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地方對房地產(chǎn)的態(tài)度越來越明顯了。

最近，湖北武漢出臺了16條穩(wěn)經(jīng)濟(jì)措施，推動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。在“支持困難行業(yè)發(fā)展”這一節(jié)中，武漢官方直接把房地產(chǎn)歸為“困難行業(yè)”，表示要大力支持。

三十年河?xùn)|，三十年河西，沒想到啊，濃眉大眼的房地產(chǎn)有一天居然也會淪為弱勢群體……

01 區(qū)別對待的政策

武漢這次扶持房地產(chǎn)的政策，站長看了，只覺得匱乏可陳。

尤其是需求端這一塊。

武漢對老百姓的購房支持手段，簡直是簡單粗暴：限購區(qū)域的，可以在原有2套的基礎(chǔ)上再多買一套房；非限購區(qū)域的索性徹底放開；外地人購房也可以大開綠燈，審批部門可以缺項(xiàng)受理和審批，先上車后買票。

這些話說來說去，其實(shí)就五個字——

大家快買房。

倒不是說當(dāng)?shù)豘F對老百姓不夠用心，主要是他們也無計可施了。在2022年那波大救市中，官方已經(jīng)把能出的招都出完了，從取消四大遠(yuǎn)城區(qū)限購，到房貸利率頻頻下降，再到調(diào)整公積金利率……效果也就那樣。

招數(shù)出盡，現(xiàn)在只能寄希望于有心人再多買一套咯。

與居民購房政策的不痛不癢相比，武漢官方在對待房企時才是全方位的呵護(hù)——

1、為減輕企業(yè)資金壓力，在重點(diǎn)監(jiān)管資金中增加“項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)達(dá)到三分之二進(jìn)度”撥付節(jié)點(diǎn)；

2、優(yōu)化調(diào)整新建商品房預(yù)售條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可增加申請預(yù)售許可次數(shù)，預(yù)售許可最低規(guī)模不小于棟；

3、在保證城市功能和品質(zhì)的前提下，新出讓住宅項(xiàng)目原則上不附帶宗地范圍以外的建設(shè)義務(wù)；宗地范圍以內(nèi)，因落實(shí)城市規(guī)劃確需由競得企業(yè)代建的市政及公共服務(wù)設(shè)施等，除政策明確規(guī)定須無償移交的以外，其他建成后原則上按照成本價進(jìn)行有償回購。

這屬于一路給房企開綠燈，方方面面都兼顧，監(jiān)管資金賬戶松了，新房預(yù)售條件降了，以后房企拿地，也不用再承擔(dān)多余的市政代建了。

即使是地塊內(nèi)市政代建的部分，除了必須無償移交的部分外，其余部分，ZF也會按照成本價有償回購（之前大多無償）。

此外，武漢還下調(diào)了土拍競買保證金，允許銀行出具保函代替競買保證金，剩余的土地出讓款可在1年內(nèi)繳清，特殊項(xiàng)目可2年繳清——

看出來了，武漢為了調(diào)動房企的積極性，真的是絞盡腦汁。

但是這樣的“差別”對待，也讓站長覺得挺不是滋味的。支持老百姓的部分，就是讓大伙兒掏空積蓄來買房；支持房企的部分，就是想方設(shè)法地為房企紓困，大開綠燈。

明明，老百姓才是樓市的基石啊……

02 沒有保障的樓市

武漢這么搞，簡直讓人以為樓市不景氣是因?yàn)榉科蟛粻帤猓拖褓I房跟老百姓的錢包沒關(guān)系似的。

其實(shí)你回頭看會發(fā)現(xiàn)，2022年武漢的數(shù)據(jù)相當(dāng)慘淡，新房成交11.63萬套，同比下降42%，是近8年來成交最少的一年。

進(jìn)入2023年，情況也未見好轉(zhuǎn)。1月武漢新房成交6303套，環(huán)比銳減62%，同比下降48%，數(shù)據(jù)比去年更糟。

不光房子賣不出去，地也賣不出去——去年武漢全年土地成交額822億元，同比減少47%，等同腰斬。

其實(shí)看到這里你應(yīng)該心里有數(shù)了，上面真正的痛點(diǎn)還是在這里——拍地款下滑太多了。這部分錢，才是地方財政的基石。

在這種情況下，武漢不可能不急，救市政策是一條接一條地出。其實(shí)房企也急，所以當(dāng)?shù)胤績r才會一降再降，很多開發(fā)商都在做虧本買賣。但沒啥用，因?yàn)槔习傩諌焊毁I單。

