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2020年12月底，某知名雜志年度人物的封面，刊登了小米創(chuàng)始人雷軍的一句話：“希望我們每個(gè)人都能放下包袱，輕裝上陣，迎接2021?！北藭r(shí)，在疫情反復(fù)，市場(chǎng)環(huán)境仍然嚴(yán)峻的情況下，雷軍說出來的這番話，分量格外的重。這也是地產(chǎn)人的心里話。

2021年，是房地產(chǎn)行業(yè)面臨挑戰(zhàn)的一年，尤其下半年以來，疫情影響疊加涉房金融政策的加碼，市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)悲觀之中，一些房企以相同或不相同的方式，消失于江湖之中。而有一些房企在這一年，在堅(jiān)守地產(chǎn)主業(yè)的同時(shí)，遵循“穩(wěn)中求新”的轉(zhuǎn)型路線，以“輕裝上陣”的姿態(tài)，實(shí)現(xiàn)了高質(zhì)量的轉(zhuǎn)型。

4月29日，新湖中寶披露了2021年年報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，新湖中寶實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入168.91億元，同比增長(zhǎng)22.47%；扣非后凈利潤(rùn)18.33億元，同比增長(zhǎng)98.48%。

01、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流大幅上漲

截至5月5日，除一些房企暫緩發(fā)布年報(bào)，申請(qǐng)延期“交卷”外，大多數(shù)房企已陸續(xù)交出2021年成績(jī)。不過，受2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)下行等不確定因素影響，一些房企陷入了“增收不增利”的尷尬境地。

也有一些房企2021年形勢(shì)喜人，多項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)同比均實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)，令市場(chǎng)為之振奮。這其中有非典型房企新湖中寶。除了營(yíng)業(yè)收入、扣非凈利潤(rùn)雙增外，年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，新湖地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率也達(dá)到26.99%，保持在行業(yè)較高水平。

（新湖青藍(lán)國(guó)際一期實(shí)景圖）

新湖的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，也實(shí)現(xiàn)了大幅上漲。2021年，新湖全年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為145.60億元，比上年同期增188.93%。在地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)嚴(yán)峻的背景下，新湖經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)3年為正，在A股上市企業(yè)中頗為難得。這一年，新湖何以逆勢(shì)成長(zhǎng)？這還得從2018年說起。

那一年開始，房住不炒的主基調(diào)下，房地產(chǎn)暴利時(shí)代走向終結(jié)。面對(duì)不斷收窄的利潤(rùn)空間，一直將房地產(chǎn)作為主業(yè)的新湖意識(shí)到，轉(zhuǎn)型成了公司維持增長(zhǎng)和盈利的必經(jīng)之路。地產(chǎn)開發(fā)向地產(chǎn)資產(chǎn)管理模式轉(zhuǎn)型，是新湖地產(chǎn)主業(yè)選擇的新戰(zhàn)場(chǎng)。

從2019年開始，新湖開始優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，為公司輕資產(chǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型鋪路。2019年7月，新湖將甌瓴實(shí)業(yè)和上?，攲毜南鄳?yīng)權(quán)益，作價(jià)約67億元出售給融創(chuàng)；2019年12月-2020年4月，新湖將三處資產(chǎn)出售給綠城中國(guó)。

在外界看來，這種舉措加快了新湖的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，并優(yōu)化了公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，以及資產(chǎn)負(fù)債水平。其實(shí)，在優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的同時(shí)，新湖還依靠公司品牌的溢價(jià)能力，在樂清、上饒等多個(gè)項(xiàng)目上，與第三方企業(yè)等合資設(shè)立公司共同開發(fā)，形成了多方合作出資，并由公司操盤的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)合作模式。

“通過戰(zhàn)略合作，有利于充分發(fā)揮強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的優(yōu)勢(shì)，加快了大型項(xiàng)目的土儲(chǔ)變現(xiàn)，以及開發(fā)進(jìn)度，進(jìn)而提升經(jīng)營(yíng)效率，實(shí)現(xiàn)共贏?！毙潞J(rèn)為。豐富的城市更新項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)、在城市更新業(yè)態(tài)的斬獲，也讓新湖更有信心和能力，完成地產(chǎn)資產(chǎn)管理模式的轉(zhuǎn)型。

