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中國(guó)基金報(bào)記者 文夕

隨著“第三支箭”射出，A股涉房并購(gòu)重組迎來(lái)破冰。

陸家嘴（600663）有望成為第一家“吃螃蟹”的上市公司。12月1日，該公司一紙公告宣布，公司計(jì)劃通過(guò)發(fā)行股份以及支付現(xiàn)金方式，購(gòu)買(mǎi)控股股東旗下多個(gè)優(yōu)質(zhì)股權(quán)資產(chǎn)，同時(shí)募集配套資金。

要知道，A股上一次出現(xiàn)此類(lèi)“涉房”并購(gòu)重組，還要追溯到2015年的招商蛇口吸收合并招商地產(chǎn)以及綠地控股借殼上市，此后再無(wú)此類(lèi)資本運(yùn)作。陸家嘴此舉也意味著“涉房”并購(gòu)重組“閘門(mén)”正式打開(kāi)。

“涉房”資產(chǎn)成“香餑餑”？

陸家嘴今日公告顯示，公司接到控股股東上海陸家嘴（集團(tuán)）有限公司（ 陸家嘴集團(tuán)）通知，陸家嘴集團(tuán)正在籌劃涉及公司的重大資產(chǎn)重組事宜。

這一計(jì)劃便是，陸家嘴擬通過(guò)發(fā)行股份及支付現(xiàn)金方式，購(gòu)買(mǎi)陸家嘴集團(tuán)及其控股子公司持有的位于上海浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)及前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)的部分優(yōu)質(zhì)股權(quán)資產(chǎn)，并募集配套資金。

根據(jù)公告，此次交易標(biāo)的公司包括上海陸家嘴昌邑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、上海東袤置業(yè)有限公司、上海耀龍投資有限公司、上海企榮投資有限公司。

在過(guò)去多年中，“涉房”資產(chǎn)在A股市場(chǎng)上猶如燙手山芋，不少上市公司為了能夠?qū)崿F(xiàn)再融資，不惜剝離旗下“涉房”資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的切割。

而“第三支箭”落地令局面發(fā)生大轉(zhuǎn)變。11月28日，證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問(wèn)，發(fā)言人表示，證監(jiān)會(huì)決定在房企股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，并自即日起施行。而其中第一項(xiàng)措施就是恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資。

具體看來(lái)，證監(jiān)會(huì)允許符合條件的房企實(shí)施重組上市，重組對(duì)象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司。允許房地產(chǎn)行業(yè)上市公司發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)涉房資產(chǎn)；發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)時(shí)，可以募集配套資金；募集資金用于存量涉房項(xiàng)目和支付交易對(duì)價(jià)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等，不能用于拿地拍地、開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)等。

同時(shí)，政策規(guī)定，建筑等與房地產(chǎn)緊密相關(guān)行業(yè)的上市公司，參照房地產(chǎn)行業(yè)上市公司政策執(zhí)行，支持“同行業(yè)、上下游”整合。

“涉房”并購(gòu)重組7年破冰

在此之前，自28日以來(lái)，已經(jīng)有包括福星股份、大名城、世茂股份等多家A股上市房企宣布啟動(dòng)再融資。而在12月1日晚間，又有包括萬(wàn)科、天地源等房企加入再融資大軍。甚至已經(jīng)“暴雷”多年的華夏幸福也拋出再融資計(jì)劃。再融資熱鬧，但“涉房”并購(gòu)重組卻仍未“破冰”。

需要指出的是，“涉房”并購(gòu)重組已經(jīng)被“冰封”長(zhǎng)達(dá)7年之久，上一個(gè)房企并購(gòu)重組案例還要追溯到2015年。彼時(shí)，招商蛇口完成吸收合并招商地產(chǎn)，而綠地借殼則實(shí)現(xiàn)借殼上市。

此后，多家大型房企IPO申請(qǐng)和并購(gòu)重組被A股拒之門(mén)外。2015年時(shí)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)遞交招股書(shū)，開(kāi)啟“回A之路”，但直至2021年3月，仍未有任何回音。萬(wàn)達(dá)商業(yè)隨后宣告撤回A股IPO申請(qǐng)。

另外，2016年，恒大及深深房簽署重組上市協(xié)議，深深房擬以發(fā)行A股股份及支付現(xiàn)金的方式購(gòu)買(mǎi)恒大地產(chǎn)100%股權(quán)。交易完成后，恒大系凱隆置業(yè)將成為深深房的控股股東，意圖憑借此次交易構(gòu)成借殼上市。但至2020年11月，恒大和深深房同日宣告終止籌劃重大資產(chǎn)重組，恒大地產(chǎn)借殼深深房計(jì)劃告吹。

投行直言“幸福太突然”

中信建投證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁表示，允許借殼上市與再融資，助力央國(guó)企做大做強(qiáng)，同時(shí)有助于減輕民營(yíng)企業(yè)的流動(dòng)性壓力。本次政策恢復(fù)涉房房企重組上市，再次打開(kāi)閘門(mén)，有利于在上市公司體系外擁有存量房地產(chǎn)資產(chǎn)的企業(yè)，將體外資產(chǎn)注入，做大上市公司凈資產(chǎn)和規(guī)模，盤(pán)活存量資產(chǎn)。

“過(guò)去看項(xiàng)目，但凡想做再融資或者并購(gòu)重組，都得看公司下面是否有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，現(xiàn)在這種情況，反而需要適應(yīng)，但已經(jīng)有不少公司明確表示有意愿，”一位資深投行人士直言“幸福來(lái)得太突然”。

不過(guò)，從實(shí)際操作看來(lái)，“涉房”并購(gòu)重組距離實(shí)際落地還有一段路要走。上述人士對(duì)記者表示，由于過(guò)去長(zhǎng)時(shí)間未有開(kāi)展“涉房”并購(gòu)重組，一方面，涉及項(xiàng)目的相關(guān)細(xì)節(jié)需要厘清，另一方面政策流程也需要進(jìn)一步確認(rèn)?！霸趺磳?shí)際落地，還需要一步步來(lái)，目前只能先把方案報(bào)上去，”該人士稱(chēng)。

值得注意的是，隨著“第三支箭”落地，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)定給予房地產(chǎn)行業(yè)較大信心。但房地產(chǎn)行業(yè)最終能否走上正軌，房企自身恢復(fù)“造血”功能才是最關(guān)鍵之處。

東吳證券認(rèn)為，本輪地產(chǎn)衰退周期的破局之道在于：恢復(fù)房企融資能力—解決民營(yíng)房企信用危機(jī)—市場(chǎng)信心恢復(fù)—配合需求端政策的銷(xiāo)售端回暖—市場(chǎng)最終恢復(fù)正常循環(huán)。

該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，供給端信用修復(fù)和供給主體資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)是行業(yè)復(fù)蘇的先決條件，但后續(xù)需要關(guān)注的核心是房企資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流的真實(shí)改善情況，以及明年銷(xiāo)售端的拐點(diǎn)何時(shí)出現(xiàn)。

編輯：艦長(zhǎng)