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2023-01-31
房企還在“ICU”，上交所罕見下場搶救
更新時間：2022-05-29 08:32:22作者：未知
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撰文 / 李逗
編輯 / 董雨晴
民營房企的發(fā)債名單，正在逐步擴容。
5月27日下午4點，上交所為碧桂園、龍湖、旭輝、美的置業(yè)、新城控股5家民營房企，組織了一場投資者路演。重要目的在于，為這5家民營房企們發(fā)行新債增強信用保障，為房企債券發(fā)行人與投資人提供雙向交流的機會。
5家房企嘉賓們的財務(wù)負(fù)責(zé)人參與了這場會議，參與對接的金融機構(gòu)包括了中金公司、中信建投、中信證券、國泰君安和申港證券等公司。面對前來對接的金融機構(gòu)們，5家房企負(fù)責(zé)人介紹了當(dāng)前的難題，分析了目前遇到的挑戰(zhàn)，表示將用實際行動為市場傳遞信心。
從會議的內(nèi)容，以及最近接連不斷的發(fā)債消息判斷，沒多久后，這些房企將迎來新的發(fā)債小高峰。畢竟，這場會議之前，已經(jīng)有4家房企以“發(fā)債+保護(hù)工具”的新模式進(jìn)行發(fā)債。華泰證券固收分析師張繼強指出，來自監(jiān)管層的支持，以信用保護(hù)工具支持地產(chǎn)民企債券融資，是對緩解民企融資難的進(jìn)一步落實。
監(jiān)管層的一系列支持動作，讓民營房企看到了融資開閘的曙光。然而，這并不意味著，所有民營房企都能幸運地登上這列“直通車”。最新的消息是，綠地控股于5月27日提出債務(wù)展期申請，并將分批賣掉3000億的資產(chǎn)抵抗債務(wù)風(fēng)險，融僑集團也在同日提出了債務(wù)展期的申請。
民營房企的融資環(huán)境正在得到改善，但對于部分房企來說，至少到目前為止，他們最困難的時刻仍未過去。
民營房企融資環(huán)境改善
被上交所選中的5家民營房企，在規(guī)模上分別是大型、中型、中小型企業(yè)的代表。盡管在財務(wù)穩(wěn)健性上略有差異，但總體而言，它們都遵循著風(fēng)險可控，財務(wù)結(jié)構(gòu)合理的財務(wù)法則。
路演會上，多數(shù)房企CFO 紛紛表達(dá)了監(jiān)管機構(gòu)對發(fā)債提供增信保障的感謝。作為規(guī)模最大的民營房企，碧桂園集團總裁莫斌說道，“過去一年，房地產(chǎn)行業(yè)大浪淘沙，經(jīng)歷了較大的波動，如今在政策的支持下，特別是在上交所的支持下，我們感受到了深深的暖意?！?/p>
碧桂園在2018年之時，也吃過一次財務(wù)管理的虧。由于數(shù)次經(jīng)營質(zhì)量危機，碧桂園開始狠抓經(jīng)營管理，降低負(fù)債率。最新的凈負(fù)債率為45.4%，盡管屬于三道紅線中的“黃檔企業(yè)”，但總體而言財務(wù)相對穩(wěn)健。
龍湖、旭輝和新城控股則被作為規(guī)模銷售2000億至3000億左右的房企，列入試點發(fā)債企業(yè)名單。即使在發(fā)債回暖信號尚不明顯的時期，這幾家企業(yè)在都陸續(xù)發(fā)出了融資債券或票據(jù)，且保持著三道紅線中“綠檔房企”的水平。
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相比上述幾家房企來說，美的置業(yè)的規(guī)模要小得多，但美的置業(yè)重要的競爭力在于有個好“爸爸”，背后有何享健和美的集團的財力作為支撐，這顯然是其他房企沒有的優(yōu)勢。
龍湖、碧桂園、美的置業(yè)、新城控股被選定為示范房企沒多久后，市場上便陸續(xù)傳來了這些試點房企成功發(fā)債的消息。
