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來源：證券時報(bào)

受各地穩(wěn)樓市政策影響，5月百強(qiáng)房企銷售業(yè)績環(huán)比小幅回升，不過，與去年同期相比，降幅仍保持在較高水平。

前5月累計(jì)來看，百強(qiáng)房企銷售業(yè)績同比降幅仍超5成，銷售額超千億房企僅有3家，較去年同期減少12家，超百億房企較去年同期減少48家。

值得注意的是，隨著5月近百城放松購房政策，重點(diǎn)城市新房成交環(huán)比微漲，同比跌幅沒有進(jìn)一步擴(kuò)大；二手房成交環(huán)比增長，同比降幅收窄。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，5月，房地產(chǎn)市場筑底，特別是二手房市場底部復(fù)蘇，預(yù)計(jì)放松政策不斷加碼后，房地產(chǎn)市場有望逐漸復(fù)蘇，隨著國內(nèi)疫情得到控制，疊加房企沖刺半年度業(yè)績，勢必將加大供貨力度，6月將是驗(yàn)證各城市市場成色的重要節(jié)點(diǎn)，二手房市場在下半年將進(jìn)入量增價(jià)穩(wěn)階段。

百強(qiáng)房企單月業(yè)績環(huán)比略升

克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，5月，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4546.7億元，環(huán)比增長5.6%，同比降低59.4%，降幅保持在較高水平。累計(jì)業(yè)績來看，百強(qiáng)房企1-5月的整體操盤業(yè)績規(guī)模同比降低52.3%，降幅較上月進(jìn)一步擴(kuò)大。

對于百強(qiáng)房企單月業(yè)績環(huán)比增長的原因，克而瑞研究中心認(rèn)為，5月，得益于各地樓市紓困政策，加之“五一”假期房企推盤及營銷積極性提升，在供應(yīng)放量下市場成交略有復(fù)蘇。

不過，克而瑞研究中心同時指出，目前房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力持續(xù)、疊加部分城市疫情反復(fù)，市場信心不足、整體表現(xiàn)仍相對低迷。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，1-5月，百強(qiáng)房企銷售額均值為273.9億元，同比下降50.7%；其中銷售額超千億房企3家，較去年同期減少12家；超百億房企70家，較去年同期減少48家。百強(qiáng)房企權(quán)益銷售額均值為199.9億元，權(quán)益銷售面積均值為136.0萬平方米，同比分別下降51.5%和53.2%。

1-5月，不同陣營企業(yè)數(shù)量均有較大變化。千億以上陣營3家，較同期減少12家，為幾個陣營中減少企業(yè)最多陣營，銷售額均值1759.1億元。第一陣營（500-1000億）和第二陣營（300-500億）企業(yè)分別為9家和12家，較同期均減少9家。第三陣營（200-300億）企業(yè)為15家，較同期減少2家，基本穩(wěn)定。第四陣營（100-200億）企業(yè)共31家，較同期增加2家。

重點(diǎn)城市樓市成交環(huán)比增長

從新房成交情況來看，據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測，5月，30個重點(diǎn)城市商品住宅成交面積環(huán)比增長4%，同比仍下降59%，與上月基本持平。其中，一線城市供應(yīng)縮量，成交環(huán)比下降22%，同比跌幅擴(kuò)至50%。26個二、三線城市成交低位企穩(wěn)，環(huán)比增長9%，同比跌幅收窄至60%。

分區(qū)域來看，長三角地區(qū)市場整體低迷。受疫情影響，上海樓市繼續(xù)停擺。杭州、寧波、常州等市場繼續(xù)下行，成交同比跌幅皆超60%。蘇州、合肥、徐州等城市在政策放松刺激下有所復(fù)蘇。京津冀地區(qū)市場再現(xiàn)沉寂。受疫情影響，北京市場復(fù)蘇進(jìn)程被打斷，房企普遍放緩供貨節(jié)奏。天津、河北市場下行壓力加劇。大灣區(qū)市場緩慢復(fù)蘇。深圳供需依舊低迷，政策放松下，廣州、佛山、東莞等成交低位回升。中西部地區(qū)市場仍未擺脫頹勢。武漢、重慶、鄭州等市場依舊羸弱，成交同比跌幅皆超60%。成都、西安等區(qū)域及項(xiàng)目分化加劇。

從二手房成交情況來看，貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，5月，貝殼50城二手房成交量環(huán)比增長約14%，同比下降約40%，降幅收窄8個百分點(diǎn)。

分城市看，貝殼50城中超八成城市成交量環(huán)比增長，其中，長三角和東北區(qū)域重點(diǎn)城市二手房成交量環(huán)比回升較快，如沈陽、長春、哈爾濱以及蘇州、無錫、徐州等成交量環(huán)比增速均超過100%。這些城市二手房市場在4月受到疫情重創(chuàng)而低位運(yùn)行，5月隨著疫情逐漸緩解以及城市內(nèi)寬松調(diào)控政策作用而有所修復(fù)。