作為中國(guó)最早涉足城市更新的民營(yíng)房企之一，新湖在二十年前就參與了滬上舊改項(xiàng)目。只不過，彼時(shí)的新湖，并不被外界理解。城市更新并不是簡(jiǎn)單的拿地、開發(fā)、銷售，其所涉及的拆遷、安置等方方面面，對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，以及資金實(shí)力要求極高。

實(shí)際上，在房地產(chǎn)講求高周轉(zhuǎn)的那個(gè)年代，城市更新也并不是房企們眼中的香餑餑。習(xí)慣賺快錢和大錢的環(huán)境下，很少有房企有能力且愿意去做。但近些年來，隨著房地產(chǎn)高增速的逝去，我國(guó)存量房時(shí)代的到來，城市更新被房企們視為一片藍(lán)海。

就在各大房企搶吃這塊大蛋糕之時(shí)，早早進(jìn)入這個(gè)賽道的新湖，迎來了碩果累累的收獲期。城市更新這個(gè)業(yè)態(tài)，給新湖帶了巨大的社會(huì)效應(yīng)：為上海高端住宅市場(chǎng)注入了新鮮血液。

以新湖在上海內(nèi)環(huán)的200萬平方優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目為例。2021年以來，在上海內(nèi)環(huán)豪宅稀缺的市場(chǎng)中，普陀區(qū)的新湖·明珠城三期，靜安區(qū)的新湖·上海青藍(lán)國(guó)際二期，成為了上海市的“舊改樣本”。

（新湖青藍(lán)國(guó)際二期效果圖）

早起的鳥兒有蟲吃。城市更新同樣為新湖，帶來了豐厚的回報(bào)。2021年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，新湖明珠城三期四標(biāo)已全部銷售完畢，實(shí)現(xiàn)銷售收入125億元，青藍(lán)國(guó)際二期于2021年兩次開盤均完成銷售，實(shí)現(xiàn)銷售收入75億元。

02、“三道紅線”保持綠檔

作為一家非典型房企，新湖的地產(chǎn)主業(yè)，一直遵循高質(zhì)量發(fā)展底線。

新湖主業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的最大表現(xiàn)，首先體現(xiàn)在新湖穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理能力上。2021年，新湖財(cái)務(wù)狀況較為穩(wěn)健，三道紅線保持綠檔。所謂三道紅線，即2020年8月，央行、銀保監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出的指標(biāo)，即剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%、凈負(fù)債率不超過100%、現(xiàn)金短債比大于1。

依托銷售回款等內(nèi)生渠道，新湖2021年三道紅線數(shù)據(jù)優(yōu)化了不少。首先來說凈負(fù)債率，這個(gè)指標(biāo)若是過高，公司容易出現(xiàn)財(cái)務(wù)杠桿風(fēng)險(xiǎn)；若凈負(fù)債率過低，就會(huì)有大量的資金閑置而增加機(jī)會(huì)成本。2021年，新湖凈負(fù)債率為0.64，較期初下降超30%，處于行業(yè)低位。

再來看資產(chǎn)負(fù)債率，通常來說，這個(gè)數(shù)據(jù)若較高，意味著企業(yè)將難以借入更多資金，或只能以更高的利率借款。高杠桿率的公司，會(huì)置于破產(chǎn)或破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)中。2021年，新湖賬面資產(chǎn)負(fù)債率69.24%，同比下降2.36個(gè)百分點(diǎn)；預(yù)收類款項(xiàng)283.43億元，扣除預(yù)收類款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為60.86%，繼續(xù)保持中等偏低水平。

現(xiàn)金短債比，在一定程度上，可以反映出企業(yè)在一定時(shí)間里的現(xiàn)金流壓力和安全性。2021年，新湖現(xiàn)金短債比為1.17，完成指標(biāo)要求。實(shí)際上，“三道紅線”是綠檔這一點(diǎn)，就將新湖的資金管理能力，體現(xiàn)得淋漓盡致。

