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清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心近日舉辦“探索中國不動(dòng)產(chǎn)金融新模式”線上研討會(huì)，并發(fā)布研究課題《中國公募REITs的實(shí)踐與方向》的核心成果。會(huì)上，全國政協(xié)委員、中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)原主席肖鋼發(fā)表主旨演講。

以下為肖鋼的發(fā)言實(shí)錄：

大家好！很高興參加清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心舉辦的“探索中國不動(dòng)產(chǎn)金融新模式”暨《中國公募REITs的實(shí)踐與方向》研究成果發(fā)布會(huì)。

首先，我要對(duì)中心出版這項(xiàng)研究成果表示熱烈的祝賀。不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心依托清華大學(xué)五道口金融學(xué)院優(yōu)質(zhì)的科研、教育資源，組織了陣容強(qiáng)大的課題研究團(tuán)隊(duì)，取得了重要的研究成果，及時(shí)、全面總結(jié)了我國公募REITs試點(diǎn)以來的鮮活經(jīng)驗(yàn)，特別是對(duì)公募REITs的理論和未來發(fā)展方向進(jìn)行了積極的探討。所以我覺得，這個(gè)成果非常寶貴，對(duì)中國進(jìn)一步推進(jìn)公募REITs的健康發(fā)展具有重要的理論和實(shí)踐意義。這本新書的出版和研究成果的發(fā)布，必將進(jìn)一步推動(dòng)我國公募REITs的發(fā)展。

黨的二十大報(bào)告指出，“高質(zhì)量發(fā)展是全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國家的首要任務(wù)”。剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議用了較多篇幅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展做出了新的重要部署，內(nèi)容豐富，任務(wù)明確，進(jìn)一步指明了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的方向。

公募REITs是推動(dòng)房地產(chǎn)健康發(fā)展的重要工具。我國“十四五”規(guī)劃明確提出“推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展，有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)”，標(biāo)志著公募REITs已上升到國家戰(zhàn)略層面，對(duì)于盤活有效資產(chǎn)，增強(qiáng)運(yùn)營(yíng)活力和效益，促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)整體好轉(zhuǎn)都具有重要意義。

我國公募REITs自2021年6月正式上市交易以來，市場(chǎng)運(yùn)行整體平穩(wěn)，取得了顯著成效，受到市場(chǎng)廣泛認(rèn)可，試點(diǎn)項(xiàng)目的示范效應(yīng)良好。2022年，清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心聯(lián)合招商局集團(tuán)旗下招商蛇口，邀請(qǐng)來自政策部門、金融機(jī)構(gòu)、行業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、研究機(jī)構(gòu)的多名專家，組成了對(duì)理論和實(shí)踐都有深入了解的執(zhí)筆團(tuán)隊(duì)，共同編寫了《中國公募REITs的實(shí)踐與方向》這一專著，全面總結(jié)了中國公募REITs的發(fā)展歷程及實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，并通過國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)對(duì)比，系統(tǒng)提出了完善中國公募REITs的政策建議。隨著中國公募REITs規(guī)模逐步擴(kuò)大，資產(chǎn)類別逐步增多，本書基于總結(jié)中國REITs試點(diǎn)過程中的成功亮點(diǎn)和不足之處，研究中國公募REITs的未來發(fā)展方向，可以說是恰逢其時(shí)。我認(rèn)為，這本書最大的亮點(diǎn)是沒有把REITs僅僅作為一個(gè)工具和產(chǎn)品，而是圍繞促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)和高質(zhì)量發(fā)展，通過REITs產(chǎn)品構(gòu)建一個(gè)金融新生態(tài)。

對(duì)于中國公募REITs如何更好地服務(wù)新發(fā)展格局和經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，我想提出以下思考和建議：

一、研究推動(dòng)REITs專門立法

不同于企業(yè)傳統(tǒng)融資，REITs融資將資產(chǎn)出表進(jìn)行真實(shí)銷售和破產(chǎn)隔離，是一種結(jié)構(gòu)化融資模式和直接融資工具。REITs本質(zhì)上是資產(chǎn)IPO，企業(yè)獲得一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的資本運(yùn)作平臺(tái)，前端可以吸引多元投資用于建設(shè)，后端通過REITs退出，收回資金再進(jìn)行投資，持續(xù)擴(kuò)募，吐故納新，形成管理資產(chǎn)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，提升基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)營(yíng)效率和技術(shù)水平。REITs性質(zhì)上屬于證券，但與股票、債券、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等有很大區(qū)別，因此，需要根據(jù)《證券法》研究將REITs作為一種獨(dú)立的證券產(chǎn)品種類，制定專門法規(guī)，確立REITs的性質(zhì)定位，構(gòu)建一整套適應(yīng)REITs特點(diǎn)的發(fā)行、上市、交易、信息披露和投資者保護(hù)等制度規(guī)范。