與此同時，5月，市場預(yù)期開始出現(xiàn)邊際轉(zhuǎn)換。客戶看房活躍度提高，貝殼50城二手房帶看客戶量環(huán)比增長8%。分城市看，長春、上海、哈爾濱及沈陽等城市新增帶看量增長幅度較大。代表市場預(yù)期的二手房景氣指數(shù)由上月的18回升至20的臨界線。分城市看，東莞、濟(jì)南、佛山、無錫及嘉興等城市市場預(yù)期復(fù)蘇比較快。

此外，5月，二手房供應(yīng)顯著增加。貝殼50城二手房新增掛牌房源量環(huán)比增長12%。東莞5月二手房新增掛牌量環(huán)比增長約30%，蘇州5月二手房新增掛牌量超過4月的2倍，南京、徐州5月環(huán)比增長超過50%。

房地產(chǎn)市場筑底？

對于當(dāng)前的新房市場，克而瑞研究中心認(rèn)為，5月，30個重點(diǎn)城市成交環(huán)比小幅增長，同比跌幅沒有進(jìn)一步擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場筑底。

對于當(dāng)前的二手房市場，貝殼研究院認(rèn)為，5月貝殼50城二手房成交量環(huán)比增長約14%，同比降幅收窄，市場預(yù)期開始出現(xiàn)邊際轉(zhuǎn)換，二手房供應(yīng)顯著增加?？傮w來看，目前市場仍處于底部，成交量已經(jīng)出現(xiàn)了復(fù)蘇。

對于二手房市場交易量復(fù)蘇的原因，貝殼研究院認(rèn)為，一是一系列政策松綁扭轉(zhuǎn)了市場預(yù)期。今年以來，中央層面多次強(qiáng)調(diào)支持合理住房消費(fèi)，5月有約50個城市對限購、限售、限貸等政策采取了放松，鼓勵居民購房。二是信貸政策的調(diào)整降低了購房成本。5月20日央行公布的最新LPR超預(yù)期下降15個基點(diǎn)，首套、二套房貸利率下限均回調(diào)，房貸周期進(jìn)一步縮短。濟(jì)南等城市對首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，轉(zhuǎn)向認(rèn)房不認(rèn)貸，有利于改善型換房需求釋放。三是對限購政策的調(diào)整降低了入市門檻。杭州、大連、武漢、濟(jì)南及太原等城市通過調(diào)整戶籍和社保時間的條件放松了對購房資質(zhì)的管控要求。四是限售政策放松，次新房的集中入市能提高市場改善動力。

展望未來，克而瑞研究中心認(rèn)為，5月地方放松政策頻率顯著加快，97省市跟進(jìn)放松政策。

近期，全國穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤會議釋放強(qiáng)烈的撐地產(chǎn)信號。預(yù)計(jì)地方放松政策頻率及力度將加碼，弱二線及三四線城市將全面取消限購、限售等限制性政策。隨著國內(nèi)疫情得以有效控制，疊加房企沖刺半年度業(yè)績，勢必將加大供貨力度，6月將是驗(yàn)證各城市市場成色的重要節(jié)點(diǎn)，并給下半年市場定調(diào)。

克而瑞研究中心預(yù)計(jì)，兩類城市成交有望明顯改善，一是市場供求基本平衡，包括上海、北京、深圳、杭州、成都等，一旦供應(yīng)放量，成交必將明顯回升；二是放松政策力度較大，包括太原、無錫、南通等，短期或?qū)⒋碳ぞ用褓彿肯M(fèi)，成交有望企穩(wěn)回升。

貝殼研究院則預(yù)計(jì)，二手房市場在下半年將進(jìn)入量增價(jià)穩(wěn)階段。主要原因是，一方面，疫情防控政策出現(xiàn)有利變化，6月上海將逐步復(fù)工復(fù)產(chǎn)，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的一攬子措施逐步落地，這將有利于經(jīng)濟(jì)恢復(fù)正常，提高居民對收入的預(yù)期。另一方面，龍頭城市對市場復(fù)蘇起到帶動作用。近幾個月深圳二手房帶看客戶量、新增掛牌房源量保持增長，預(yù)計(jì)后期成交量將回升；上海復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，預(yù)計(jì)住房需求將補(bǔ)償性釋放；杭州、合肥、南京等城市成交量也呈現(xiàn)出增長趨勢，這有利于帶動周邊城市市場預(yù)期恢復(fù)。此外，房企端的紓困政策加快實(shí)施。如民營企業(yè)債券融資專項(xiàng)支持計(jì)劃落地，“債券發(fā)行+信用保護(hù)工具”模式有望幫助民營房企恢復(fù)公開市場融資功能，將會遏制房企風(fēng)險(xiǎn)傳染爆發(fā)。