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圖片來(lái)源@視覺(jué)中國(guó)

文 | 樂(lè)居財(cái)經(jīng)，作者 | 靳文雨

2018年初，家住南寧市的安澤，在青秀區(qū)購(gòu)入了一套房子，并與銀行在合同中注明“提前還貸無(wú)需繳納違約金”，因此，每個(gè)月他都會(huì)把自己工資的一部分?jǐn)€著，連同自己的年終獎(jiǎng)一起用來(lái)提前還部分房貸。

但在上周末，他打開(kāi)手機(jī)銀行準(zhǔn)備還貸時(shí)，發(fā)現(xiàn)承辦其貸款業(yè)務(wù)的銀行關(guān)閉了線上的“預(yù)約還貸”功能，提示只能去線下網(wǎng)點(diǎn)預(yù)約，且每月名額有限。隨后，他打電話詢問(wèn)了銀行經(jīng)理，又被告知“因結(jié)算系統(tǒng)調(diào)整，目前暫停提前還款”。

錢(qián)在手里卻還不出去，每天還要支付高額利息，這讓他頗感煩心。

自1月31日南寧首套房利率下限下調(diào)至3.7%后，辦理提前還貸業(yè)務(wù)的人數(shù)激增，南寧市的多家銀行都排起了長(zhǎng)隊(duì)，相應(yīng)的是銀行還貸門(mén)檻也大幅度增高。

眼下，這種情況已蔓延至全國(guó)約30個(gè)城市，且各家銀行預(yù)約還款的時(shí)間普遍在兩三個(gè)月。

回望幾年前，投資環(huán)境較好時(shí)，房貸收益高于借貸利率，大家基本都是能貸7成絕不貸5成，能貸30年絕不貸20年，哪怕遭遇史上最嚴(yán)格貸款或碰上最長(zhǎng)貸款周期，也要想辦法貸款買(mǎi)房。

但隨著市場(chǎng)環(huán)境改變，曾經(jīng)高收益率的剛兌信托已經(jīng)不復(fù)存在，凈值化的理財(cái)產(chǎn)品也一次次的打擊了投資者。加之LPR利率普降，各地的房貸利率直線下滑，這讓不少的購(gòu)房者都動(dòng)起了提前還貸的心思。

從某種程度來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者是選擇了一種更有利于保全利益的選項(xiàng)。但對(duì)于“左手吸儲(chǔ)，右手放貸”的銀行來(lái)說(shuō)，不僅業(yè)務(wù)流程出現(xiàn)阻滯，營(yíng)收業(yè)績(jī)必然會(huì)受到了很大的影響。

兩相博弈之下，又該如何妥善應(yīng)對(duì)提前還貸難題？

提前還貸難

自去年下半年開(kāi)始，“提前還房貸”成了不少購(gòu)房者們關(guān)注的焦點(diǎn)。今年春節(jié)以來(lái)，該話題持續(xù)發(fā)酵，與之相關(guān)的詞條，更是好幾次登上了熱搜。

不過(guò)，與早前不同的是，多數(shù)人討論的焦點(diǎn)，已經(jīng)從應(yīng)不應(yīng)該提前還貸，轉(zhuǎn)移到了提前還貸難，銀行關(guān)閉了線上預(yù)約通道，需要線下預(yù)約、排隊(duì)等。

在北京、上海、廣州、杭州、南京、無(wú)錫等多個(gè)城市，居民扎堆還房貸的現(xiàn)象持續(xù)上演。不少地方的市民直言，去銀行還錢(qián)簡(jiǎn)直比去銀行借錢(qián)都難，各家銀行紛紛設(shè)置各種條件阻擋提前還貸。

“如果想在中國(guó)銀行上海分行進(jìn)行提前還貸，就必須先在APP提交申請(qǐng)，從2月4日開(kāi)始算起，可以預(yù)約到的最早日期是4月4號(hào)。不過(guò)根據(jù)提示，提交申請(qǐng)之后，具體能不能提前還款還得等審批。”

自從發(fā)現(xiàn)理財(cái)利率跑不過(guò)房貸后，居住于上海的黃女士就動(dòng)了提前還貸的心思，但當(dāng)她找到銀行的貸款經(jīng)理進(jìn)行交涉時(shí)，發(fā)現(xiàn)預(yù)約還房貸至少要排隊(duì)兩個(gè)月。

不過(guò)她已經(jīng)見(jiàn)怪不怪，前兩天她的朋友在別的銀行嘗試還貸時(shí)，同樣碰壁。按她的話來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在銀行都一樣，哪哪都需要排隊(duì)，并且額度普遍不夠。

對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，房貸是一項(xiàng)長(zhǎng)期穩(wěn)定生息的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，如果提前還款量加大，會(huì)直接對(duì)銀行未來(lái)的利息收入產(chǎn)生影響，也會(huì)影響銀行整體上對(duì)長(zhǎng)期資產(chǎn)的使用安排。而對(duì)于個(gè)貸經(jīng)理來(lái)說(shuō)，每年放貸額度也有一定的考核要求，提前還貸也會(huì)導(dǎo)致其后期放貸壓力增大。

