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新年伊始，南沙發(fā)糖了。

在1月7日的人大代表會(huì)議上，廣州市長(zhǎng)就政府工作報(bào)告首次提出打造中心城區(qū)、南沙新區(qū)“雙核”的概念。

這意味著，以后在廣州，南沙就是跟中心城區(qū)平起平坐的核心區(qū)！

|南沙靈山島尖 @細(xì)鵬 攝

其實(shí)這早有伏筆，在去年的政府工作報(bào)告中，南沙首次獨(dú)立成章。

雖然彼時(shí)的南沙還是以廣州副中心出現(xiàn)，但今年南沙算是官宣“轉(zhuǎn)正”了。

去年廣州政府工作報(bào)告截圖

這一定位的拔高，也注定了未來廣州會(huì)傾注更多的資源在南沙身上。

畢竟政府工作報(bào)告也明確說了，一方面，廣州要舉全市之力推動(dòng)南沙開發(fā)開放，另一方面，要以南沙為牽引廣州全面深化改革開放。

不然怎么對(duì)得起這跟中心城區(qū)平起平坐的身份呢？

01

其實(shí)南沙的糖，一直都不少。

你說他有主角光環(huán)都不為過，定位一直拔高，利好一直不斷。

去年6月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《廣州南沙深化面向世界的粵港澳全面合作總體方案》（以下簡(jiǎn)稱方案），規(guī)格非常高。

《方案》的出臺(tái)，是南沙發(fā)展的新起點(diǎn)。

一方面是按要求，2022-2024年，南沙每年要安排100億元的地方債務(wù)額度。

而每年都有這么大一筆地方債投向南沙各方面基建，其實(shí)就是在加快南沙建設(shè)的步伐。

|南沙蕉門 @細(xì)鵬 攝

另一方面是方案所提到的雙15%稅收優(yōu)惠。

所謂“雙15%”，是指企業(yè)所得稅與個(gè)人所得稅均按15%的稅率來征收，這是一項(xiàng)非常特殊、非常優(yōu)惠的政策。

除了南沙外，其他兩個(gè)自貿(mào)區(qū)（深圳前海、珠海橫琴）早已實(shí)施，同為自貿(mào)區(qū)的南沙心里苦哇。

終于在去年7月，南沙個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策出臺(tái)；11月，南沙企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策正式落地。

至此，《方案》相關(guān)稅收優(yōu)惠政策全部得以迅速細(xì)化和落實(shí)。

|南沙區(qū)府@細(xì)鵬 攝

要知道，過去由于廣州的稅收優(yōu)惠政策，不如深圳、珠海等經(jīng)濟(jì)特區(qū)，導(dǎo)致不少企業(yè)外流到這兩座城市。

終于南沙也迎來屬于自己雙15%優(yōu)惠政策，廣州總算有地方可以留得住企業(yè)，利于自身更好地發(fā)展。

不過需要注意的是，這個(gè)雙15%優(yōu)惠政策并不是南沙全域適行，而是對(duì)南沙的南沙灣、慶盛樞紐、南沙樞紐3個(gè)先行啟動(dòng)區(qū)（總面積23平方公里）適用。

這三個(gè)地方都有通達(dá)港澳的交通樞紐，看來哪里方便和港澳聯(lián)系，哪里才會(huì)被政策利好傾斜。

|南沙灣@細(xì)鵬 攝

其實(shí)無論是發(fā)展南沙聯(lián)系港澳的交通樞紐，還是港車北上、澳車北上等政策待出臺(tái)/出臺(tái)，都意味著zf想將港澳加快全面融入灣區(qū)的決心。

畢竟只有這些區(qū)域加強(qiáng)聯(lián)系，全面合作，才能實(shí)現(xiàn)共贏。

當(dāng)然，粵港澳大灣區(qū)的全面合作，離不開南沙的發(fā)展來推動(dòng)，因?yàn)槟仙呈菫硡^(qū)的中心，是聯(lián)結(jié)灣區(qū)各城的樞紐性節(jié)點(diǎn)。

再加上南沙雖然是一張白紙建新城，但是這些年真的一點(diǎn)都沒閑著。

產(chǎn)業(yè)方面，如新能源汽車方面，黃閣的廣汽自2004年入住，如今累計(jì)產(chǎn)銷超700萬臺(tái)，產(chǎn)能達(dá)到100萬輛，同時(shí)周邊聚集了幾十家汽車產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)，成為一座汽車小鎮(zhèn)。

南沙還瞄準(zhǔn)商業(yè)航空產(chǎn)業(yè)等硬科技，去年以來，我國(guó)商業(yè)航天“獨(dú)角獸”中科宇航總部、吉利科技集團(tuán)的商業(yè)航天總部紛紛入駐。

