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本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：忻奇琪

近期，上海中遠(yuǎn)兩灣城小區(qū)因業(yè)委會(huì)起訴前物業(yè)公司獲賠的消息，火上熱搜。

2月6日，上海中遠(yuǎn)兩灣城業(yè)委會(huì)發(fā)布公告稱，過(guò)去2年，在專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)和會(huì)計(jì)事務(wù)所的協(xié)助下，業(yè)委會(huì)代表小區(qū)居民，全面審計(jì)了小區(qū)過(guò)去20年賬目，倒查了小區(qū)多年以來(lái)的維修資金、水電費(fèi)以及相關(guān)停車費(fèi)數(shù)據(jù)，最終獲得有利證據(jù)。上海普陀區(qū)人民法院合議庭經(jīng)過(guò)多輪庭審，判決小區(qū)前物業(yè)公司——上海中遠(yuǎn)物業(yè)發(fā)展有限公司（下稱“中遠(yuǎn)物業(yè)”），返還全體業(yè)主4000萬(wàn)元。

2月8日，中遠(yuǎn)兩灣城第三屆業(yè)委會(huì)主任韓先生向媒體表示，由于小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理不滿，第二屆業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)公司監(jiān)督不力，新業(yè)委會(huì)成立后，決定對(duì)選聘物業(yè)公司進(jìn)行全面審計(jì)，期間因?yàn)樵飿I(yè)公司不配合，因此進(jìn)入到訴訟程序。業(yè)委會(huì)舉證以后，提出訴訟賠償，法院最終支持了業(yè)委會(huì)的訴求。

賠償款或執(zhí)行不到位

2月9日，一名接近上海中遠(yuǎn)兩灣城業(yè)委會(huì)和中遠(yuǎn)物業(yè)的知情人士李業(yè)（化名）向時(shí)代周報(bào)記者透露，訴訟成功對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)肯定是好事，在新物業(yè)公司競(jìng)標(biāo)成功后，小區(qū)物業(yè)費(fèi)在財(cái)務(wù)上更加規(guī)范。但法院判決中遠(yuǎn)物業(yè)的4000萬(wàn)元賠償，很可能執(zhí)行不到位，中遠(yuǎn)物業(yè)已做好破產(chǎn)清算準(zhǔn)備。

中遠(yuǎn)物業(yè)成立于成立于2000年，企業(yè)注冊(cè)資本1000萬(wàn)元，人員規(guī)模小于50人，參保人數(shù)為31。

時(shí)代周報(bào)記者查詢天眼查數(shù)據(jù)獲悉，中遠(yuǎn)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)總量達(dá)到了794項(xiàng)。近年來(lái)，中遠(yuǎn)物業(yè)共有10次因未按時(shí)履行法律義務(wù)而被法院強(qiáng)制執(zhí)行。截至目前，中遠(yuǎn)物業(yè)被執(zhí)行總金額達(dá)53.45萬(wàn)元。在當(dāng)前228條法律訴訟中，中遠(yuǎn)物業(yè)身為被告方，涉及案件金額為242.96萬(wàn)元。

2月10日上午，時(shí)代周報(bào)記者致電中遠(yuǎn)物業(yè)，一名對(duì)方工作人員表示，相關(guān)案件目前由委托律師進(jìn)行處理。對(duì)于是否會(huì)提起上訴，該工作人員并未予以明確回答。此外，針對(duì)知情人士透露的“破產(chǎn)清算”一事，該名工作人員表示暫不清楚。

上海市尚法律師事務(wù)所房地產(chǎn)部主任律師唐震東和上海市光明律師事務(wù)所律師付永生均認(rèn)為，該案中的訴訟請(qǐng)求及其對(duì)應(yīng)的判決項(xiàng)有待進(jìn)一步規(guī)范。

唐震東分析指出，本案中判決中遠(yuǎn)物業(yè)向業(yè)主委員會(huì)返還公共收益，相關(guān)訴訟請(qǐng)求與判決內(nèi)容與法律規(guī)定不符，給被告翻案留下了漏洞。業(yè)委會(huì)不是共有部分的所有權(quán)人，也就不是公共部分的收益權(quán)人。若業(yè)委會(huì)成為財(cái)產(chǎn)主體，不符合客觀事實(shí)與法律規(guī)定。

