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2023-01-31
張力被抓，富力成恒大第二？
更新時間：2022-12-15 07:48:00作者：智慧百科
富力董事長張力被抓，是否會加速富力的暴雷。
文丨BT財經(jīng) 無忌
12月12日地產(chǎn)行業(yè)曝出重磅消息。
有媒體報道稱，11月30日，富力董事長張力因行賄罪在英國被倫敦警方逮捕。被捕原因是被美國指控通過回扣拿下在加州的商務合同。張力在繳納創(chuàng)紀錄的1500萬英鎊保釋金后被釋放，并向美方就引渡提出異議。
保釋金這筆巨款是張力自己出的還是富力地產(chǎn)出的，引發(fā)猜測，富力地產(chǎn)第一時間發(fā)出公告澄清，稱富力地產(chǎn)并無就保釋提供任何保證金、與Z&L Properties Inc.（由張力及其關聯(lián)方擁有）并無權益，此外該案件將不會對本公司的業(yè)務及營運有任何重大不利影響。
雖然富力地產(chǎn)的一紙公告，直接將張力被抓后對公司的影響摘得一干二凈，但作為富力聯(lián)席主席，張力被抓的影響還是在資本市場得到直接體現(xiàn)，截至12月13日11時，富力地產(chǎn)股價暴跌13.17%。股價僅為2.11港元/股，總市值79.17億港元。距高峰值時50.20港元/股的股價已經(jīng)跌去96%，市值蒸發(fā)約1804億港元。
1500萬英鎊保釋金
據(jù)BT財經(jīng)了解，1500萬英鎊是英國保釋金的新紀錄。以實時匯率計算，1500萬英鎊約合1.3億元人民幣。
這筆高額保釋金對福布斯富豪榜榜上有名的張力來說顯然不是問題，公開資料顯示，雖然富力地產(chǎn)近幾年頻頻陷入“暴雷”風波，卻并未對創(chuàng)始人兼聯(lián)席董事長張力的財富造成實質(zhì)影響，2022年，張力、張量父子以190億元的財富位列《中國胡潤富豪榜》第296位，但距離2013年230億元的身價有一定的縮水。
據(jù)悉，這筆巨額保釋金并非由張力獨自承擔。張力的代理律師馬克·薩默斯表示，富力地產(chǎn)將提供1000萬英鎊的擔保，之所以富力地產(chǎn)未能全部承擔，是“由于港交所的上市規(guī)則，擔保金不能高于這個水平”，張力個人僅提供另外500萬英鎊的保釋金。這和富力地產(chǎn)的公告相矛盾，具體是誰在說謊，已經(jīng)不再重要，能確定的是張力已經(jīng)交納1500萬英鎊的保釋金。
張力一案的法官約翰·扎尼準予對張力保釋，并對張力實施24小時宵禁。保釋后，張力并未完全恢復自由，法官表示，張力出門時，必須用手銬將他和一名法庭指定的私人保安團隊成員銬在一起，目前處于監(jiān)視居住的狀態(tài)。張力目前被監(jiān)視居住于倫敦塔橋公寓43層，公寓內(nèi)部有5張床，由前軍事人員每12小時輪班站崗，并布置了監(jiān)控攝像頭。
瀛聰律師事務所主任林仁聰解釋稱，在國外保釋被視為被追訴人的訴訟權利，在被羈押人交納保釋金，提供一個或者幾個保證人的情況下應將其釋放。保釋金數(shù)額由治安法官根據(jù)被羈押人的情況、犯罪的性質(zhì)、保證其出庭受審的必要限度裁量決定。不規(guī)定保釋金的上限和下限，保證金的數(shù)額通常由決定保釋的法院或警察自由裁量決定。保釋金相當于用金錢作為擔保，只要到時間自動歸案，保釋金是會退還的。
“保釋金與我們國內(nèi)的取保候?qū)彆r交納保證金制度相似。繳納保證金是防止其逃避偵查、起訴和審判，若犯罪嫌疑人或被告人配合相關機關的工作正常到案，取保候?qū)徠陂g沒有違反刑事訴訟法第七十一條的規(guī)定，也沒有故意實施新的犯罪的，在解除取保候?qū)?、變更強制措施或者?zhí)行刑罰的同時如數(shù)退還保證金?！?/p>
由此可見，雖然1500萬英鎊的保釋金創(chuàng)下英國保釋的記錄，但無論張力最終是否被定罪，這筆錢都會歸還，也就沒有必要糾結這筆錢是富力地產(chǎn)承擔還是張力個人承擔。
7年前的舊案
張力被捕的相關案件并不是最近發(fā)生的，而是一樁7年前的舊案。
2015年8月，當時的富力地產(chǎn)和眾多房地產(chǎn)頭部企業(yè)一樣不斷布局海外。富力地產(chǎn)也在美國“開疆拓土”。
當時富力地產(chǎn)通過旗下一家公司在美國加利福尼亞州的圣荷西收購一處土地，用于555 Fulton項目的高端公寓開發(fā)，這處項目位于圣荷西市的中心位置，地理位置優(yōu)越。富力地產(chǎn)計劃興建兩棟高層住宅大樓，項目總占地面積將近2英畝，接近一整個街區(qū)。
