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■楊悅

短短一周時(shí)間，多地齊發(fā)“試點(diǎn)現(xiàn)房銷售”政策。

近期各地召開的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，山東提出“逐步提高預(yù)售門檻，鼓勵(lì)有條件的地方先行先試，開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)”，該省住建廳廳長(zhǎng)還提到“今后5年，房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式過渡要取得顯著進(jìn)展”；河南明確2023年“將逐步提高預(yù)售門檻，以鄭州、開封為試點(diǎn)，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售”；今年安徽也將“因地制宜開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變”……

這些舉動(dòng)并非巧合。從政策邏輯看，2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首提“探索新的發(fā)展模式”后，2022年再次提出“推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”，釋放了以實(shí)際行動(dòng)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的信號(hào)。那何為舊的發(fā)展模式？按照中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)人的解讀，是指“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的“三高”模式。住建部1月17日提出“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)”，針對(duì)的也是化解房企風(fēng)險(xiǎn)問題。

問題指向已然清晰。為解決房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金問題，1994年我國(guó)確立了商品房預(yù)售制度：開發(fā)商取得“四證”、工程進(jìn)度達(dá)標(biāo)，就可以把沒完全建好的房子拿出來賣。預(yù)售制提高了資金使用效率，加快了商品房供應(yīng)力度和速度，有效緩解了特定歷史階段城鎮(zhèn)居民住房不足的狀況。然而，經(jīng)過將近30年的快速發(fā)展，開發(fā)商跑路、樓盤爛尾、“貨不對(duì)板”等問題也層出不窮。尤其是需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力之下，“三高”模式的弊端更暴露無遺，防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型的緊迫性凸顯。

相比期房銷售，“一手交錢、一手交房”的現(xiàn)房銷售具有所見即所得的優(yōu)勢(shì)，能有效規(guī)避爛尾、質(zhì)量爭(zhēng)議等風(fēng)險(xiǎn)。從行業(yè)周期看，支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的幾項(xiàng)重要維度，如人口規(guī)模、城鎮(zhèn)化速度等，都已發(fā)生了變化。未來一個(gè)時(shí)期，我國(guó)城鎮(zhèn)化仍將處于較快發(fā)展階段，有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐。同時(shí)也要看到，我國(guó)商品房銷售規(guī)模從2021年的近18億平方米降至2022年的13.6億平方米，創(chuàng)下多年新低，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、房屋新開工面積等指標(biāo)均大幅下滑。這一方面提醒有關(guān)方面重估房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的必要性，另一方面也驗(yàn)證了住建部所說的，防風(fēng)險(xiǎn)還要促轉(zhuǎn)型，各項(xiàng)制度要從解決“有沒有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”。

“取消預(yù)售制”的呼聲不斷，但是現(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型還是要力求平穩(wěn)。現(xiàn)房銷售對(duì)開發(fā)商現(xiàn)金流、施工能力要求更高，推行難度大。早在2014年，就有地方開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，為抑制房企拿地?zé)崆椋恍┑厥羞€曾在土地出讓環(huán)節(jié)設(shè)置現(xiàn)房銷售條件，后因市場(chǎng)降溫、“助推了供應(yīng)不足、房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期”，部分地市偃旗息鼓。此次試點(diǎn)有必要進(jìn)一步探索如何調(diào)動(dòng)開發(fā)商積極性等問題。另外，考慮到期房?jī)r(jià)格相對(duì)較低，如若預(yù)售資金監(jiān)管松緊適度，減少樓盤爛尾風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者的購(gòu)房壓力相對(duì)較小，那么預(yù)售制并非一無是處?？傊孔邮怯脕碜〉?，一切以滿足人的住房需求為標(biāo)尺。確保房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)轉(zhuǎn)型，減少急打方向盤或側(cè)翻的風(fēng)險(xiǎn)，也是一種“防風(fēng)險(xiǎn)”。