新湖高質(zhì)量發(fā)展的表現(xiàn)，還體現(xiàn)在土地支出之上。由于意識(shí)到“以量取勝”的時(shí)代，已經(jīng)一去不復(fù)返了，并不崇尚高周轉(zhuǎn)模式的新湖，近些年來拿地也頗為謹(jǐn)慎。2021年，新湖新增土地儲(chǔ)備為18.91萬平方米，新增建筑面積54.89萬平方米。

新湖審慎拿地背后，是預(yù)判到房地產(chǎn)黃金時(shí)代的逝去，也因?yàn)樗种杏锌捎^的“糧”，且這個(gè)“糧”頗為優(yōu)質(zhì)。“目前，公司在開發(fā)和待開發(fā)面積約1400萬平方米，至少可滿足公司未來5-8年的開發(fā)需求，為持續(xù)盈利提供了保障?！毙潞袑毴耸勘硎尽?/p>

據(jù)了解到，新湖的土儲(chǔ)，主要集中在以上海為中心的長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，早年的拿地成本較低，如今的地價(jià)已經(jīng)今非昔比。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷售和開發(fā)的提速，也是新湖高質(zhì)量發(fā)展的表現(xiàn)之一。2021年，在克服疫情和行業(yè)宏觀環(huán)境的不利影響后，新湖不僅地產(chǎn)銷售收入穩(wěn)步增加，開發(fā)業(yè)務(wù)也在加快推行。除了熱銷的新湖明珠城三期四標(biāo)、青藍(lán)國(guó)際二期之外，新湖位于核心都市圈的一些優(yōu)質(zhì)城市更新項(xiàng)目，也進(jìn)入了加速開發(fā)階段。

（新湖明珠城三期效果圖）

比如亞龍項(xiàng)目即將完成征收，計(jì)劃2022年內(nèi)開工建設(shè)；天虹項(xiàng)目已完成土地征收，并取得建筑工程施工許可證進(jìn)入施工階段。啟東、平陽海涂開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展順利，啟東圓陀角項(xiàng)目和溫州西灣項(xiàng)目，已分別取得132萬平方米、188萬平方米土地。

實(shí)際上，持續(xù)深耕城市更新業(yè)態(tài)的新湖，其70%的存量房地產(chǎn)項(xiàng)目，也正是處于經(jīng)濟(jì)活躍的江浙滬地區(qū)。經(jīng)濟(jì)是否活躍，是衡量一個(gè)地區(qū)，房子是否好賣出的重要指標(biāo)之一。這也就意味著，在地產(chǎn)主業(yè)業(yè)務(wù)之上，新湖摘碩果的腳步，并不會(huì)止步于此。

2021年，堅(jiān)守高質(zhì)量發(fā)展底線的新湖，還躋身“2021滬深上市房地產(chǎn)公司綜合實(shí)力TOP10”，以及“2021滬深上市房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)穩(wěn)健型TOP10”之列。對(duì)于新湖的過去、現(xiàn)在，一名資深地產(chǎn)人士如此總結(jié)道，“穩(wěn)中求進(jìn)，進(jìn)中求新?！?/p>

這個(gè)結(jié)論背后，是外界對(duì)于新湖基本面的看好。實(shí)際上，在堅(jiān)守地產(chǎn)主業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展底線之余，新湖一直遵循的轉(zhuǎn)型路線正是“穩(wěn)中求新”。而高科技和先進(jìn)制造業(yè)這張新底牌，不僅是新湖“穩(wěn)中求新”中的重要一環(huán)，更是“雙翼齊飛”戰(zhàn)略中的另外一只“翼”。

03、投資轉(zhuǎn)型

在地產(chǎn)主業(yè)之外，新湖又是如何“穩(wěn)中求新”的？答案是“向高科技和先進(jìn)制造業(yè)領(lǐng)域投資轉(zhuǎn)型”。

近兩年來，國(guó)家政策大力扶持下，高科技產(chǎn)業(yè)的吸引力持續(xù)走高中，投資人與產(chǎn)業(yè)開發(fā)者，更愿意將精力投入到高科技產(chǎn)業(yè)上。根據(jù)國(guó)內(nèi)相關(guān)調(diào)查部門的最新數(shù)據(jù)顯示，相較于前兩年，我國(guó)高科技產(chǎn)業(yè)的投資增長(zhǎng)，都達(dá)到了30%以上。