2020年，美國加州公共事業(yè)部主管Mohammed Nuru因涉嫌腐敗而被捕，這名主管供出此前曾在這個項目中接受了中國一家房地產(chǎn)商賄賂一事，此事才東窗事發(fā)。
按照Mohammed Nuru案件起訴書披露的信息，這家中國房地產(chǎn)商通過加州當?shù)匾晃蝗A裔商人黃永樂為中間人，與美國公職人員Mohammed Nur介紹相識，謀求這一開發(fā)項目更快獲得許可審批。Mohammed Nuru在2018年應邀去中國旅行，旅行中其所居住五星級酒店及其他相關費用均由這位中國地產(chǎn)商承擔，在參觀這位地產(chǎn)商的私人宅邸時，接受了一瓶價值2000美元的葡萄酒。
相應的，該中國房地產(chǎn)商也讓Mohammed Nur這位美國官員為之付出回報，幫助這家中國地產(chǎn)商解決了上述項目開發(fā)中的一系列麻煩，快速地拿到了開發(fā)項目的許可。
2021年12月17日，美國司法部網(wǎng)站公開披露這份起訴書，起訴書顯示Mohammed Nur主管和華裔商人黃永樂均已認罪，但這份起訴書并未披露這家中國開發(fā)商的名稱。直到張力在英國倫敦被抓，海外媒體才將這兩起事件聯(lián)系起來。
富力的“暴雷”
自“三道紅線”出臺之后，富力一直是三條線全踩的房地產(chǎn)企業(yè)。
根據(jù)WIND和焦點研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2022年上半年，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)共有21家處于紅檔，富力地產(chǎn)位列其中。
三道紅線具體是指剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。按照踩線情況，房地產(chǎn)企業(yè)被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，“紅檔”是已經(jīng)暴雷或隨時可能暴雷的企業(yè)，富力地產(chǎn)的三道紅線的數(shù)據(jù)分別為剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為77.09%，高于70%。凈負債率為145.78%，高于100%?，F(xiàn)金短債比只有0.2，低于1，三道紅線一條不拉全部踩中。
2021年，富力完成的合同銷售額為1202億元，營收762.3億元，虧損163.5億元。富力地產(chǎn)在2021年年報中披露，截至2021年年底，已有298.83億元的銀行及其他借款已違約或交叉違約，形成客觀事實的“暴雷”。
但和一些選擇躺平的房地產(chǎn)企業(yè)不同，富力一直在積極自救，比如以5.5億元賣掉了北京富力萬達嘉華酒店，積極回籠資金，竭力避免公開債的違約，截至2022年11月份，已完成境內(nèi)外展期債務466億元。這些債務展期為富力地產(chǎn)大幅降低了中短期的債務壓力，獲得了喘息的機會。有業(yè)內(nèi)人士稱，張力這次在倫敦或是為了處置英國的地產(chǎn)項目，今年10月，富力出售英國的開放項目回籠了1.08億英鎊的資金，但同時付出的代價是虧損了6884萬英鎊。
中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長、IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜認為張力涉事被抓對富力的影響巨大?！案涣β?lián)席董事長和創(chuàng)始人張力是富力的靈魂人物，而富力正處在各項主要債務展期完成、設法恢復經(jīng)營的關鍵時刻，此時張力被抓甚至有被引渡到美國受審的可能，無疑將會對富力的公司治理、內(nèi)部平衡都會產(chǎn)生明顯的影響，尤其是對于張力與李思廉長期以來構成的雙董事長聯(lián)席制這種治理體制而言則可能打破其原有的平衡。”
據(jù)了解，多年來，富力地產(chǎn)一直沿用“雙老板”制，這在房地產(chǎn)行業(yè)屬于異類。在內(nèi)部分工上，畢業(yè)于香港中文大學數(shù)學系的李思廉主管公司財務和市場營銷，張力則負責項目土地和工程管理。但這雙老板制度，在近幾年，不僅未能讓富力獲得發(fā)展，反而使其陷入“暴雷”的旋渦之中，市值一再縮水。
從資本市場對富力股價的反應來看，張力被捕對富力地產(chǎn)的影響可謂巨大，對深陷“暴雷”泥沼的富力地產(chǎn)來說，無疑雪上加霜。而中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦則認為，張力被抓只是富力地產(chǎn)股價下滑的誘因，“富力股價長期在低位徘徊，一度跌至1.3港元/股左右，這是市場對富力整體表現(xiàn)的直接反饋?！?/p>
