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地產(chǎn)是永恒的話題，物流地產(chǎn)也是京東繞不開的業(yè)務(wù)。

2月8日，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱“嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT”）在上海證券交易所上市。

劉強(qiáng)東也由此掌握繼京東、京東物流、達(dá)達(dá)、德邦股份之后的五個(gè)上市品牌，京東系也擁有四個(gè)物流上市品牌。

嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT是我國(guó)首只民企倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT，也是市場(chǎng)上首單由民營(yíng)500強(qiáng)企業(yè)作為原始權(quán)益人申報(bào)的倉(cāng)儲(chǔ)物流類公募REIT，估值超15億元。

同在2月8日，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)亦莊新城多出地塊被京東以底價(jià)31.12億元拿下。據(jù)媒體道道，劉強(qiáng)東此次拿地要給“兄弟們”蓋房子了。

一、京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT上市背后

（1）京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT是誰(shuí)？

據(jù)悉，此次發(fā)行的嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT由京東（京東世紀(jì)貿(mào)易）100%持有，嘉實(shí)基金為公募基金管理人，委托京東產(chǎn)發(fā)（京東東鴻）為運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。

項(xiàng)目底層資產(chǎn)包括位于廊坊經(jīng)開、武漢東西湖和重慶巴南的三處物流園區(qū)，合計(jì)建筑面積約35.1萬(wàn)平方米。

（2）政策引導(dǎo)巨頭進(jìn)擊

嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT成功上市背后是國(guó)家政策的引導(dǎo)支持！

2020年4月，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，旨在優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)，優(yōu)化倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)結(jié)構(gòu)，提高資金利用率。

在此之前，物流巨頭普洛斯等企業(yè)的REITs項(xiàng)目上市。

2021年6月，我國(guó)首批2支物流地產(chǎn)領(lǐng)域的REITs(即中金普洛斯REIT和紅土鹽田港 REIT)試點(diǎn)項(xiàng)目在滬、深兩地交易所掛牌上市。京東產(chǎn)發(fā)平臺(tái)的REIT擴(kuò)募是一個(gè)非常積極的信號(hào)，也更進(jìn)一步的向物流地產(chǎn)行業(yè)老大哥普洛斯對(duì)標(biāo)發(fā)展。

（3）京東地產(chǎn)的底牌

據(jù)京東官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年9月30日，京東共布局27個(gè)亞洲一號(hào)智能化倉(cāng)庫(kù)。

京東物流運(yùn)營(yíng)的倉(cāng)庫(kù)數(shù)量超過(guò)1500個(gè)，含云倉(cāng)在內(nèi)，運(yùn)營(yíng)倉(cāng)庫(kù)總面積超過(guò)3000萬(wàn)平方米。

在技術(shù)投入方面，三季度，京東物流研發(fā)支出達(dá)7.9億元，同比增長(zhǎng)9.6%。經(jīng)過(guò)多年持續(xù)投入，京東物流鏈網(wǎng)融合成果已經(jīng)顯現(xiàn)，有力支撐著供應(yīng)鏈的柔性、韌性、敏捷性和確定性，成為客戶發(fā)展的“穩(wěn)定器”。

二、京東產(chǎn)發(fā)對(duì)標(biāo)普洛斯

普洛斯聯(lián)合創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官梅志明表示，

“很多人問(wèn)我，我們屬于什么行業(yè)？我們是倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)嗎？我們僅僅是業(yè)主嗎？對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，我的答案是我希望普洛斯是一個(gè)現(xiàn)代物流解決方案提供者。

這意味著梅志明從一開始就以打造綜合物流網(wǎng)絡(luò)為目標(biāo)。

普洛斯打造地網(wǎng)，把物流節(jié)點(diǎn)、場(chǎng)地、倉(cāng)庫(kù)網(wǎng)絡(luò)建立起來(lái)，打造出一個(gè)分布廣泛的綜合物流設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。

1. 倉(cāng)儲(chǔ)基建

截至目前公開數(shù)據(jù)顯示：普洛斯在中國(guó)70個(gè)地區(qū)市場(chǎng),投資、開發(fā)和管理著450多處物流倉(cāng)儲(chǔ)、制造及研發(fā)、數(shù)據(jù)中心及新能源基礎(chǔ)設(shè)施,物流基礎(chǔ)設(shè)施總面積超過(guò)4900萬(wàn)平方米。

