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（原標(biāo)題：公募REITs新品獲批 總?cè)谫Y已超600億）

證券時報記者 陳書玉

公募REITs還在持續(xù)擴容。近期，又一創(chuàng)新細分產(chǎn)品已獲批，華潤有巢REIT將成為國內(nèi)首單市場化機構(gòu)運營的保障性租賃住房REIT。

目前，A股市場已經(jīng)上市的公募REITs產(chǎn)品共20只，另有4只處于申報/待發(fā)行。上述20只產(chǎn)品發(fā)行總規(guī)模已超600億元，上市至今平均漲幅達25%。底層資產(chǎn)經(jīng)營方面，已披露三季報的14只產(chǎn)品中（另有6只產(chǎn)品上市不滿兩個月），11只產(chǎn)品對應(yīng)項目實現(xiàn)盈利。

REITs將迎新成員

11月1日，華夏基金華潤有巢REIT正式獲得證監(jiān)會發(fā)行批文。據(jù)悉，該項目是國內(nèi)首單市場化機構(gòu)運營的保障性租賃住房REIT。

資料顯示，華潤有巢REIT是華潤置地旗下有巢住房租賃（深圳）有限公司、中信證券、華夏基金聯(lián)合推出的REITs項目。華潤有巢REIT品種為ABS，擬發(fā)行金額為11.2億元，底層資產(chǎn)是由有巢住房租賃開發(fā)經(jīng)營的兩處保障性租賃住房項目——有巢泗涇項目和有巢東部經(jīng)開區(qū)項目，是上海松江區(qū)“001號”、“002號”保租房項目。截至9月30日，兩個項目出租率均達到94%。

華夏基金表示，在上海市政府大力支持下，作為保租房REITs的新成員，華潤有巢REIT的推出將有利于進一步完善保障性租賃住房投融資機制，深化保障性租賃住房市場化進程；也將助力深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，夯實基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場建設(shè)步伐。

除華潤有巢REIT外，今年首批3只保租房REITs——紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT已于8月31日上市交易。上市首日，3只公募REITs全部觸及30%的漲停限制。截至11月2日，相較于發(fā)行價，上述三只保租房REITs分別上漲30.48%、29.72%、23.69%。

20只公募REITs

融資已超600億

目前，公募REITs產(chǎn)品面世已超一年，A股市場已經(jīng)上市的公募REITs產(chǎn)品共20只，累計融資規(guī)模已達618億元。

從近期相關(guān)產(chǎn)品的發(fā)行表現(xiàn)來看，公募REITs發(fā)行仍然火熱。10月28日，華泰江蘇交控REIT正式發(fā)售，根據(jù)《發(fā)售公告》，剔除無效報價后，華泰江蘇交控REIT有效報價的網(wǎng)下投資者數(shù)量為73家，管理的配售對象為235個，擬認購數(shù)量總和為85.53億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的122.19倍。11月1日，中金安徽交控REIT披露的發(fā)售公告顯示，中金安徽交控REIT將于11月7日正式發(fā)售，認購價格為10.88元/份。按照10億份的發(fā)售份額數(shù)量計算，若此次發(fā)售成功，預(yù)計募集資金總額為108.80億元，將成為目前市場上發(fā)行規(guī)模最大的公募REITs。

二級市場表現(xiàn)方面，Wind數(shù)據(jù)顯示，截至11月2日，20只公募REITs產(chǎn)品上市至今平均漲幅達25%，其中，華安張江光大REIT、建信中關(guān)村REIT、紅土鹽田港REIT、鵬華深圳能源REIT等9只REITs上市以來漲幅均超30%。在今年的震蕩市中，REITs產(chǎn)品同樣表現(xiàn)不俗，今年以來，華安張江光大REIT、博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、鵬華深圳能源REIT均實現(xiàn)了兩位數(shù)漲幅，分別為20.14%、14.31%、13.69%。

三季度11只產(chǎn)品

對應(yīng)項目盈利

底層資產(chǎn)經(jīng)營狀況方面，已上市的20只公募REITs產(chǎn)品中，有14只披露2022年三季報（另有6只產(chǎn)品上市不滿兩個月），其中11只產(chǎn)品對應(yīng)的底層項目實現(xiàn)盈利。

具體來看，鵬華深圳能源REIT第三季度實現(xiàn)凈利潤1.95億元，居于首位；平安廣交投廣河高速REIT凈利潤為7312.39萬元；華夏中國交建高速REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、華夏越秀高速公路REIT、中航首鋼綠能REIT三季度凈利潤均超2000萬元。值得一提的是，二季度末東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT曾虧損超200萬元，三季度轉(zhuǎn)為盈利。

有3只公募REITs對應(yīng)的底層項目在第三季度出現(xiàn)虧損，分別為華安張江光大REIT、浙商滬杭甬REIT，以及博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT，分別虧損802.64萬元、175.03萬元、10.49萬元。

對于虧損的原因，華安基金表示，主要是由于基礎(chǔ)設(shè)施項目的折舊攤銷金額較大，并不影響項目的現(xiàn)金流和可供分配金額。管理人將敦促和協(xié)同外部管理機構(gòu)，在繼續(xù)續(xù)租談判的同時，持續(xù)開展聚焦于集成電路、金融后臺、在線經(jīng)濟、先進制造等產(chǎn)業(yè)的招商租賃工作，儲備潛在租戶，力爭維持基礎(chǔ)設(shè)施項目經(jīng)營表現(xiàn)的平穩(wěn)。浙商證券資管表示，后續(xù)在疫情控制良好的情況下，基礎(chǔ)設(shè)施基金通行費收入預(yù)計將恢復(fù)性增長。博時基金提到，目前，運營管理團隊正在加速推進儲備客戶簽約，并增加客戶儲備。

在可供分配金額方面，鵬華深圳能源REIT位居榜首，為1.80億元；緊隨其后的分別是平安廣交投廣河高速REIT、浙商滬杭甬REIT、華夏中國交建高速REIT和國金中國鐵建高速REIT，分別在報告期內(nèi)實現(xiàn)可供分配金額1.77億元、1.05億元、9492.53萬元、9111.70萬元。

“產(chǎn)業(yè)園受退租沖擊較大，高速類邊際好轉(zhuǎn)，環(huán)保類受季節(jié)性影響收入環(huán)比上行，物流園類較為穩(wěn)定?！比A泰證券固定收益團隊表示，公募REITs三季報中披露的不同項目表現(xiàn)出一定分化?？晒┓峙淅麧櫲径拳h(huán)比大多上行，前三季度累計來看，REITs累計可供分派息比率大多超過3%。項目層面，三季度產(chǎn)業(yè)園類出租續(xù)租情況不及預(yù)期，關(guān)注管理人通過減少管理費、申請補貼等彌補收入下行的進展，及后續(xù)續(xù)租、租金回收情況。高速公路運營邊際好轉(zhuǎn)，關(guān)注后續(xù)車流量恢復(fù)情況。在疫情邊際好轉(zhuǎn)的情況下，低估值、高分紅存續(xù)REITs項目對長期資金的吸引力或提升。