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本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：劉新歌

圖片來(lái)源：圖蟲創(chuàng)意

政策面利好頻出，失去了“金三銀四”，外界對(duì)5月的樓市充滿期待。不過(guò)，從銷售數(shù)據(jù)看，樓市景氣恢復(fù)還有待時(shí)日。

中指研究院5月31日發(fā)布的《2022年1-5月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜》顯示，今年前5個(gè)月，TOP100房企多項(xiàng)銷售數(shù)據(jù)同比降幅均超50%。其中，銷售額均值為273.9億元，權(quán)益銷售額均值為199.9億元，權(quán)益銷售面積均值為136.0萬(wàn)平方米，同比分別下降了50.7%、51.5%、53.2%。

累計(jì)銷售額均值同比降幅逐月擴(kuò)大。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1至5月，TOP100房企的累計(jì)銷售額均值分別為61.8億元、103.0億元、162.6億元、212.2億元、273.9億元，同比降幅分別為23.1%、34.0%、47.2%、50.2%、50.7%。

銷售狀況不佳導(dǎo)致房企規(guī)?？s小。除第四陣營(yíng)（100-200億）房企較同期增加2家、達(dá)31家外，其余陣營(yíng)的企業(yè)數(shù)量均大幅減少，超級(jí)陣營(yíng)尤甚。

前5月千億房企僅三家，top100門檻不足百億

具體來(lái)看，截至5月底，千億以上超級(jí)陣營(yíng)房企僅碧桂園、萬(wàn)科、保利發(fā)展3家，較去年同期減少了12家。第一陣營(yíng)（500-1000億）和第二陣營(yíng)（300-500億）企業(yè)分別為9家和12家，較去年同期均減少9家；第三陣營(yíng)（200-300億）企業(yè)為15家，較同期減少2家。

圖片來(lái)源：中指數(shù)據(jù)

各等級(jí)門檻值降幅也都超過(guò)了50%。其中，TOP10門檻值為621.2億元，較上年下降50.7%；TOP30房企門檻值為258.3億元，較去年同期下降50.9%；TOP50房企及TOP100房企門檻值分別為172.9億元和60.6億元，同比分別下降了51.1%和57.9%。

行業(yè)下行中，即便是超級(jí)陣營(yíng)的房企也未能獨(dú)善其身。前5個(gè)月，位居行業(yè)前三的碧桂園、萬(wàn)科、保利發(fā)展累計(jì)銷售額分別為2012億元、1673億元、1592億元，同比分別下降了43.18%、41.13%、34.08%。

而退出超級(jí)陣營(yíng)、位居行業(yè)第四的融創(chuàng)中國(guó)前5月僅銷售了986億元，同比下降59.17%；5月內(nèi)，融創(chuàng)中國(guó)只銷售了127億元，較前4月的月均銷售額214.75億元進(jìn)一步下滑。

以目前情況推算，TOP3房企的全年銷售額或都難以突破5000億元。而去年全年，碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)中國(guó)、保利發(fā)展的銷售額均超5000億元，碧桂園更是高達(dá)7588.2億元?？硕鸱Q，今年大部分房企未披露銷售目標(biāo)，少數(shù)披露業(yè)績(jī)的房企也主動(dòng)進(jìn)行了調(diào)降。但盡管如此，實(shí)際業(yè)績(jī)完成情況仍不及預(yù)期，年內(nèi)貨值供應(yīng)及銷售去化壓力放大。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至5月末，在披露了業(yè)績(jī)目標(biāo)的規(guī)模上市房企中，近半數(shù)企業(yè)的完成率甚至不足25%。幾乎所有的企業(yè)1-5月的目標(biāo)完成度均大幅低于去年同期，部分企業(yè)目標(biāo)完成度較去年同期的降幅大于15個(gè)百分點(diǎn)。

不過(guò)環(huán)比來(lái)看，市場(chǎng)有所復(fù)蘇。中指數(shù)據(jù)顯示，5月單月，TOP100房企銷售額均值為58.6億元，較4月的50.9億元環(huán)比上漲15.13%。

政策井噴，單月超68城穩(wěn)樓市

而從政策端看，5月是房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年來(lái)政策發(fā)布最密集的時(shí)刻。

據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，截至5月24日，5月內(nèi)累計(jì)超過(guò)68個(gè)城市發(fā)布了穩(wěn)樓市政策，年內(nèi)全國(guó)接近150城出臺(tái)房地產(chǎn)政策，4-5月單月政策“井噴”，政策工具更加豐富和多樣化，涉及調(diào)整限購(gòu)政策、降低首付比例、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、修改限售政策、鼓勵(lì)多胎家庭購(gòu)房、為房企提供資金支持等方面。

在金融端，5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，允許首套住房商業(yè)貸款利率比市場(chǎng)報(bào)價(jià)下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)。5月20日，央行再公布新一期LPR利率，將與個(gè)人住房按揭貸款密切相關(guān)的5年期以上LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.45％。這些政策不僅能切實(shí)降低購(gòu)房成本，更對(duì)促進(jìn)樓市消費(fèi)起到積極的心理作用。

不過(guò)，樓市調(diào)控“因城施策”調(diào)整的過(guò)程中，政策博弈依然存在，“一日游”政策不斷出現(xiàn)，如南京二手房全面放開限購(gòu)、武漢郊區(qū)經(jīng)開區(qū)取消住房限購(gòu)、山東德州齊河縣將首套房首付比例降至1成等松綁政策，最終均被收回。

億翰智庫(kù)認(rèn)為，政策雖在密集出臺(tái)，但仍屬于小步快跑模式，并未完全觸及到制約消費(fèi)者購(gòu)房決策的根本性因素，作用未必明顯。

與此同時(shí)，債務(wù)仍是懸在行業(yè)頭上的“達(dá)摩克利斯之劍”。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前房企債券存量余額約2.8萬(wàn)億人民幣，海外債占比47%。一年內(nèi)到期余額為9500億，其中海外債占比33.2%，境內(nèi)償債壓力較大，今年7、8月為年內(nèi)第二波償債高峰。

資本市場(chǎng)也變得脆弱敏感。5月內(nèi)，先后有佳源國(guó)際、領(lǐng)地控股、大發(fā)地產(chǎn)、三巽集團(tuán)、景瑞控股等5家中小型房企的股價(jià)出現(xiàn)閃崩，其中4家股價(jià)跌破1元每股。而佳源國(guó)際因股價(jià)還因大跌被迫兩次停盤，領(lǐng)地控股跌幅高達(dá)85%。

抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的央企、國(guó)企成為市場(chǎng)的“壓艙石”，也成為土地市場(chǎng)的主角。目前，雖然多地調(diào)整了土地出讓政策、有意讓利房企，但民企在土地市場(chǎng)力量式微，多地土拍由央企、國(guó)企“托底”，甚至“包圓兒”。

億翰智庫(kù)認(rèn)為，相較于民營(yíng)企業(yè)，現(xiàn)階段央企、國(guó)企的抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力、拿地能力更強(qiáng)，能夠在逆勢(shì)中把握住一定機(jī)會(huì)。倘若行情和政策未有明顯的扶持民企傾向，央企、國(guó)企主導(dǎo)的格局將比較確定，只有穩(wěn)健型的頭部民營(yíng)企業(yè)將占有一定的份額。