截至2022年底，普洛斯全球資產(chǎn)管理規(guī)模1250億美元，全球管理倉(cāng)儲(chǔ)面積已達(dá)7700萬(wàn)平方米。

對(duì)比來(lái)看，據(jù)京東2022年3個(gè)季度財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，京東物流運(yùn)營(yíng)約1400個(gè)倉(cāng)庫(kù)，含云倉(cāng)生態(tài)平臺(tái)的管理面積在內(nèi)，京東物流倉(cāng)儲(chǔ)總面積超過(guò)2500萬(wàn)平方米，并在東南亞等海外地區(qū)擁有24個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

此外，京東還收購(gòu)了中國(guó)物流資產(chǎn)和德邦物流，若與中國(guó)物流資產(chǎn)整合完成，京東旗下物流倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模預(yù)計(jì)將超過(guò)3000萬(wàn)平方米。中國(guó)物流資產(chǎn)和德邦擁有的大量物流地產(chǎn)也能夠進(jìn)一步加大京東的物流地產(chǎn)布局。

京東物流前CEO王振輝曾表示，京東物流是以倉(cāng)配為核心，技術(shù)為驅(qū)動(dòng)的生態(tài)化供應(yīng)鏈服務(wù)商。

作為依托于京東供應(yīng)鏈生態(tài)而形成的京東產(chǎn)發(fā)，深入物流產(chǎn)業(yè)鏈，將京東數(shù)實(shí)融合的產(chǎn)業(yè)理念進(jìn)行創(chuàng)新和整合，最終實(shí)現(xiàn)物流產(chǎn)業(yè)園的綜合智能化，又能有助于京東物流的高效運(yùn)行，協(xié)同其通過(guò)重資產(chǎn)+輕資產(chǎn)的模式快速發(fā)展。

這也是京東REIT在市場(chǎng)上的獨(dú)家亮點(diǎn)，既能“從重做到輕”，又能“從輕做到重”。

2. 樞紐布局

據(jù)京東集團(tuán)高級(jí)副總裁、京東智能產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)CEO胡偉介紹，此次京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT的三個(gè)資產(chǎn)項(xiàng)目緊扣國(guó)家區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，分別位于京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶以及成渝經(jīng)濟(jì)圈，具有很強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

據(jù)悉，廊坊、武漢、重慶的三個(gè)項(xiàng)目目前承租方均為京東物流，出租率達(dá)到市場(chǎng)少有的100%即滿租狀態(tài)，租約期限為5至6年，高于行業(yè)3年的平均水平，運(yùn)營(yíng)高效穩(wěn)定，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。

但是對(duì)比來(lái)看，普洛斯REIT的底層資產(chǎn)更為強(qiáng)大，如表所示，普洛斯的底層資產(chǎn)重點(diǎn)分布在京津冀、長(zhǎng)三角和珠三角。

此次，京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT與普洛斯形成錯(cuò)位發(fā)展，更加關(guān)注長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶和成渝經(jīng)濟(jì)圈等新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：普洛斯，掌鏈作圖）

整體來(lái)看，京東產(chǎn)發(fā)要追趕普洛斯，還要走一段路程，這不只是物流地產(chǎn)資產(chǎn)的追趕，還包括普洛斯生態(tài)圈的領(lǐng)跑地位。

據(jù)企查查信息顯示，自2018年普洛斯旗下的隱山基金成立來(lái)，已經(jīng)投資了42多家產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)企業(yè)，投資金額超150多億人民幣。

華晟新能源、三一重卡、壹米滴答、福佑卡車、歐冶云商、豐巢科技、駒馬，這些企業(yè)涉及新能源、整車、快遞、快運(yùn)、電商等領(lǐng)域，他們的背后都有普洛斯系的資本，有成有敗，等物流生態(tài)悄然形成。

企查查顯示普洛斯相關(guān)投資

（非完全統(tǒng)計(jì)，僅供參考）

這些資本延伸為普洛斯帶來(lái)了連通產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)和資源的先天優(yōu)勢(shì)，通過(guò)這些合作伙伴，普洛斯鏈接了金融、數(shù)據(jù)、科技等多方面，打造了一個(gè)真正的物流大生態(tài)平臺(tái)。

編輯：雪晴