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自春節(jié)假期之后，蘇州樓市就呈現(xiàn)超預(yù)期的回暖，新房售樓處人氣火爆，來訪量與簽約量不斷增加，二手房帶看量和掛牌量激增，簽約中心排隊簽約，主流銀行房貸量增加，房貸速度加快。購房者多少感受到了樓市的一絲絲暖意。

還有不到1周的時間，2023年蘇州首場土拍即將開槌。

作為開年的首場土拍，對全年的樓市有著一定的指向性作用，加上地塊素質(zhì)的優(yōu)質(zhì)，聚焦了眾多房企的關(guān)注，可謂未開先火。

園區(qū)一下子拿出三宗宅地，且皆位于核心地段，其中湖西和青劍湖板塊皆是斷供多年迎來首次供地，吸引了房企的目光。

除了被已經(jīng)在蘇州深耕的房企看好外，亦受多家意向新進(jìn)蘇州的國企和民企關(guān)注，屆時或?qū)⑾破鹨徊〒尩責(zé)岢?，首場土拍的熱度也將給市場足夠的信心，助力蘇州樓市進(jìn)一步復(fù)蘇。

接下來就跟著分析師，一起看看這些“王牌“地塊的亮點(diǎn)吧！

園區(qū)湖西原三星地塊

斷供近2年后，園區(qū)湖西板塊終于再次迎來供地。蘇園土掛（2023）01號地塊在規(guī)劃調(diào)整之初就備受市場關(guān)注。

地塊位于工業(yè)園區(qū)中新大道南、星港街西，是原本的三星電子廠所在地。經(jīng)實(shí)探發(fā)現(xiàn)，地塊目前內(nèi)部較為平整，為凈地狀態(tài)。

地塊體量適中，占地面積約5.68萬㎡，容積率1.8，起拍樓面價31000元/㎡，最高限價樓面價35650元/㎡。

根據(jù)規(guī)劃，地塊限高80米，要求不低于6層，裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于3000元/㎡且不高于6000元/㎡。

同時160平以下房源占總數(shù)的20%，未來可能會打造高層或小高層產(chǎn)品。

湖西板塊作為園區(qū)較早開發(fā)和較為成熟板塊之一，城市配套完善。

交通上，地塊緊鄰軌交3號線與6號線（在建）換乘站——李公堤西站，周邊還有已經(jīng)通車的軌交1號線、5號線與在建的7號線。通過金雞湖隧道到園區(qū)湖東也僅需3分鐘車程，交通十分便利。

商業(yè)上，周邊有水坊路鄰里中心、李公堤等，通過3號線1站即可直達(dá)蘇州中心等湖西CBD商圈。

教育上，除了西南側(cè)緊鄰的金雞湖學(xué)校，周邊還有星海小學(xué)和星海實(shí)驗中學(xué)等優(yōu)質(zhì)教育資源。

湖西板塊斷供已久，目前地塊周邊二手房掛牌均價基本在5.3萬-13萬元/㎡。

地塊旁邊的晉合水巷鄰里二手房掛牌均價已經(jīng)高達(dá)11.1萬元/㎡。倘若這宗宅地未來新房售價賣到5萬元/㎡以上，那么依舊和周邊二手房存在一定的倒掛。

近年來園區(qū)湖東、奧體各大紅盤接連創(chuàng)造了“千人搖號”、“首開即罄”的景象，霸占了蘇州樓市“熱搜”，而“老牌流量”湖西板塊一直沒有強(qiáng)烈的發(fā)聲。

去年年末，板塊內(nèi)70年產(chǎn)權(quán)公寓萬科左岸中心開盤，均價達(dá)4.62萬元/㎡，首開即罄。待原三星地塊入市，湖西板塊新房價格或?qū)⒈恢匦露x，市場表現(xiàn)值得期待。

優(yōu)越的地理位置賦能下，該地塊大概率成為2023年首個觸頂搖號地塊。

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青劍湖悅云庭北地塊

青劍湖板塊上次拍地還是2021年初，目前板塊內(nèi)部基本處于斷供狀態(tài)。本次悅云庭北地塊的出讓，補(bǔ)倉板塊的新房市場。

蘇地2023-WG-4號地塊位于科智路西、夷浜路北，占地面積2.54萬㎡，容積率1.5，起拍樓面價為20000元/㎡。

地塊此前調(diào)整過規(guī)劃，分為東西兩塊住宅用地，并增加了支路。本次出讓為東側(cè)地塊。

根據(jù)規(guī)劃，地塊裝標(biāo)不低于2000元/平，不高于4000元/平，160平以下房源占總數(shù)的20%。并且要求限高60米，不低于6層，封閉陽臺，綠色二星，未來或?qū)⒋蛟斓兔苎蠓慨a(chǎn)品。

地塊所處區(qū)域內(nèi)有青劍湖、陽澄湖等優(yōu)越的生態(tài)資源，同時周邊配套也較為成熟。

商業(yè)方面，地塊2公里范圍內(nèi)有星湖龍湖天街、比斯特購物村、陽澄湖鄰里中心等商業(yè)，能夠滿足日常生活購物需求；

教育方面，地塊東側(cè)就是星澄學(xué)校，周邊還有園區(qū)第三實(shí)驗小學(xué)、南京航空航天大學(xué)蘇州附屬中學(xué)等；

交通方面，地塊緊挨中環(huán)北線，出行也較為便利。不過，地塊北部樓棟未來或許會因此存在噪音影響。

由于產(chǎn)品、房齡等差異，目前青劍湖板塊的二手房價格梯度較大，地塊周邊二手小區(qū)掛牌均價約3.5萬元/㎡，而板塊內(nèi)房齡較新的次新房如龍湖熙上、中海上園灣等項目成交均價則達(dá)到了5.3-5.8萬元/㎡。

