史新高、逆勢提升至克而瑞排行榜第16名，在大部分房企減少、停止拿地之時，越秀卻開啟了擴張之路，各項業(yè)務也風生水起。

作為廣州國企，越秀展現(xiàn)了充分的融資和拿地優(yōu)越性。一個劍指十強的地產明星已經冉冉升起，渡過2022年的寒冬，這個從廣州走出的地方國資房企，全國擴張之路正漸入高潮。

京城首秀

2月8日，北京2023年首輪土拍收官。讓人意外的是，“過江龍”越秀殺出重圍，成了這次土拍最大的贏家。

這次土拍共推出6宗地塊，越秀獨占其二，擊敗了中海、華潤等央企，京城地產一哥首開等十幾名強勁對手，以59億元總價連續(xù)拿下石景山蘋果園、昌平信息產業(yè)園兩宗熱門地塊，拿地數(shù)量和金額均為此輪土拍的第一。

越秀地產首入北京是在2021年5月，彼時只和天恒地產以聯(lián)合體的形式在北京懷柔區(qū)拿下一塊地，算是小打小鬧。這次60億大手筆進京拿地，才是越秀正式攻占京城了，帶有很強的戰(zhàn)略意義。

眾所周知，在幾年前，類似這樣大量金額的地塊，往往都是萬科、恒大、融創(chuàng)這樣的巨頭，或者中海、華潤、保利這樣實力雄厚央企的囊中物，而現(xiàn)在，它們統(tǒng)統(tǒng)敗在了越秀手下。

越秀這次出手，讓北京眾多地產界人士大呼意外?！斑@南方房企，是來北京土地市場抬轎子嗎？”

對此李宇嘉認為，相比華潤、中海等在北京已深耕多年的房企，拿下這兩宗地是越秀的北京首秀，越秀勢在必得，愿意犧牲一定利潤來獲取。

越秀地產有關人士則表示，公司的戰(zhàn)略是全國擴張，北京是極其重要的市場，也是重倉之地，拿地價格也相對合理。

此外，華爾街見聞獲悉，原旭輝華北區(qū)域集團總裁董毅，已于年初履新越秀地產北方區(qū)域副總裁兼北京公司總經理。這位投拓高手的上任，或是越秀北京拿地的另一推動因素。

拉長時間來看，北京拿地并不是越秀的首次激進之舉，早在去年，越秀就已經在土地市場大顯身手了。

克而瑞數(shù)據顯示，2022年，越秀在廣州、杭州、佛山、合肥、鄭州、長沙等地大舉掃貨，新增土地貨值高達1162.4億元，幾乎和當年銷售額齊平，高居克而瑞房企新增貨值榜第7。

在房地產市場持續(xù)低迷、大批房企資金緊張的這兩年，越秀逆勢擴張的底氣從何而來？

從行業(yè)層面來看，相比受制于國資委負債率要求的央企地產商，越秀的地方國資背景讓它有了加杠桿的底氣。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，越秀是增長最快的地方國資房企之一，地方政府對它的希望更高，讓它承擔著更多國有資產保值、增值的任務，所以，越秀拿地的積極性和底氣都更足。

地方財政和金融機構的支持讓越秀有充裕的融資通道。越秀地產董事長林昭遠在去年初的業(yè)績會上透露：“目前各大金融機構已經主動對接我們公司提供并購貸，公司的錢是不差的?！?/p>

去年9月，越秀地產發(fā)行10.9億元5年期公司債，票面利率低至3.09%，處于房企融資極低水平。

此外，越秀本身的銷售和回款也不錯?？硕饠?shù)據顯示，在九成百強房企業(yè)績下滑之時，2022年越秀全口徑銷售額同比增長6.5%，達到1260億元，較2021年提升21個位次達到了第16名，是TOP30中進步最大的房企之一。

而且，越秀在廣州2022年實現(xiàn)全口徑銷售額658.35億元，遠遠超過保利發(fā)展200多億元，穩(wěn)坐廣州“地產一哥”寶座。

上海易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，廣州房企跑到北京拿地，進一步體現(xiàn)了越秀的全國化布局，未來，這家房企的銷售額和影響力可能將持續(xù)擴大。

杠桿陡增

凡事皆有兩面。越秀大舉擴張的風光背后，是近年一路下滑的毛利潤率和不斷上揚的杠桿。

2022年上半年，越秀增收不增利，營業(yè)收入約為312.9億元，同比增長29.1%，歸母凈利潤為17.1億元，同比下降25.8%，毛利率在2019年34.21%的高點后，便一路下滑，截至2022年上半年末，已降至21.2%。

雖然越秀依然是綠檔房企，但資金鏈壓力越來越大。財報顯示，相比2021年末，2022年上半年，越秀地產總負債規(guī)模增至2446.93億元，剔除預收款后的資產負債率增至69.4%，凈負債率增至59.7%，現(xiàn)金短債比為1.45。

越秀的在手現(xiàn)金也越來越少了，2022年上半年，越秀在手現(xiàn)金為260.68億元，比2021年底少了近70億元。

越秀寄予厚望的TOD項目、舊改項目，有望改善其毛利和降低拿地成本。

興業(yè)證券研報表示，越秀非公開市場拿地力度強，有效控制拿地成本，預計能夠保持高于行業(yè)平均的毛利率，為未來釋放利潤奠定基礎；瑞銀集團研報預測，越秀TOD項目的毛利率有望高于30％。

林昭遠在去年中期業(yè)績會上稱，行業(yè)利潤率下滑是普遍現(xiàn)象，會努力保持在20%-25%的毛利率水平；將持續(xù)增加在大灣區(qū)的優(yōu)質TOD項目、舊村改造項目的獲取力度，包括并購。

然而，加倉TOD項目、舊改項目也是一柄雙刃劍，此前，曾重倉大灣區(qū)舊改的時代中國、佳兆業(yè)，后來都因回報周期過長、債務壓頂?shù)仍蚨├住?/p>

2019年開始，越秀存貨連年超千億，存貨周轉率下滑明顯，低于行業(yè)平均水平。克而瑞地產研究中心指出，這可能與存貨中大多是TOD項目、舊改項目等有關，“長周期性、變現(xiàn)節(jié)奏較慢”。

未來，越秀將在規(guī)模擴張和盈利、負債的平衡問題上，艱難取舍，這也是每一家地產巨頭崛起的必經之路，考驗著房企的戰(zhàn)略智慧和經營之術。

一位接近越秀的人士指出：“以前大家對國企的印象，是不加班、不卷。但越秀近年也越來越卷了，公司工作氛圍很緊張，效率很高，不時加班，越來越像市場化民企”。

這可能便是做大的代價，也是房地產進入平穩(wěn)甚至下行周期的體現(xiàn)，沒有人再能像黃金時代那樣輕松賺錢。

在房地產的下半場中，無論國企還是民企，內卷已經平等地籠罩每一家房企，幸存者都要在日益激烈的市場競爭中，為活得久、活得好而搏命。

對于越秀而言，擴張征途的順利與否，也將決定其能否從地方龍頭，躍升為全國性房企，這注定是一場風險與機遇并存的驚奇之旅。