據(jù)《財經(jīng)天下》周刊統(tǒng)計，這些示范房企們發(fā)行附帶信用保護(hù)工具的債券，合計發(fā)行接近30億元。而在路演會當(dāng)天，唯一一個尚未發(fā)行新債券的旭輝控股，也明確對外釋放了即將發(fā)債的消息。旭輝控股CFO楊欣透露：“剛剛在銀行間、交易所都有新的額度獲取，旭輝會結(jié)合市場窗口，（落地）時間會很快?！?/p>
實際上，過去一年多時間里，由于多家民營房企出現(xiàn)違約事件，民營房企融資難度大幅提升。
華泰證券數(shù)據(jù)顯示，2022年1-4月，房企境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模約1950億元，同比下降43.17%，房企境外債發(fā)行規(guī)模約456億元，同比大幅下挫68.52%。房企公開市場融資明顯依賴境內(nèi)債發(fā)行，而地產(chǎn)境內(nèi)債發(fā)行出現(xiàn)明顯的兩極分化，2022年初至今，央國企背景房企發(fā)行的境內(nèi)債規(guī)模占全部房企境內(nèi)債總發(fā)行規(guī)模的93%。
為了糾正這一現(xiàn)象，2022年4月，央行、外匯局印發(fā)通知要求，金融機構(gòu)要區(qū)分項目風(fēng)險與企業(yè)集團風(fēng)險，加大對優(yōu)質(zhì)項目的支持力度，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放。
這之后，民營房企的發(fā)債速度得到顯著提升，央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會也不斷推出創(chuàng)新工具，來為房企融資增信。
消費者信心恢復(fù)是最大擔(dān)憂
與普通發(fā)債不同的是，示范房企們新發(fā)的債券，額外采用了一套市場化的信用保護(hù)工具，為發(fā)債多提供了一層增信保障，增加投資者信心。
不過，5家民營房企率先拿到了發(fā)債的資格，但對于資金調(diào)度動輒數(shù)十億的房企們來說，這些資金并不能完全“解渴”。
從目前已發(fā)行的債券金額和利率來看，其中分別有2家的債券金額為10億，剩余2家的債券金額僅為5億元，發(fā)行利率也大多在4％－4.5％區(qū)間。
其中，龍湖于5月20日成功發(fā)行5億元公司債券，票面利率為4%。而后，碧桂園于5月23日發(fā)行5億元公司債券，票面利率為4.5%。5月24日，美的置業(yè)成功發(fā)行10億元公司債券，票面利率4.5%。新城控股也在5月24日，發(fā)行了一筆發(fā)行金額上限為10億元的中期票據(jù)。
不過，盡管“債券發(fā)行＋信用保護(hù)”的融資方案，給市場釋放出了明顯的回暖信號。但對于房企的實際經(jīng)營情況來說，對銷售市場的提振效果不佳，這才是房企真正的擔(dān)憂。多位房企CFO提出了對當(dāng)前市場的銷售隱憂。
美的置業(yè)CFO林戈直言，“我們在開發(fā)端并不存在融資壓力，現(xiàn)在最大的壓力在銷售端，銷售端的回款，這是企業(yè)最核心的?，F(xiàn)在整個環(huán)境變化，不可能靠融資來維持運營，最重要的還是靠去化回款?！?/p>
2020年公司業(yè)績會上，美的置業(yè)管理層曾表示， 2018年前后其進(jìn)入了一些低量級城市，在當(dāng)時看，是有一些市場機會的。但受這些城市的增長放緩、人口流出、棚改退潮、疫情沖擊等多因素影響，市場有所轉(zhuǎn)冷。到了2022年第一季度，美的置業(yè)銷售業(yè)績下滑，公司在較低能級城市面臨較大的去化壓力。
而這也是很多房企面臨的普遍市場情況。過去一段時間，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月，住宅銷售額同比下降32.2%。中指研究院表示，當(dāng)前房地產(chǎn)銷售市場疲軟，大多數(shù)房企經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金不足以維持流動性。
