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【視頻/趙燕菁】

一直以來，我們對于土地財政概念理解其實是有問題的。過去40年，中國土地融資建設(shè)了大量的高價值基礎(chǔ)設(shè)施，機場、火電站、碼頭、道路管線等等，因此這個階段賣地本質(zhì)上是一種融資，賣地收入的本質(zhì)是向未來借錢。

我們之所以把它理解成為財政，是因為很多政府把賣地的錢當(dāng)做收入直接給花掉了，甚至有些地區(qū)一開始還提出要把土地財政納入人大的監(jiān)督和管理，實際上這個觀點是非常錯誤的。政府賣土地的收益不是它的收入，而是它未來收益的一個體現(xiàn)，所以很多人就說中國的土地財政不可持續(xù)，因為它把未來的收益給賣掉了，它本來就是未來收益的體現(xiàn)，就是一種金融，所以我們一開始就應(yīng)該給土地財政命名為土地金融。

如果給它以正確的命名，那么作為土地金融，實際上我們今天很多問題都會迎刃而解，我們不會把土地收入直接當(dāng)做自己的現(xiàn)金流收入，當(dāng)做稅收、財政一樣進行處理，我就覺得這是一個很重要的誤區(qū)?，F(xiàn)在我們可以看地方政府凡是想干點什么事，就靠賣地。

如果它想建基礎(chǔ)設(shè)施，賣地。如果工資發(fā)不出來了，還是賣地，如果它想建一個標(biāo)志性的工程，比如說建立一個大劇院或飛機場，統(tǒng)統(tǒng)都是從土地財政來，可以說萬事不決，賣地就可以解決，所有問題都可以解決。

但是，基礎(chǔ)設(shè)施是需要的，因為在沒有基礎(chǔ)設(shè)施的時候，不可能招商引資；建立學(xué)校、醫(yī)院、大劇院等，需要未來的支出來支撐，所以必須同時有稅收才行，我們這個時候建的這些設(shè)施，它必須能夠帶來未來的收益。

這跟我們花錢的邏輯不一樣，花這些錢今后掙更多的錢才能平衡，這就是為什么土地財政和土地金融是不一樣的，城市化的主要的目的還是未來能創(chuàng)造稅收，為什么能創(chuàng)造比別的城市更多的稅收？是因為你的公共服務(wù)比別的城市更好。人家到了你的城市以后，不用自己修路修橋，不用自己修機場，所以他會愿意到這個城市來。

我們土地財政過去這40年所有的投資，目的就是為了讓城市今后能夠創(chuàng)造更多的稅收，能夠招更多的商，這是目的而不是達到目的的手段，這是一個很大的差別。

那么，未來40年，中國將轉(zhuǎn)向真正的土地財政，土地財政是什么？就是居民收入要成為稅收，要進入到政府的財政收入里。未來我們要把前一個階段過去40年修的這些路、橋、學(xué)校、醫(yī)院等，通通都要轉(zhuǎn)變成為城市的現(xiàn)金流收入。

如果未來40年的收入不足以覆蓋過去40年的融資，經(jīng)濟就會出現(xiàn)倒退，就會掉入所謂的中等收入陷阱。世界上像中國這樣完成城市化重資產(chǎn)的國家其實并不少，但是真正能跨越土地財政門檻，進入發(fā)達經(jīng)濟體的國家其實是很少的。

理解了兩個階段的差異以后，我們就能夠明白過去40年的成功并不代表未來40年也可以成功，這就像是一個企業(yè)，你可以通過巨大的投資把工廠建設(shè)起來，但如果這個工廠不能帶來足夠的收益，投資就會失敗，企業(yè)也會破產(chǎn)，而且投資越大，破產(chǎn)的損失也就越大，這就是為什么中國必須盡快把經(jīng)濟的重心從投資轉(zhuǎn)向運營，這是一個非常艱難的過程，投資減少會帶來資本需求的減少，同時對銀行乃至貨幣的生成產(chǎn)生一種非常隱蔽而系統(tǒng)的風(fēng)險，這些我在《大崛起》這本書里面都有詳細的論述。

