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作者 | 周智宇

萬科向市場傳遞的信號(hào)已經(jīng)發(fā)生了明顯變化。

前幾個(gè)月萬科董事會(huì)主席郁亮一直還是加油鼓勁，在市場低落、最黯淡的幾個(gè)月，看著“微光”前行。如今，他的“微光”逐步變成了“曙光”。

在12月16日的臨時(shí)股東大會(huì)上，郁亮表示，“這幾個(gè)月下來，我覺得微光在逐步變成曙光”。

他也表示，大家說萬科過去看空，如今看多，這種看法并不準(zhǔn)確。萬科只不過是在黃金時(shí)代稍微清醒一點(diǎn)、理性一點(diǎn)，在市場壓力比較大情況下樹立信心。

“悲觀是一種情緒，而樂觀卻是一種思路。”郁亮認(rèn)為，萬科在過去先是做好“活下來”，然后再把自己的事情做好，在不管市場如何變化的前提下，提供客戶愿意買單的好產(chǎn)品好服務(wù)。這是萬科能夠活下去、活得好、活得久的核心所在。

讓郁亮看到曙光的關(guān)鍵，是政策變化。

就在股東大會(huì)前夕，國務(wù)院副總理劉鶴發(fā)聲，強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。

“這是時(shí)隔20年房地產(chǎn)再成支柱產(chǎn)業(yè)”，郁亮認(rèn)為，從整個(gè)行業(yè)來看，政策面都在逐步向好，而且在力度、廣度上全面超出萬科的預(yù)期。

在此之前，“金額16條”發(fā)布、央行三支箭齊射，在信貸、債券和股權(quán)融資端，房地產(chǎn)得到了前所未有的政策支持。

在房住不炒的前提下，這些政策對(duì)于化解房企流動(dòng)性問題和促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，都有非常重要的正面作用。

一向嗅覺靈敏的萬科，對(duì)政策的變化反應(yīng)迅速。過去一年多里在拿地、財(cái)務(wù)支出上明顯謹(jǐn)慎的萬科，最近開始做出一些積極的動(dòng)作。

此次臨時(shí)股東大會(huì)的兩個(gè)核心議題，就是對(duì)新增不超過500億元債務(wù)融資工具授權(quán)，以及對(duì)在A股或H股增發(fā)不超過已發(fā)行股份20%的授權(quán)。

尤其是股權(quán)融資的議案，這是萬科的一個(gè)主動(dòng)進(jìn)擊的行為。意味著萬科認(rèn)為接下來在市場上可以更加主動(dòng)一些，包括公開市場拿地、經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的開拓等等。

萬科董秘朱旭解釋稱，萬科在11月24日發(fā)起這次臨時(shí)股東大會(huì)的通知，主要是審議500億債券的授權(quán)議案。沒想到過了四天，房企股權(quán)再融資重啟，于是又有了股權(quán)融資的議案。

朱旭透露，萬科內(nèi)部在經(jīng)過討論后，希望抓住窗口期進(jìn)行股權(quán)融資，隨后與深鐵進(jìn)行協(xié)商，深鐵也同意以大股東身份提出這項(xiàng)議案。

深鐵總經(jīng)理兼萬科非執(zhí)董黃力平也表示，在當(dāng)前的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，開展股權(quán)融資有利于萬科抓住面向未來的發(fā)展機(jī)遇，帶來更好的發(fā)展。深鐵也希望萬科股本擴(kuò)張的速度要和公司發(fā)展的質(zhì)量和速度相匹配，不斷地提高股東投資的含金量。

萬科總裁祝九勝指出，融資拿到的資金，從實(shí)際操作層面來說，補(bǔ)充開發(fā)業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)的概率會(huì)更高一些。

祝九勝也直言，目前行業(yè)處在底部，曙光已經(jīng)出現(xiàn)，我們也隱隱約約看到一些機(jī)會(huì)。

從這個(gè)角度來說，萬科久違地向市場釋放出了信號(hào)。上一次萬科向外如此釋放出如此積極的信號(hào)還是在2012年。它在2013年市場全面爆發(fā)之前加速拿地，甚至2012年全年拿下地塊的建面比當(dāng)年的銷售面積還要多。

接下來我們也將看到這樣的萬科信號(hào)。如今萬科發(fā)債、股權(quán)融資提案獲通過，等到后續(xù)糧草到位，它自2021年下半年以來相對(duì)保守的拿地策略會(huì)出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。

政策的支持，房企開始主動(dòng)拿地，對(duì)于市場信心會(huì)是強(qiáng)有力的支撐。這也是郁亮認(rèn)為“微光”已然成了“曙光”的關(guān)鍵。

雖然短期來說，疫情放開對(duì)社會(huì)活動(dòng)造成了影響。但郁亮認(rèn)為，從長期來說，這是個(gè)非常積極的信號(hào)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)假以時(shí)日一定會(huì)恢復(fù)。

屆時(shí)，過去一段時(shí)間里鎖住房地產(chǎn)的多條鎖鏈被逐個(gè)解開，政策、房企、金融機(jī)構(gòu)以及消費(fèi)者的預(yù)期都會(huì)改變。

不可否認(rèn)的是，如今的市場與十年前已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。去年還是18萬億級(jí)的新房市場，今年前11個(gè)月是不到12萬億，預(yù)計(jì)全年是在13萬億級(jí)的水平。包括郁亮在內(nèi)的地產(chǎn)大佬們也預(yù)計(jì)，接下來開發(fā)業(yè)務(wù)的水平會(huì)保持在十萬級(jí)的水平。

這也使得萬科在開發(fā)業(yè)務(wù)上重新開始積極的同時(shí)，在經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)上的動(dòng)作會(huì)更加堅(jiān)定。這個(gè)月初，萬科內(nèi)部發(fā)文由張海、朱保全出任公司聯(lián)席總裁，協(xié)助總裁祝九勝負(fù)責(zé)萬科開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)和經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理，也正是此意。

祝九勝認(rèn)為，最近監(jiān)管層對(duì)REITs的表態(tài)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)玩家來說是個(gè)利好，相當(dāng)于90年代中期按揭政策的出臺(tái)。萬科在物流、商業(yè)、長租公寓等業(yè)務(wù)上都有項(xiàng)目符合REITs的標(biāo)準(zhǔn)。萬緯物流的準(zhǔn)備也最是充分，目前就等著發(fā)改委的批復(fù)。

在一年前還有些懊惱，感嘆“人比人氣死人”的祝九勝，也終是在行業(yè)壓力最大的時(shí)候，逐漸找到了萬科在經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)上的解題思路。

就像郁亮所說，“與其抱怨天氣如何，不如每天把地種好。無非就是說今天看種這個(gè)東西賣不出去了，我們種一點(diǎn)別的東西?！?/p>

悲觀的郁亮也好，樂觀的郁亮也罷，最早喊出“活下去”的萬科，已然上岸。并且準(zhǔn)備在春天來臨之前，開始儲(chǔ)蓄能量，開始發(fā)力了。