其中中科宇航在南沙的中科空天飛行科技產(chǎn)業(yè)化基地，將成為國(guó)內(nèi)首個(gè)全產(chǎn)業(yè)鏈商業(yè)航天產(chǎn)業(yè)基地，可實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)運(yùn)載火箭30發(fā)的產(chǎn)能，未來還能帶動(dòng)不少上下游企業(yè)進(jìn)駐南沙。

南沙是有在認(rèn)真搞產(chǎn)業(yè)發(fā)展與升級(jí)的。

交通方面，南沙要建設(shè)灣區(qū)“半小時(shí)交通圈”，這是南沙實(shí)現(xiàn)與廣州各區(qū)乃至灣區(qū)城市的協(xié)同聯(lián)動(dòng)發(fā)展的重要一步。

從近期看，南沙今年將開工建設(shè)黃埔至南沙東部快速通道、力爭(zhēng)開工建設(shè)南珠中城際以及廣中珠澳高鐵將開展項(xiàng)目可研掛網(wǎng)招標(biāo)。

這些線路有利于增強(qiáng)南沙與廣州內(nèi)部各區(qū)的聯(lián)系以及南沙與灣區(qū)各城市的聯(lián)系。

|交通示意圖@細(xì)鵬 攝

再把時(shí)間拉長(zhǎng)一點(diǎn)，位于三大先行啟動(dòng)區(qū)南沙樞紐，也正啟動(dòng)建設(shè)南沙站，將匯聚南沙港鐵路、深茂鐵路、中南虎城際、肇順南城際以及廣州地鐵18號(hào)線等多條線路。

南沙真的，未來可期。

02

不得不說，南沙的發(fā)展勢(shì)頭是不錯(cuò)，頭銜也都牛逼轟轟。

但反應(yīng)到樓市，就不是那么回事了......

2022年南沙一手住宅成交6364套，對(duì)比2021年的14.9萬套成交，狂降了近6成。

這慘淡的成交量，全市跌幅無出其右（越秀基數(shù)太小，不具備可比性）。

雖然南沙新房賣不動(dòng)了，但不妨礙他還有很多供應(yīng)，所以現(xiàn)在南沙處于嚴(yán)重的供過于求的狀態(tài)。

其一手庫存去化周期已經(jīng)夸張的達(dá)到38.5個(gè)月，賣三年才賣得完......

不少南沙新房也走上了降價(jià)內(nèi)卷的道路，但是越降價(jià)就越多人觀望，這就是人性。

新房慘，二手更慘。

2022年南沙二手成交2948套，相比去年下降了41%。

這個(gè)屬于水平？不僅成交量墊底全市，降幅也是全市最高，從化二手都賣得比南沙好。

沒辦法，一手都賣不完了內(nèi)卷了，二手哪里還賣得動(dòng)。

那你說，南沙派了那么多糖，到底為什么樓市還是一蹶不振？

最主要的原因還是，南沙之前的主要客群是投資客。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在巔峰時(shí)期，南沙的買房客中，深莞客的比例一度達(dá)到20%-30%，部分項(xiàng)目甚至達(dá)50%。

這其中，很大一部分是看中，南沙的人才政策、不限購、具有投資價(jià)值等。

因此，當(dāng)南沙的調(diào)控一收緊，投資客被擋在門外，沒有居住剛需屬性的深莞客望而卻步，南沙市場(chǎng)就迅速從火爆轉(zhuǎn)向清冷。

這也是，自去年調(diào)控后，南沙市場(chǎng)一直處于“底部徘徊”很重要的因素之一。

另外一點(diǎn)，也是南沙飽為人所詬病的“畫餅”。

畢竟南沙雖然發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，但要從一張白紙要發(fā)展到成熟的CBD，其建設(shè)進(jìn)度并不算快，人口增速也慢，勸退了一些買家。

|南沙橫瀝島@細(xì)鵬 攝

不過一邊是規(guī)劃利好，一邊是樓市慘淡，到底南沙還能不能買？

我想說，雖然南沙又多了一個(gè)廣州核心區(qū)的定位，但對(duì)于諸多光環(huán)加身的南沙，只能算錦上添花。

其實(shí)南沙并不缺這種強(qiáng)概念，反而更需要的，是放開限購口子這種政策利好。

至于能不能買，大家都知道，南沙價(jià)值一直都在，發(fā)展前景也好，但真的非常看長(zhǎng)線。

南沙：我知道你很急但你先別急。

至于能不能買，其實(shí)現(xiàn)在南沙許多樓盤也都有特價(jià)優(yōu)惠，如果有自住需求或長(zhǎng)線投資，都可以考慮。