因此，面對(duì)突如其來(lái)的還貸潮，不少銀行與想要提前還款的客戶之間開(kāi)展了一場(chǎng)拉鋸戰(zhàn)。

據(jù)知情人透露，目前在鄭州，想辦理提前還款的市民，只能通過(guò)線下渠道辦理。但從排隊(duì)情況來(lái)看，并不樂(lè)觀。鄭州工行某網(wǎng)點(diǎn)線下申請(qǐng)?zhí)崆斑€房貸的人已經(jīng)約到4月份；郵政銀行的儲(chǔ)戶需要等兩個(gè)月以上；建設(shè)銀行的客戶甚至排到了6月份......

另外，為控制提前還貸的人數(shù)及規(guī)模，一些銀行甚至對(duì)提前還款的金額和次數(shù)進(jìn)行了限制，有的還要加收違約金。

家住浙江寧波的肖女士，最近就遇到了這樣的糟心事。她在2月6日前往當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)行辦理提前還款業(yè)務(wù)，但在辦理過(guò)程中被業(yè)務(wù)經(jīng)理告知有1%的違約金，對(duì)此她表示并不理解?！爱?dāng)初辦理貸款的時(shí)候，就和我說(shuō)了兩年后可以提前還，沒(méi)提過(guò)違約金一事?！?/p>

按照該業(yè)務(wù)經(jīng)理的說(shuō)法，合同中有提及，貸款滿三年后違約金可以用購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品抵，三年以下是現(xiàn)金支付。由于肖女士的貸款已滿三年，他給出了夠買(mǎi)5000額度的保險(xiǎn)，期限三年的方案。但肖女士對(duì)此表示并不認(rèn)可。

協(xié)商之下，肖女士最終買(mǎi)了三個(gè)定投基金，每個(gè)500元，期限為三個(gè)月，并且還辦了一張信用卡。這一番操作下來(lái)，平白又多花了4500元，肖女士直言銀行套路滿滿。

利率的誘惑

為什么會(huì)出現(xiàn)居民扎堆還房貸的現(xiàn)象？其實(shí)，除了購(gòu)房者自身有了閑錢(qián)之外，更大的原因還是外部政策的調(diào)整以及投資環(huán)境的改變。

幾年前，購(gòu)房的主力軍大多為80后、90后，他們?cè)谫I(mǎi)房時(shí)正逢樓市的高峰期，工作時(shí)限也不長(zhǎng)，因此大多只能辦理商業(yè)貸款，貸款利率基本都在5%以上，有的甚至能達(dá)到6%以上。

但從去年開(kāi)始，首套房貸利率壓降的信號(hào)不斷傳來(lái)。在2022年LPR已多次下調(diào)，其中5年期以上LPR總共下降三次，LPR利率從4.65%下調(diào)到4.3%。

今年1月5日，人民銀行、中國(guó)銀保監(jiān)宣布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。其中，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

新政實(shí)施后，多地房貸利率又開(kāi)始密集下探。據(jù)某機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至1月31日，103個(gè)城市中首套利率低于4.1%的城市共30個(gè)，包括鄭州、天津、太原、廈門(mén)、福州、珠海、長(zhǎng)春等。這些城市中，二線城市有8個(gè)，其余均為三四線城市。

鄭州可以說(shuō)是年后國(guó)內(nèi)第一個(gè)把房貸利率打下來(lái)的城市。1月29日，鄭州各大樓盤(pán)就陸續(xù)接到銀行通知，首套房貸利率從年前的4.1%降到了3.8%。

兩天后，珠海也有銀行首套房房貸利率開(kāi)始下調(diào)，現(xiàn)在最低可按3.7%操作，且無(wú)其他特殊要求，新增的網(wǎng)簽都能辦。3.7%可以說(shuō)是全國(guó)房貸利率的地板值了。當(dāng)然，還有南寧、珠海、株洲和常德等城市，也陸續(xù)將這一比例降到了3.7%。

房貸利率的下調(diào)，使得部分存量房貸和新增房貸之間出現(xiàn)了較大的利差，這也意味著早先買(mǎi)房的人可能要憑空多出1到2個(gè)點(diǎn)的利息。這是一個(gè)什么概念？

家住鄭州的黃先生給自己算過(guò)一筆賬，2021年他買(mǎi)房時(shí)貸款總額為60萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)審批下來(lái)的房貸利率為4.9%，貸款期限是25年，月供是3472.67元，總還款104.18萬(wàn)元。

LPR下降，貸款利率降為4.1%時(shí)，月供就變成了3200.24元，總還款為96萬(wàn)元；但如果按現(xiàn)下銀行3.8%的貸款利率來(lái)算，月供就是3101.14，總還款為93.03萬(wàn)元?？傊阆聛?lái)，與現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)房子相比，自己還是要多出幾萬(wàn)塊錢(qián)的利息。