林戈認(rèn)為，現(xiàn)在市場的信心非常脆弱，不管是消費市場還是資本市場，尤其是民營企業(yè)面臨更多的擔(dān)憂，“去化回款其實是一個閉環(huán)，需要資本市場及銷售端的信心。市場的信心其實是只要企業(yè)不爆雷，消費者對行業(yè)的信心就不會崩塌。所以我認(rèn)為現(xiàn)在要救行業(yè)，首先要扶持這些優(yōu)質(zhì)的民營企業(yè)?！?/p>
龍湖CFO趙軼也表示，“我們回款的速度還是可以保障，按揭額度充分，關(guān)鍵是簽約的數(shù)量和消費者的信心?！?/p>
龍湖集團投資者關(guān)系經(jīng)理也提出了對銷售市場的擔(dān)憂，“在過去幾個月，銷售市場的壓力非常大，包括疫情的反復(fù)等多方面因素，也抑制了購房人的情緒，但是公司對政策端非常有信心。過去一段時間（地方松綁）政策的出臺，也證明整個行業(yè)的穩(wěn)健和可持續(xù)發(fā)展，相信在這樣的背景下，信心會逐步的恢復(fù)?！?/p>
過去一段時間，樓市紓困政策的力度和范圍也明顯擴大。年初至今，多地出臺了樓市調(diào)控政策，支持居民合理購房需求。據(jù)媒體不完全統(tǒng)計，今年以來已有超65個城市放松樓市調(diào)控政策，僅“五一”期間就有嘉興、徐州、無錫、惠州、中山等10個城市發(fā)布地產(chǎn)新政。
市場端政策的放開，也給了民營房企增添了更多銷售信心。
“預(yù)計全國主要城市的銷售回暖在三季度可以看到，因為該給的政策應(yīng)該都有了，接下來就是信心的修復(fù)”，楊欣進(jìn)一步提出建議，“4月份以來，在銷售相對比較萎縮的情況下，如果預(yù)售監(jiān)管資金能夠合理科學(xué)地回歸，應(yīng)該能夠幫助頭部房企穿越周期?！?/p>
爆雷房企仍在自救
一些房企緩解債務(wù)壓力的同時，還有更多房企仍在抓緊時間和償債賽跑。
克而瑞研究中心指出，截至目前(5月25日)，經(jīng)過深交所備案的信用保護(hù)合約核心交易商僅20家，信用保護(hù)憑證創(chuàng)設(shè)機構(gòu)13家。參與者數(shù)量有限或會導(dǎo)致市場活躍度不夠，無法切實幫助到整體民營房企融資困境。
中信證券也分析表示，不應(yīng)低估政策在融資側(cè)支持的決心，但也不宜夸大政策在融資側(cè)支持的影響。這類政策的意圖是防范信用風(fēng)險，不是扶持某些房地產(chǎn)公司發(fā)展。
不過，盡管實際受益的民營房企并不多，但由此釋放出來的回暖信號，也讓很多民營房企尤其是債務(wù)纏身的房企們，看到了自救成功的可能。
最近一段時間以來，與此前多數(shù)房企直接宣布違約不同的是，大部分房企在債務(wù)到期前多尋求展期，頻頻對外發(fā)布尋求債務(wù)展期的信號。
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譬如，5月27日，融僑集團發(fā)布了本月的第七次新公告，闡釋了融僑當(dāng)前面臨的流動性危機，希望尋求債券的展期。同日，TOP10房企中的綠地，也專門召開了一場投資者會議，宣布對美元債進(jìn)行展期。
與此同時，金科股份、泛?？毓傻壬鲜蟹科蠼陉懤m(xù)發(fā)布擬調(diào)整即將到期債務(wù)兌付方案的公告。而部分違約的房企也在盡力自救。如福建陽光集團5月24日公告表示，公司已通過處置資產(chǎn)、請求金融機構(gòu)及政府支持等措施展開積極自救。
不過，留給這些房企的自救時間也并不多了，債務(wù)風(fēng)險尚未完全出清之下，房企們馬上將迎來第二波償債高峰。機構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，7-8月房企將迎來年內(nèi)第二波償債高峰期，三季度待償債務(wù)規(guī)模近3000億元。
目前來看，對于那些基礎(chǔ)好、資質(zhì)不錯的民營房企，最壞的時候已經(jīng)基本過去，但對于債務(wù)纏身的中小型房企來說，一系列自救動作仍在進(jìn)行時。