根本原因就一個，形勢不明朗。

2022年是房地產(chǎn)無比灰暗的一年，很多房企都爆了雷，資金鏈岌岌可危，開發(fā)的樓盤也跟著爛尾，哭暈了一片買房人。

克而瑞研究中心統(tǒng)計了32個典型城市的290個停工項(xiàng)目，其中武漢以36個問題樓盤高居榜首，甚至超越了有“爛尾樓之都”稱號的鄭州（35個）。

在處理爛尾樓的問題上，鄭州要比武漢盡心得多，他們?nèi)ツ?月搞了個爛尾樓行動，號稱要消滅全市爛尾樓。截至2022年底，鄭州宣稱超過9成的爛尾樓實(shí)現(xiàn)了復(fù)工。暫且不論鄭州這9成爛尾樓到底是不是都屬于真復(fù)工，最起碼也比武漢強(qiáng)——武漢36個問題樓盤中，有10個以上的項(xiàng)目已經(jīng)處于完全停工狀態(tài)。

連基本的保障都做不到，憑什么引導(dǎo)老百姓買房呢？

盡管現(xiàn)在官方在竭力救房企，但終究防不勝防，房企身上的雷實(shí)在是太多了——這兩天，百強(qiáng)房企陽光城也發(fā)生了債務(wù)逾期，爆雷雖遲但到。

歸根結(jié)底，房企依舊處境艱難，資金鏈已經(jīng)繃得不能再緊。這兩年買了期房的朋友們整日都提心吊膽，生怕哪天自家房子就爛尾了。

除了少數(shù)一線城市以外，現(xiàn)在絕大多數(shù)城市都處在濃重的觀望情緒中。就算有心想買房的人，看到這個形勢，也不敢買房了。

老百姓不買房，也就意味著房企資金無法回籠。如此一來，原本資金鏈就緊張的房企，現(xiàn)在更緊張了，出問題是遲早的事。

這就是一個惡性循環(huán)。

03 高房價的危機(jī)

樓市進(jìn)入低谷之后，高房價又一次成了原罪。

老百姓抱怨高房價由來已久，年年都有人罵，因?yàn)榭傆腥速I不起房，反映年輕人買不起房的《蝸居》都拍多少年了？

那么，房價下降，樓市危機(jī)就能迎刃而解嗎？

還真不見得。

就以武漢為例，在過去一年里，武漢房價持續(xù)下降，有的區(qū)域甚至降了20%，但是銷售情況依舊不佳，武漢的房子反而更賣不出去了。

如果房價一直降，就會讓越來越多的人不愿買房，從而進(jìn)一步導(dǎo)致房子降價，并讓更多人不敢買房。這樣的螺旋，上世紀(jì)90年代的日本曾經(jīng)體驗(yàn)過，當(dāng)時的房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷，年輕一代陷入低欲生活，消費(fèi)萎靡不振。

這種情況，顯然不是高層樂意看見的。所以，你看這一年多的救市政策也該明白了，落戶、限購、利率、公積金、契稅這些方面都涉及到了，唯獨(dú)沒有降房價。

武漢這次的救市，其實(shí)也是高層態(tài)度的一個縮影，鼓勵老百姓買房，但是重點(diǎn)支持房企，幫房企紓困。

老百姓愿不愿意買房，是可以帶動起來的，大部分人都是有從眾心理的，一旦樓市反彈，那些還在持幣觀望的人就會下場購房。但房企不行，因?yàn)榉科蟮奈C(jī)是來自多方面的，沒法自救，而且牽連甚廣，所以只能由官方出手。

這倆完全不是一個量級，也難怪官方區(qū)別對待了。

04 結(jié)語

雖說樓市的大環(huán)境并不明朗，但站長還是不得不感慨，現(xiàn)在的確是買房的“好時候”，房價擠去了不少泡沫，房貸利率也降到了歷史最低點(diǎn)，購房環(huán)境很寬松。

回望從前，跟今年情況類似的，應(yīng)該是2009年那一波樓市政策。

就是不知道，今年還能不能重復(fù)2009年暴漲的奇跡。

要想復(fù)現(xiàn)奇跡，不能只靠大力，還需要很多很多人的真金白銀。