《大崛起：中國經(jīng)濟的增長與轉(zhuǎn)型》。作者：趙燕菁

其實一個企業(yè)建成以后，真正殘酷的市場競爭才剛剛開始，大家可以發(fā)現(xiàn)大多數(shù)的企業(yè)，最后都會被淘汰，汽車市場是如此，手機市場也是如此，一開始都有很多的企業(yè)，到最后就剩下寥寥幾家。

任何細分的市場仔細觀察的話，我們都會發(fā)現(xiàn)在最后就會剩下幾個超級的巨頭，其實城市也是一樣，一開始很多城市都能夠依靠賣地，能夠依靠土地金融完成基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，但是城市之間的競爭隨著建成也逐步開始，這一競爭不會局限于城市之間，而且還會蔓延到城市群之間，甚至蔓延到國家之間。

最終也只有幾個超級的大都市，以及它周圍圍繞著這幾個超級大都市的城市網(wǎng)絡(luò)才可以幸存，這就是本書提出來的一個重要預(yù)測。中國的城市化不會在近期結(jié)束，而是剛剛開始。

現(xiàn)在我們所有城市都會面臨一場新的大洗牌，誰能勝出就要看誰能率先完成，從過去40年的資本型增長，轉(zhuǎn)向未來40年的運營性增長的這么一個轉(zhuǎn)型。

房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟中最主要的功能，就是解決了城市化啟動時所需要的資本。眾所周知，城市化之所以重要，是因為政府可以通過城市化來提供公共的基礎(chǔ)設(shè)施，從而極大地降低所有市場主體的重資產(chǎn)壓力。比如說企業(yè)就不用建設(shè)自己的道路，自己建設(shè)電廠，自己建設(shè)飛機場，而家庭也不必要自己建立學(xué)校、醫(yī)院，這些成本都是非常巨大的。

但是反過來，這意味著公共基礎(chǔ)設(shè)施是非常重的資產(chǎn)，政府需要大規(guī)模的融資，所有工業(yè)化國家都必須跨越公共基礎(chǔ)設(shè)施這個巨大的資本門檻。

中國是如何解決這個問題的？我們沒有通過殖民掠奪，沒有通過對外戰(zhàn)爭，而是通過賣地把未來的收益預(yù)支回來，然后建設(shè)我們的基礎(chǔ)設(shè)施，再通過招商引資獲得稅收償還資本。我們的中國城市化怎么樣去維持建設(shè)和維持基礎(chǔ)設(shè)施，它的運營邏輯是這么一個循環(huán)的過程，理解土地財政這一功能后，我們就可以找到房地產(chǎn)市場的一個最優(yōu)解。

房地產(chǎn)市場的融資可以幫助政府部門解決城市基礎(chǔ)設(shè)施重資產(chǎn)的問題，也可以幫助企業(yè)完成啟動所需要的重資產(chǎn)問題，比如說合肥市政府就把土地的收益用來支持京東方的建設(shè)，用來投資京東方和其他產(chǎn)業(yè)。

當(dāng)然也可以用來解決家庭部門的初始資本的積累問題。對于城市的家庭而言，只要你住在城市里面，住房就是你最重的資產(chǎn)，住房的價值來源于什么？來源于政府重資產(chǎn)公共服務(wù)的投入，因此沒有一個政府能夠負擔(dān)得起無償提供住宅。但是如果我們看懂了土地財政的金融邏輯和金融屬性，我們就可以利用這一個市場來幫助家庭部門完成它重資產(chǎn)的形成。這個途徑就是我在《大崛起》這一書中所建議的“先租后售”。

房地產(chǎn)目前所有的問題就在于錯誤的解釋了“房住不炒”，“房住不炒”本身是對的，但是你不能把房的“住”和“炒”對立起來。這好比說你有了一個房子可以住，為什么這個房子就不能成為你資產(chǎn)的一部分，為什么不能你住的同時讓它成為你的財富，實際上是這么一個問題。