斷供1年有余，板塊積壓了眾多的改善需求。預(yù)計該地塊開拍時，熱度也不會低，有可能會觸頂搖號。

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婁葑星翠瀾庭北地塊

婁葑板塊本次出讓的蘇地2023-WG-5號地塊位于工業(yè)園區(qū)宏業(yè)路西、群力路北。

地塊整體體量不大，占地面積約2.55萬㎡，容積率1.8。

與地塊一路之隔是建屋朗詩7號項目，由朗詩操盤，擬建8棟14-17F的小高層住宅，預(yù)計今年入市。

該地塊起拍樓面價為20000元/㎡，裝標(biāo)不低于2000元/平，不高于4000元/平，160平以下房源占總數(shù)的20%，意味著有人才房。

地塊處于婁葑南部居住片區(qū)，生活氛圍較為濃厚。

地塊北面就是文萃小學(xué)，未來就學(xué)方便；

東側(cè)約400m就是在建中的軌交7號線東興路西站，周邊還有獨(dú)墅湖大道等交通干道，出行也較為便捷。西側(cè)為常臺高速，靠近的樓棟未來或有噪音影響；

商業(yè)方面略有欠缺，地塊南面的商業(yè)綜合體正在規(guī)劃中。

作為園區(qū)核心外溢區(qū)域，板塊近年來不斷推進(jìn)婁葑南部片區(qū)發(fā)展，打造獨(dú)墅湖西岸新城。未來，婁葑板塊的城市界面或有大幅提升，板塊資源配套或?qū)⒅饾u兌現(xiàn)落地。

目前，地塊周邊暫無新房在售。此前板塊內(nèi)新希望芳華雅苑、和風(fēng)熙華雅苑備案均價都是3.25萬元/㎡，周邊二手房掛牌均價在2.3-4.1萬元/㎡。

隨著本宗地塊與建屋朗詩項目的入市，或帶動板塊產(chǎn)品力的迭代提升 ，加上限價的放松，今年婁葑板塊的均價或?qū)?strong>突破3.25萬元/㎡。

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吳中太湖新城

龍翔路東、西地塊

作為吳中“王牌”的太湖新城板塊，本次出讓的2宗地塊為雙子地塊，位于龍翔路東西兩側(cè)。

蘇地2023-WG-1號地位于吳中太湖新城龍翔路東側(cè)、霆威街北側(cè)，占地面積約4.39萬㎡，容積率2，起拍樓面價為17500元/㎡。

蘇地2023-WG-2號地位于吳中太湖新城景周街南側(cè)、龍翔路西側(cè)，占地面積約3.98萬㎡，容積率2，起拍樓面價為17500元/㎡。

這2宗地塊于2022年5月底的蘇州二批次集中掛地中曾有掛出，后被撤牌。如今重新掛出，對比前次參數(shù)來看，起拍樓面價沒有變動。

根據(jù)規(guī)劃要求，裝修成本不低于3000元/㎡。相較前一次掛牌，裝修標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)了1000元/㎡。

不同于其他新城板塊，吳中太湖新城前期投入了大量時間用來建設(shè)和兌現(xiàn)板塊配套，如今板塊資源配套和城市界面都能滿足大部分改善客群的需求。

龍翔路東、西地塊毗鄰天鵝港，南面離湖僅隔了一宗體育用地，可享受太湖景觀資源。周邊配套齊全，距軌交4號線木里站約1公里，蘇州灣隧道在建中，未來交通便利度將再上一個層級。

教育方面，華中師大蘇州實(shí)驗中學(xué)、蘇州北美國際高級中學(xué)等學(xué)校具有優(yōu)秀口碑。

商業(yè)方面，全國首家360劇場已竣工、蘇州灣·橙天里也在同步招商中，還有歌林小鎮(zhèn)、悠方商業(yè)、永旺夢樂城等繁華商業(yè)。

醫(yī)療方面，周邊有蘇州市立醫(yī)院總部、蘇州太湖新城醫(yī)院、復(fù)旦大學(xué)附屬兒童醫(yī)院等優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源。

板塊內(nèi)的在售新房主力為中建太澤之星、大家東望兩個項目，目前成交價格在3.2-3.4萬元/㎡。

同時今年也將會是太湖新城板塊的供應(yīng)大年，有4個純新盤待入市。

仁恒天鴻偉業(yè)60號地塊規(guī)劃6棟小高層+11棟高層，將打造160-230㎡戶型的大平層，預(yù)計下半年入市。

天鴻偉業(yè)62號地塊、蘇州軌交55號地塊、恒邦置業(yè)23號地塊則暫無最新規(guī)劃。

若是算上龍翔路東、西地塊，則吳中太湖新城板塊今年預(yù)計入市與在售項目將多達(dá)10個，房企競爭將會十分激烈。

2月7日，杭州2023年首場土拍落幕，5宗地塊全部成交，有3宗被民企斬獲，整體溢價率達(dá)到10.9%，且有3宗地塊觸頂搖號。

2023年首輪集中供地的表現(xiàn)決定了土地市場能否止跌回穩(wěn)，今年杭州的首場土拍表現(xiàn)出的熱度回升、民企復(fù)蘇，對于市場可謂是一劑強(qiáng)心針，對其他城市也將有一定的影響。

參考杭州土拍，蘇州和杭州存在一定的相似之處，皆有城市核心的優(yōu)質(zhì)地塊，且在近期樓市回暖的大環(huán)境下，我們預(yù)判蘇州2023年首場土拍，將會呈現(xiàn)一定的熱度。民企或?qū)⒅鼗赝恋厥袌觯攸c(diǎn)地塊或?qū)⒂|頂搖號。

2月16日，我們拭目以待。

本文僅為個人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)立場，供參考

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