當(dāng)然，黃先生買(mǎi)房時(shí)的貸款利率還算能夠接受。湖北的常女士則是以6.1%的高利率貸款了100萬(wàn)，期限30年。如果按4.1%的正常利率來(lái)算，她每月的還款差距為1200元，總貸款差距達(dá)44萬(wàn)元。如此高的利息差，也難怪購(gòu)房者著急加入提前還貸的大軍。

另一方面，投資環(huán)境普遍不佳，各種資產(chǎn)投資的收益回報(bào)率下降等問(wèn)題，也是提前還貸潮起的一大主因。早前一部分購(gòu)房者選擇拿部分可以用于提前還貸的收入，去購(gòu)買(mǎi)一些理財(cái)產(chǎn)品，以賺取更高的利息收入，來(lái)覆蓋自己的房貸利率。

但現(xiàn)下的情況卻難言理想。

有數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月末，理財(cái)公司存續(xù)開(kāi)放式固收類(lèi)理財(cái)產(chǎn)品（不含現(xiàn)金管理類(lèi)產(chǎn)品）的近1個(gè)月年化收益率的平均水平為-4.53%，環(huán)比下跌3.4個(gè)百分點(diǎn)。

而近1年收益率的平均水平為1.7%，環(huán)比下跌0.78個(gè)百分點(diǎn)；成立以來(lái)年化收益率的平均水平為1.78%，環(huán)比下跌0.82個(gè)百分點(diǎn)。

當(dāng)投資收益跑不贏房貸利率時(shí)，任誰(shuí)都更傾向于將現(xiàn)金用于提前還貸。杭州市民高先生對(duì)此頗有感觸，他直言“現(xiàn)在理財(cái)年化收益率大多只有3%左右，且還不能保證。趁現(xiàn)在手頭剛好有閑錢(qián)，不如先把錢(qián)還了，減少利息支出?！?。

利益博弈

目前來(lái)看，購(gòu)房者選擇提前還貸通常有兩種需求，一是在手里有足額資金的情況下，將貸款全部還清，就能減少后續(xù)的利息支出；二是提前還貸后再重新申請(qǐng)貸款，這樣就可以享受目前較低房貸利率。

但對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，突如其來(lái)的還貸高峰，給其業(yè)績(jī)也帶來(lái)了不小的壓力。畢竟無(wú)論是國(guó)有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行還是城市商業(yè)銀行，房貸收益都在其營(yíng)收中占了很大的比例。

以工商銀行來(lái)說(shuō)，2021年末，公司個(gè)人住房貸款為63626.85億元，在所有貸款中的占比高達(dá)30.8%。截至2022年6月30日，這一數(shù)據(jù)為64490億元，在所有貸款中的占比為28.9%。

在某國(guó)有銀行擔(dān)任房貸部經(jīng)理的趙柯坦言，春節(jié)剛過(guò)，自己所在的支行就明確了上半年的房貸任務(wù)。但從市民們爭(zhēng)相提前還貸的現(xiàn)狀來(lái)看，銀行處于很被動(dòng)的局面?！澳壳般y行的貸款壓力驟增，短期內(nèi)可能會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)”。

在貸款指標(biāo)無(wú)法完成的情況下，銀行為了保住房貸存量指標(biāo)，自然會(huì)采取各種措施來(lái)增加還款難度，比如限制還款次數(shù)和還款額度等。

但話又說(shuō)回來(lái)，若銀行當(dāng)月還款額度已經(jīng)用完時(shí)，那么客戶自然只能繼續(xù)往后延，有的客戶的排隊(duì)時(shí)間長(zhǎng)達(dá)幾個(gè)月，這合理嗎？畢竟對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)，早還款早好，延后幾個(gè)月就得多交幾個(gè)月的利息，這同樣難以接受。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，關(guān)鍵還是要看“房貸合同”中對(duì)于提前還貸預(yù)約天數(shù)的具體規(guī)定。

如果客戶的排隊(duì)時(shí)間超過(guò)“房貸合同”，那么屬于銀行違規(guī)，客戶可通過(guò)向中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)投訴處理，也可以向法院提起訴訟。但如果排隊(duì)時(shí)間在“房貸合同”規(guī)定的期限內(nèi)，那么客戶理應(yīng)繼續(xù)等待。

另一邊，不少專(zhuān)業(yè)人士也紛紛呼吁，無(wú)論出于何種動(dòng)機(jī)，購(gòu)房者只要滿足住房貸款合同所規(guī)定的提前還貸要求，銀行就不應(yīng)人為增加還貸難度、設(shè)置不必要的還貸門(mén)檻。

民生無(wú)小事，無(wú)論是出于回應(yīng)人民群眾關(guān)切，還是維護(hù)銀行乃至金融系統(tǒng)穩(wěn)定需要，各方都應(yīng)該及早拿出妥善應(yīng)對(duì)提前還貸的方案。