當(dāng)初為什么提出“房住不炒”呢？針對的主要是“炒”得太過分了，而完全壓倒了“住”的功能。所以我們現(xiàn)在提“房住不炒”，是要恢復(fù)兩者之間的平衡，而不是用一方取代另一方。

其實改革開放之前，我們的住房制度就是只有住沒有炒，結(jié)果導(dǎo)致了房地產(chǎn)嚴(yán)重的住宅短缺，這是一個嚴(yán)重的教訓(xùn)。真正正確的“房住不炒”是什么？就是要糾正前一個階段這個房子最后變得“只炒不住”了，而不是回到以前的“只住不炒”。

房地產(chǎn)選擇向左或向右這個問題本身就是一個錯誤問題，這不是一個二選一的問題，正確的做法是什么？就是我們先住，然后再炒，同時實現(xiàn)兩個目的。這兩個目標(biāo)可以通過雙軌制來實現(xiàn)，比如說新加坡在住和炒之間形成了一個平行的雙軌制。

我在《大崛起》這本書里面提出來的建議把住和炒結(jié)合起來，把原來的新加坡的住和炒平行關(guān)系變成先后關(guān)系。這也就是我一貫主張的先租后售，先租后炒，既滿足了居住需求，又能夠讓住房成為財富的一部分。計劃經(jīng)濟時代是“只住不炒”，這是它這個制度最大的問題，就是沒有辦法對住房進行融資。

那個時期的住房，雖然強調(diào)“住”的屬性，但實際上是沒錢造成了嚴(yán)重的住房短缺，而一旦低價的保障房過一段時間以后，允許它在市場出售，這樣保障房就可以成為一個安全的抵押品，能夠為自身進行融資。

這樣，我們就可以借助“炒”的市場來解決“住”的融資問題，借力“炒”來作為一個跳板達到“住”的目的，這就是正確的“房住不炒”。

毛澤東同志曾經(jīng)說過“不解決橋或船的問題，過河就是一句空話”，住是過河，炒就是船或橋，把住和炒對立起來，就好像把橋和船與過河對立起來一樣?！胺孔〔怀础钡谋疽馐遣荒軌虬褬蚧虼鳛槟康亩浟诉^河，而并不是要毀掉船或橋。

實踐已經(jīng)表明去掉住房的資本屬性，不僅不能自動解決住房保障的問題，反而會使得住房保障的資金本身成為了問題，這就是為什么金融系統(tǒng)近期連續(xù)出臺一些政策，努力恢復(fù)房地產(chǎn)市場資本屬性的一個重要原因。

支持房企融資的“第三支箭”射出 房企迎“喘息”機會。圖源：視覺中國

有一個討論度比較高的問題：“年輕人應(yīng)該選擇在北上廣深，還是去小城市發(fā)展？”這個問題非常有意思，很多人都關(guān)心這個問題，到底是要選擇未來在一個什么樣的城市，我想我們的房地產(chǎn)其實跟社會需求和供給大形勢相關(guān)，關(guān)鍵看我們的城市有沒有新的機會，我們?nèi)绻枰碌臋C會是在大城市里面，這時候房價和成本再高，我們也會去大城市，因為大城市能創(chuàng)造新的機會。

但是如果我們的經(jīng)濟增長沒有新的機會了，沒有新的目標(biāo)，沒有能夠賺錢的機會，這個時候你的選擇是什么？大家會選哪便宜去哪，更好的選擇不是在北京躺平，可能是跑到鶴崗躺平。這個社會到底往哪個方向走，往哪種城市走，取決于這個城市經(jīng)濟未來機會的情況。目的是想賺更多的錢，還是想節(jié)省更多的錢，這是兩種完全不同的選擇。

如果你想賺更多的錢，在大城市更合適，在小城市不太可能賺多。但是如果你想節(jié)省錢，你可以去小城市，所以年輕人選擇什么樣的城市，取決于整個社會提供給年輕人的機會是多了還是少了。

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