二、持續(xù)優(yōu)化運(yùn)行機(jī)制

當(dāng)前要鼓勵(lì)地方和企業(yè)拿出更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)參與試點(diǎn)，擴(kuò)大REITs規(guī)模，進(jìn)一步摸清項(xiàng)目底數(shù)，建立分類項(xiàng)目庫，做到應(yīng)入盡入。要進(jìn)一步加強(qiáng)部門與地方協(xié)調(diào)，提升國有資產(chǎn)交易效率，落實(shí)項(xiàng)目申報(bào)條件，壓縮項(xiàng)目申報(bào)周期，加快項(xiàng)目審核進(jìn)度，開展分類輔導(dǎo)服務(wù)，做好示范引領(lǐng)，形成規(guī)?；拇媪抠Y產(chǎn)盤活與新增投資的良性循環(huán)。對(duì)于市場(chǎng)上適合加入REITs試點(diǎn)的資產(chǎn)類型，盡快并入試點(diǎn)范圍，加快擴(kuò)容速度，更好地圍繞REITs建立全新的高質(zhì)量發(fā)展的金融體系。

要促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力與資本運(yùn)作能力的有機(jī)結(jié)合與共同提升。REITs的價(jià)值創(chuàng)造主要來源于資產(chǎn)組合運(yùn)營(yíng)管理和資本結(jié)構(gòu)管理，具有天然的產(chǎn)融結(jié)合屬性，這對(duì)我國來說，還是一個(gè)新的領(lǐng)域，如何把兩者結(jié)合好，既要夯實(shí)基金管理人的職責(zé)，又要充分發(fā)揮原始權(quán)益人的戰(zhàn)略管理與專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，提升治理水平和項(xiàng)目收益，是今后REITs市場(chǎng)需要著力解決的問題。

要進(jìn)一步推進(jìn)形成市場(chǎng)化的評(píng)估定價(jià)體系。我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)長(zhǎng)期以來主要是依賴債務(wù)融資進(jìn)行的，公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs推出后，客觀上需要尋找權(quán)益定價(jià)的“錨”。如何確定定價(jià)的“錨”，需要在市場(chǎng)中進(jìn)行摸索。研究成果當(dāng)中匯聚了影響REITs底層資產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估定價(jià)的各種因素，也提出了各種評(píng)估定價(jià)的方法，我覺得這些都非常有價(jià)值。只有通過多種方法、多種工具，原始權(quán)益人和投資者經(jīng)過反復(fù)博弈，最終確定權(quán)益類產(chǎn)品的定價(jià)，逐步形成符合我國實(shí)際的市場(chǎng)化評(píng)估定價(jià)機(jī)制，使原始權(quán)益人愿意發(fā)行，投資者愿意投資。

三、加強(qiáng)投資者教育

公募REITs不同于股票和債券，也不同于購買普通的公募基金。當(dāng)前我國公募REITs的底層資產(chǎn)主要是運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定的項(xiàng)目，價(jià)值波動(dòng)一般相對(duì)較小，每年強(qiáng)制分紅比例很高，因而相對(duì)股票投資比較穩(wěn)定，不要寄希望項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收入持續(xù)大幅度增長(zhǎng)，可見，投資REITs的風(fēng)險(xiǎn)和收益屬于中等水平。由于普通公募基金主要投向二級(jí)市場(chǎng)股票、債券等，以股息、利息和投資組合帶來的資本利得為主要收益來源，而REITs收益來源主要是底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益和資產(chǎn)增值，且是封閉型基金，不能隨時(shí)申購和贖回。因此，要進(jìn)一步擴(kuò)大宣傳，切實(shí)加強(qiáng)投資者教育，落實(shí)投資者適當(dāng)性管理，培育理性投資、長(zhǎng)期投資、價(jià)值投資的理念，促進(jìn)REITs市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

最后，我再談一下近期大家都非常關(guān)注的保障性租賃住房REITs。黨中央再次明確“房住不炒”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。一方面，保障性租賃住房REITs可為投資者提供中等風(fēng)險(xiǎn)、中等收益的金融產(chǎn)品，幫助拓寬居民投資渠道，增加財(cái)產(chǎn)性收入。另一方面，REITs有利于落實(shí)租購并舉的住房制度。保障性租賃住房REITs已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性推進(jìn)階段，對(duì)于盤活存量資產(chǎn)，增加租賃住房投資具有重要作用，期待試點(diǎn)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大到市場(chǎng)化長(zhǎng)租房以及商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域。

*本文根據(jù)肖鋼在“探索中國不動(dòng)產(chǎn)金融新模式”暨《中國公募REITs的實(shí)踐與方向》研究成果發(fā)布會(huì)上的發(fā)言內(nèi)容整理而成。