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作 者丨吳抒穎

編 輯丨林虹

多方努力之下，廣州今年首輪集中供地在平穩(wěn)中收官。

廣州本輪集中供地共出讓18宗土地，分別于2022年5月5日上午9時(shí)、10時(shí)分批次競(jìng)拍，起拍總價(jià)367.7億元。最終共15宗土地底價(jià)成交，2宗溢價(jià)成交，1宗流拍，成交總額為341億元，總出讓面積為262萬(wàn)平方米。

延續(xù)全國(guó)市場(chǎng)的趨勢(shì)，在這一次廣州集中供地中，國(guó)企央企仍然是主角，共計(jì)拿下了15宗地塊，其中廣州地鐵無(wú)疑是最大贏家，其共計(jì)拿下了4宗地塊，而越秀地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等也均有地塊入賬。

雖然多數(shù)地塊以底價(jià)成交且參與主體仍以國(guó)企央企為主，但廣州本輪集中供地仍釋放出回暖的跡象，部分民營(yíng)房企再度回到了公開(kāi)土地市場(chǎng)。例如，蘭園和大華這兩家中小房企也各拿下了一宗地塊，這也是一個(gè)積極的信號(hào)。

民企出場(chǎng)

在本輪集中供地中，廣州地鐵共拿下海珠赤沙車輛段地塊、海珠石榴崗南側(cè)臺(tái)涌地塊、白云廣海路地塊以及白云東平地鐵站綜合開(kāi)發(fā)地塊，共計(jì)4宗，均為底價(jià)獲得，斥資165億元。

廣州地鐵拿下的這幾宗地塊多數(shù)具有一定的開(kāi)發(fā)難度。例如，海珠赤沙地塊的出讓條件中就指出，競(jìng)得人須與廣州地鐵就蓋下站場(chǎng)的保護(hù)及上蓋工程的設(shè)計(jì)與建設(shè)、安全保障、交通疏導(dǎo)、施工組織、物業(yè)管理等簽訂建設(shè)管理協(xié)議，如競(jìng)得人逾期未簽訂協(xié)議，出讓人有權(quán)單方解除土地出讓合同，競(jìng)買保證金不予退還。

因?yàn)樯婕暗降罔F站場(chǎng)的安全保障，在這幾宗地塊掛牌之后，市場(chǎng)也普遍認(rèn)為這是廣州地鐵的“盤中餐”，因而最終廣州地鐵成為最大贏家，也并不出乎意料。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就分析指出，廣州地鐵拿下4宗地成為大贏家，意味著地鐵在實(shí)現(xiàn)廣州區(qū)域開(kāi)發(fā)、區(qū)域間互聯(lián)互通上，希望地產(chǎn)能提供現(xiàn)金流補(bǔ)充，回補(bǔ)在基建上的巨大投入，以實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)、交通、區(qū)域開(kāi)發(fā)協(xié)同。

除了廣州地鐵憑借豪攬土地賺足眼球以外，廣州本輪集中供地最受關(guān)注的是白云新城一宗地塊。這宗地塊在出讓之前就被眾多房企視作是“寶地”，也吸引了中海、保利和華潤(rùn)等多家房企的參與。

最終，經(jīng)過(guò)近50分鐘、共25輪的競(jìng)價(jià)，中海以封頂價(jià)27.18億元加自持9%住宅面積競(jìng)得這宗地塊，成交樓面價(jià)為34500元/平方米，溢價(jià)率15%。

有明星企業(yè)與明星地塊烘托氛圍，廣州本輪集中供地整體上也有其他的可圈可點(diǎn)之處。中小型民營(yíng)企業(yè)的參與，也讓市場(chǎng)看到了一定的信心所在。其中，荔灣金橋地塊就由廣州蘭園控股以5.5億元的總價(jià)競(jìng)得，而大華集團(tuán)則以13.28億元拿下增城朱村地塊。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉認(rèn)為，廣州本輪集中供地的亮點(diǎn)之一是，沉寂多時(shí)的民企出場(chǎng)，其中大華和蘭園分別拿下一宗地塊，而競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的白云地塊也有民企出價(jià)，顯示在政策大環(huán)境轉(zhuǎn)好的情況下，民企投資的信心正在緩慢恢復(fù)。

