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2023-01-31
北京第四輪集中供地掛牌，朝陽區(qū)占一半，前三季度住宅銷售面積下降15.5%
更新時(shí)間：2022-10-30 17:42:18作者：智慧百科
本報(bào)記者 李凱旋 李貝貝 北京報(bào)道
10月25日，北京市規(guī)自委發(fā)布了年內(nèi)第四批次商品住宅用地出讓地塊。北京第四輪集中供地共推出6宗住宅地塊，用地規(guī)模約15公頃，地上建筑規(guī)模約32萬平米，地塊主要分布在朝陽、石景山、通州、門頭溝等區(qū)，地塊預(yù)計(jì)將于11月下旬集中成交。
《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，近期，多城開啟了第四輪集中供地。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，第四輪集中供地可以給房企更多地塊選擇，并降低短期資金壓力，充裕地方財(cái)政。不過，土地市場(chǎng)是否會(huì)回暖則仍需要寄希望于銷售端。前三季度，北京住宅銷售面積同比下降15.5%，房企是否還會(huì)為第四輪供地買單？
朝陽供應(yīng)量占半席
具體來看，通州、石景山、門頭溝各有一宗地塊出讓，而在第三輪集中供地“輪空”的朝陽則在此輪集中供地中出讓3宗地塊?！度A夏時(shí)報(bào)》記者了解到，北京第四輪集中供地出讓的地塊均位于軌道交通沿線，且多數(shù)不設(shè)置“7090”戶型限制。
作為北京集中供地的“大戶”，朝陽在缺席第三輪集中供地后再次將3宗熱門地塊擺上貨架，其中包括備受關(guān)注的兩宗平房鄉(xiāng)地塊。
出讓文件顯示，兩宗平房鄉(xiāng)地塊的起拍價(jià)分別為21.1億元和22.2億元?！度A夏時(shí)報(bào)》記者了解到，平房鄉(xiāng)的兩宗地塊位相鄰，均無配建或者公建，商品房銷售指導(dǎo)價(jià)均為8.5萬元/平米。
此外，朝陽此次還推出了崔各莊奶西村地塊，該地塊土地面積為31920.74平米，起拍價(jià)為28.1億元，銷售指導(dǎo)價(jià)同樣為8.5萬元/平米。值得關(guān)注的是，此前，奶西村已經(jīng)推出了兩宗地塊，且項(xiàng)目均已入市，分別為望京樾和中建宸園。
《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到，望京樾在9月底開盤后十分搶手，當(dāng)下售價(jià)為7.9萬元/平米。而中建宸園則是洋房+疊墅項(xiàng)目，總價(jià)為1500萬元/套起。
除朝陽地塊之外，通州永順鎮(zhèn)地塊土地面積為24837.2平米，起拍價(jià)為16.6億元；石景山老古城地塊土地面積為30556.98平米，起拍價(jià)為26.9億元；門頭溝永定鎮(zhèn)地塊土地面積為23004.15平米，起拍價(jià)為7.9億元。
值得關(guān)注的是，上述6宗地塊全部設(shè)置了競(jìng)現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)。此外，第四輪集中供地還對(duì)指導(dǎo)價(jià)模式進(jìn)行了更新，現(xiàn)房銷售和期房銷售的指導(dǎo)價(jià)格不同。例如，石景山老古城地塊的預(yù)售指導(dǎo)價(jià)格為7.58萬元/平米，而現(xiàn)房銷售指導(dǎo)價(jià)格則為7.88萬元/平米。
多城開啟第四輪集中供地
按照一般計(jì)劃，采用集中供地模式的城市年內(nèi)一般設(shè)置三輪集中供地。截至目前，北京三輪集中供地均已完成，共成交了49宗地塊，總成交額約1480億元。不過，《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，除了北京之外，廈門、濟(jì)南、青島、重慶等城市明確將進(jìn)行年內(nèi)第四輪集中供地，而無錫、杭州城市日前已經(jīng)完成了第四輪集中供地出讓。
北京市規(guī)自委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，北京第四輪集中供地仍然堅(jiān)持“穩(wěn)”字當(dāng)頭，以市場(chǎng)化為原則穩(wěn)定土地供應(yīng)節(jié)奏。北京土地儲(chǔ)備量充足，將繼續(xù)堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、循序漸進(jìn)、持續(xù)推進(jìn)，后續(xù)將適時(shí)對(duì)外公告，確保住宅用地有序、穩(wěn)定供應(yīng)，推動(dòng)加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。