富力會不會成“老賴”？
目前富力地產(chǎn)的財務狀況面臨巨大壓力，現(xiàn)金流已經(jīng)降至歷史最低點，從2020年的256.7億元直線下滑，至2021年年底已經(jīng)下滑至62.59億元，再滑至2022年上半年的20.24億元。較2021年末大幅下降，現(xiàn)金短債比僅為0.027，流動性十分緊張，短期償債風險較大。
截至2022年上半年，富力地產(chǎn)總資產(chǎn)3826億元，總負債3065億元，凈資產(chǎn)761億元，資產(chǎn)負債率80%。
同期財報顯示，富力地產(chǎn)流動負債高達2430億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務同樣高達749.3億元，短期債務壓力巨大。
2021年，富力地產(chǎn)銷售額為1202億元，同比下滑13.4%，凈虧損164.7億元。2022年上半年，富力地產(chǎn)實現(xiàn)營收177.8億元，實現(xiàn)歸母凈利潤-69.2億元。2022年前三季度，富力地產(chǎn)總營收為331.7億元，同比減少64.41%，這和整個地產(chǎn)行業(yè)遇冷基本吻合，并未超出投資者的預期。但對債務纏身的富力地產(chǎn)來說，營收的大幅下滑，意味著日子將更加艱難。
11月初，在國家稅務總局廣州市稅務局發(fā)布2022年第3季度欠稅公告中，富力地產(chǎn)赫然在列。公告顯示，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司拖欠土地增值稅、城市維護建設稅、增值稅、房產(chǎn)稅7,327,163.54元。
從2017年豪擲199億從萬達手中購買77家酒店，到如今僅僅是732.7萬元稅費都無力償還。富力地產(chǎn)境遇讓人唏噓。林仁聰律師表示，富力地產(chǎn)欠稅不僅需要交納一定的滯納金，超過期限還要面臨一定的罰款，如果在規(guī)定期限內(nèi)不能履行義務，還可能面臨失信的風險，而這種稅務逾期的信用記錄一旦形成就將無法刪除，對富力今后的融資會有一定的影響。
2020年以來，外部融資環(huán)境明顯惡化，富力地產(chǎn)籌資性現(xiàn)金流凈額持續(xù)凈流出，使得富力再融資壓力巨大，流動性承壓。而從融資渠道看，除了借貸和債券融資，富力地產(chǎn)還通過租賃融資、應收賬款、股權質(zhì)押以及信托等方式融資。
根據(jù)“杜麗虹另類金融說”統(tǒng)計，2022年上半年65家上市房企的融資成本中，富力以9.7%的融資成本排在第60位，按此標準，綜合債務融資成本小于5%的企業(yè)被賦予10分，而綜合債務融資成本大于10%的企業(yè)被賦予0分。富力的融資得分僅為0.58分，和深圳控股的3.2%和10分相比，富力地產(chǎn)的融資并不順利，也是為數(shù)不多的融資利率超過9%的房企之一。
“富力的轉折點是在2017年收購萬達酒店，投入199億元從王健林手中以為撿到了便宜，但同樣是燙手山芋，當時李思廉為了壓價還使出坐地殺價的“陰招”，作為香港人，他可能不太了解內(nèi)地的人情世故，而地產(chǎn)圈更加江湖，他當時的舉動看似撿了便宜，從長遠看，卻是有損自己和富力口碑，得不償失，在特殊時期，這些酒店不僅不能為富力帶來想要的現(xiàn)金流，反而成為最大的包袱?！钡禺a(chǎn)分析師王娟認為李思廉當年坐地殺價收購萬達酒店，為富力后來的糟糕表現(xiàn)埋下了伏筆。
當年，李思廉在低價購入萬達77家酒店時，笑得合不攏嘴，和一旁稍顯郁悶的王健林形成了鮮明的對比。他或許怎么也沒有想到自己低價成交的酒店，會成為富力的最大包袱。
李思廉自己也意識到酒店對富力的拖累，曾透露已在積極出售酒店資產(chǎn)，但至今除了5.5億元賣掉北京富力萬達嘉華酒店之外，富力的酒店出售仍未有切實的動作落地。
在疫情影響下，房地產(chǎn)消費欲望持續(xù)低迷，依靠地產(chǎn)來“翻身”已不太現(xiàn)實，如今創(chuàng)始人兼聯(lián)席董事長張力被抓，對富力地產(chǎn)的股價還有聲譽都造成不可估量的影響。
在地產(chǎn)行業(yè)銷售疲軟、業(yè)績連續(xù)虧損，對債務和利息的保障能力惡化的情況下，富力地產(chǎn)是否會成為第二個恒大那樣真正“暴雷”，是否會被列入失信人名單，都將很快見到分曉。
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