高科技產(chǎn)業(yè)被外界視為盤中物時(shí)，新湖早就先人一步入局其中。2015年，新湖中寶開始著手布局高科技企業(yè)的投資。2017年，新湖中寶正式將高科技投資，納入公司的戰(zhàn)略范圍。

（趣鏈科技大樓主體結(jié)頂）

在新湖看來，越具有新時(shí)代特征，或者越能與時(shí)俱進(jìn)的產(chǎn)業(yè)，才能在歷史的長(zhǎng)河當(dāng)中，真正的純留下來。具有更多吸引力、更多市場(chǎng)潛力的高科技產(chǎn)業(yè)，便是新湖心儀的投資標(biāo)的。這也是新湖投資高科技產(chǎn)業(yè)的內(nèi)核所在了。

這些年，新湖對(duì)高科技企業(yè)的投資超100億元，已形成較為龐大的規(guī)模和體系。其中，新湖布局的高端制造、芯片設(shè)計(jì)、生物醫(yī)藥、區(qū)塊鏈、人工智能等板塊已基本成型。

2021年，新湖中寶投資了多家優(yōu)質(zhì)公司，如杭州富加鎵業(yè)科技，持有其22.22%的股權(quán)；杭州相芯科技，持有其1.60%的股權(quán)；杭州恒影科技，持有其18.87%的股權(quán)等等。

其中，富加鎵業(yè)專注研究新型半導(dǎo)體材料氧化鎵(Ga2O3)，依托于中科院上海光機(jī)所。

2022年以來，新湖還增資杭州諧云科技。這是一家專注于云原生底層技術(shù)，以及K8s應(yīng)用研究的公司，目前已為百余家客戶企業(yè)，提供包含建云、上云、用云，以及管云的全生命周期一站式云原生整體解決方案。

經(jīng)過近幾年的布局，新湖已陸續(xù)完成從投入期到成熟期的過渡。2021年年報(bào)顯示，目前，新湖所投的高科技企業(yè)中，已有2家登陸科創(chuàng)板，3家通過發(fā)審會(huì)，預(yù)計(jì)未來3年左右，將有約10家被投資企業(yè)進(jìn)入IPO，持續(xù)推動(dòng)新湖價(jià)值提升及利潤(rùn)貢獻(xiàn)。

比如新湖中寶投資的深圳云天勵(lì)飛，其科創(chuàng)板上市申請(qǐng)，于2021年8月6日獲批通過；投資的杭州宏華數(shù)碼，于2021年7月8日在科創(chuàng)板上市，新湖中寶占其發(fā)行后總股本的18.75%；投資的龍芯中科科創(chuàng)板，于2022年3月29日，首次公開發(fā)行股票申請(qǐng)，獲得證監(jiān)會(huì)批復(fù)同意，為新湖投資板塊迎來2022年的“開門紅”。

在投資高科技企業(yè)的過程中，新湖中寶并非單純的投資，也是遵循“穩(wěn)中求新”的路線，不斷挖掘衍生出適合的新業(yè)務(wù)、新方向，從而與所投企業(yè)更加深入合作、資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

除了高科技產(chǎn)業(yè)外，新湖還看到先進(jìn)制造業(yè)中的巨大潛力。2021年，新湖投資設(shè)立浙江宏華百錦千印家紡，持股比例30%；投資設(shè)立浙江新動(dòng)鋰科技，涉獵高端氟化工新材料領(lǐng)域，持股比例40%。

“新湖將繼續(xù)遵循‘穩(wěn)中求新’的轉(zhuǎn)型路線，地產(chǎn)主業(yè)堅(jiān)守高質(zhì)量發(fā)展底線。在堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的風(fēng)格，夯實(shí)地產(chǎn)主業(yè)的基礎(chǔ)上，加快轉(zhuǎn)型步伐，持續(xù)推進(jìn)對(duì)高科技企業(yè)的戰(zhàn)略投資，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)與投資板塊平穩(wěn)健康發(fā)展?！毙潞嚓P(guān)人士表示。

（作者丨易浠 編輯丨韓忠強(qiáng)）