除此以外，在廣州本輪集中供地中，廣州建筑、越秀地產(chǎn)分別拿下2宗地塊，而番禺交建、花都國(guó)資、南沙建設(shè)和知識(shí)城投資等地方城投平臺(tái)則各收入1宗地塊，中鐵置業(yè)、中國(guó)鐵建也分別有1宗地塊入賬。

廣州中原項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)也表示，廣州這一次集中供地和預(yù)期差不多，大部分能夠拍出去且都是國(guó)企央企擔(dān)當(dāng)，而且還有兩塊地出現(xiàn)溢價(jià)，整體來(lái)看信心穩(wěn)定，對(duì)后期預(yù)期也有進(jìn)一步的提升。

推地策略有變

廣州本輪集中供地能夠在平淡中出現(xiàn)亮點(diǎn)，與官方的推地策略有一定的關(guān)系。

黃韜分析認(rèn)為，廣州這次采取了一些舉措，拿出的地塊大部分還是市區(qū)的而且沒(méi)有推大宗的土地，都是總價(jià)10到30億左右的小地塊，這樣的地塊比較符合市場(chǎng)的需求，“因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商能承受得起?！?/p>

李宇嘉也指出，廣州本輪集中供地底價(jià)制定方面比較保守，以白云區(qū)空港大道地塊為例，其計(jì)容樓面價(jià)34500元/平方米，遠(yuǎn)低于近年來(lái)同區(qū)域普遍在4萬(wàn)/平方米以上的樓面價(jià)。除了底價(jià)合理以外也只有兩宗溢價(jià)成交，彰顯了地方政府給開(kāi)發(fā)商讓利、提高開(kāi)發(fā)商拿地積極性的心態(tài)。

需要指出的是，廣州本輪集中供地雖然有積極的信號(hào)出現(xiàn)，但大部分房企目前仍然保持相當(dāng)?shù)膶徤?，在土地市?chǎng)上并不會(huì)輕易出手。

一家總部位于粵港澳大灣區(qū)的民營(yíng)房企財(cái)務(wù)部人士在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)就表示，“前面幾個(gè)月回款還比較差，暫時(shí)不會(huì)想買地了，有錢回來(lái)也是優(yōu)先保交付保兌付?！?/p>

因此，盡管公開(kāi)土地市場(chǎng)回暖跡象已現(xiàn)，但從房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，這種積極信號(hào)目前尚未完全傳導(dǎo)至成交端。

廣州中原研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2022年4月（統(tǒng)計(jì)周期為3.26-4.25）廣州全市新房網(wǎng)簽5458套，環(huán)比3月下降15%，同比2021年4月下降49%；二手房方面，截至2022年4月27日，廣州中介網(wǎng)簽量為1777套，環(huán)比下跌16.77%。

此外，今年4月，廣州住宅新批供應(yīng)5128套，面積同比增加81%，比去年同期則減少42%。廣州中原研究中心指出，今年一季度成交放緩，導(dǎo)致廣州新房庫(kù)存量抬升，目前已達(dá)1121.3萬(wàn)平方米，處于近3年高位；因此，項(xiàng)目以銷售往期存貨為主；絕大部分項(xiàng)目在售貨量充足，當(dāng)前以消化此前以獲取預(yù)售證的存貨為主。

不過(guò)，隨著首套和改善型住房需求被支持，廣州樓市也有望走出低谷。

黃韜強(qiáng)調(diào)，在剛剛過(guò)去的五一廣州樓市表現(xiàn)中規(guī)中矩，比起一季度以及4月份要好一些，但也沒(méi)有很火爆的局面出現(xiàn)。“要習(xí)慣這種相對(duì)平淡的局面并去爭(zhēng)取銷售業(yè)績(jī)，因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)大環(huán)境仍比較平穩(wěn)，因此進(jìn)入5月以后，應(yīng)該會(huì)慢慢穩(wěn)定下來(lái)，下半年會(huì)比較看好?！彼f(shuō)。

本期編輯 劉雪瑩 實(shí)習(xí)生 詹惠楠