那么，為何有城市開啟了第四輪集中供地？10月26日，中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，自2021年開始執(zhí)行的集中供地政策，其目的是穩(wěn)定土地供應(yīng)預(yù)期，從而達(dá)到穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)的目的。但在執(zhí)行過程中，集中土拍導(dǎo)致房企短期內(nèi)資金壓力較大，也在一定程度上引起了土地市場(chǎng)的震蕩。而增加一輪供地，其一方面可以通過分散土地供應(yīng)時(shí)間上的集中度，為房企降低短期內(nèi)的資金壓力；另一方面，通過增加一輪供地，可以在現(xiàn)階段上有效補(bǔ)充土地財(cái)政收入。
如此看來，第四輪集中供地可以給房企帶來土地上的更多選擇，并補(bǔ)充地方財(cái)政收入?？墒牵科缶烤故欠駮?huì)買單？以已經(jīng)完成第四輪集中供地的無錫為例，其共推出13宗涉宅地塊，總起拍價(jià)在163.78億元，最終全部底價(jià)成交。
張凱對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說：“理論上，第四輪集中供地很難在年內(nèi)完成開盤并形成有效回款。因此，第四輪集中供地對(duì)房企的吸引力有一定程度下降，疊加當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未有明顯回溫，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)的反應(yīng)一般，或?qū)⒀永m(xù)低溫態(tài)勢(shì)?！?/p>
此外，張凱還表示，自2021年第三輪集中供地以來，各地紛紛通過降低土拍門檻、降低實(shí)際地價(jià)等方式刺激房企積極參與競(jìng)拍。盡管地塊的利潤(rùn)空間相較于2021年表現(xiàn)火熱的第一輪集中供地有明顯提升，但由于銷售端持續(xù)乏力，房企參拍意愿難以有根本性的轉(zhuǎn)變。
北京前三季度住宅銷售面積下降超15%
在張凱看來，土拍熱度較高的地塊集中在核心城市的核心區(qū)域，以及存在限價(jià)倒掛的區(qū)域，其根本原因也是房企對(duì)類似地塊去化速度有信心。
以北京為例，兩千萬一套房源“日光”的太陽宮地塊就是因?yàn)榧R了“天時(shí)地利人和”的因素，在開拍前就因地價(jià)合理、位置優(yōu)渥備受房企青睞，隨后以66.82億元的觸頂價(jià)格成交。此前，有業(yè)內(nèi)人士對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，該項(xiàng)目入市后一定是“一把清”。
張凱也向《華夏時(shí)報(bào)》記者表達(dá)了類似觀點(diǎn)，土地市場(chǎng)的信心與項(xiàng)目入市后預(yù)期的銷售表現(xiàn)息息相關(guān)，只有當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度有明顯改善之后，土地市場(chǎng)的信心才能完全恢復(fù)。
日前，北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了今年前三季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)情況。數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積為1242.5萬平米，同比下降5.7%。其中，住宅新開工面積為676.1萬平米，同比下降5.8%。
不過，全市竣工面積有所上漲，為835萬平米，同比增長(zhǎng)10%。其中，住宅竣工面積為466.2萬平米，增長(zhǎng)24.8%。值得關(guān)注的是，北京商品房銷售面積同比出現(xiàn)下降。數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全市商品房銷售面積為737.8萬平米，同比下降5.1%。其中，住宅銷售面積為540.1萬平米，下降15.5%。