唐震東表示，根據(jù)《民法典》第二百四十條、第二百七十一條，業(yè)主作為小區(qū)共有部分的共同所有權(quán)人，依法對(duì)共有部分享有占有、使用、收益的權(quán)利。而共有部分產(chǎn)生的收益作為公共收益，是以后對(duì)小區(qū)進(jìn)行維修、改造翻新的重要資金來(lái)源和資金保障。

“本案提示業(yè)主們應(yīng)當(dāng)依法、理性、專業(yè)、積極參與小區(qū)共有部分的確權(quán)等合法維權(quán)活動(dòng)，讓共有部分及其收益回歸真正權(quán)利人手中，這種物歸其主其實(shí)也符合公平正義以及《民法典》第二百零七條關(guān)于物權(quán)平等保護(hù)的法律制度要求。”付永生表示。

判決書節(jié)選

物業(yè)行業(yè)邁入競(jìng)爭(zhēng)品質(zhì)服務(wù)時(shí)代

早在2021年2月，中遠(yuǎn)兩灣城的新物業(yè)公司——萬(wàn)科物業(yè)已完成競(jìng)標(biāo)，正式進(jìn)駐該小區(qū)。

在李業(yè)提供的萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)公司物業(yè)服務(wù)合同資料中，記者看到，目前該小區(qū)的高層住宅的物業(yè)費(fèi)則仍為1.75元/月/㎡，商業(yè)用房物業(yè)費(fèi)為3.80元/月/㎡，服務(wù)合同為期3年，從2021年2月1日起至2024年1月31日止。期滿后，如果業(yè)主大會(huì)沒有作出續(xù)聘或另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定，萬(wàn)科物業(yè)將按照該合同繼續(xù)提供服務(wù)。

不過(guò)對(duì)一個(gè)有著96棟居民樓、累計(jì)近12000戶、住戶達(dá)60000名的超大型小區(qū)來(lái)說(shuō)，不管由哪家物業(yè)公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理，都面臨著不小的考驗(yàn)。

圖源：圖蟲創(chuàng)意

2月9日，億翰智庫(kù)物業(yè)研究總監(jiān)李艷杰向時(shí)代周報(bào)記者表示，大體量小區(qū)物業(yè)管理過(guò)程中，在停車、社區(qū)安全、衛(wèi)生管理等方面都存在著眾多難管理的點(diǎn)。比如社區(qū)人員多，安全管理難度大；服務(wù)及管理決策難度大，業(yè)主意見多，難以形成統(tǒng)一意見等問題。

“此次案例中，業(yè)委會(huì)索賠物業(yè)費(fèi)成功。對(duì)整個(gè)物業(yè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，物業(yè)企業(yè)應(yīng)該要認(rèn)識(shí)到業(yè)委會(huì)的話語(yǔ)權(quán)在提升，只有好品質(zhì)才能換取項(xiàng)目服務(wù)機(jī)會(huì)。其次，公共收益的分?jǐn)偙惶岬搅酥匾匚?。此外，物業(yè)公司還要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目公司的管理與監(jiān)督，盡量避免重大負(fù)面輿情出現(xiàn)，損傷公司服務(wù)品牌?！?李艷杰進(jìn)一步表示。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，萬(wàn)科物業(yè)進(jìn)駐該小區(qū)后，分別派出綠化、維修、土建專家，對(duì)中遠(yuǎn)兩灣城在物業(yè)管理中存在的問題進(jìn)行了全把脈，針對(duì)小區(qū)電力系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等老大難問題梳理了一份長(zhǎng)達(dá)400余頁(yè)的評(píng)估報(bào)告。

李艷杰表示，如今，物業(yè)行業(yè)確實(shí)需要更多的專業(yè)且居于高服務(wù)品質(zhì)的物業(yè)企業(yè)，這也是當(dāng)前物業(yè)行業(yè)積極踐行的重要發(fā)展方向。值得注意的是，能提供品質(zhì)服務(wù)的公司不一定只有大公司，也有不少地方性的品質(zhì)物企在影響著當(dāng)?shù)胤?wù)質(zhì)量。

在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“陽(yáng)光透明”已經(jīng)成為建立物業(yè)與業(yè)主間信任的基礎(chǔ)，目前整個(gè)行業(yè)的優(yōu)勝劣汰已經(jīng)開始，專業(yè)的物業(yè)公司應(yīng)多倡議行業(yè)新風(fēng)，通過(guò)制定更加明晰的管理規(guī)約才是破題之道。