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2023-01-31
“一行兩會”表態(tài)穩(wěn)樓市！多地密集出臺樓市新政
更新時間：2022-06-04 12:22:10作者：未知
作 者丨孔海麗、李莎
編 輯丨張偉賢、周上祺、劉巷
圖 源丨圖蟲
“一行兩會”表態(tài)穩(wěn)樓市
5月4日，中國人民銀行、證監(jiān)會、銀保監(jiān)會分別召開專題會議深入傳達學(xué)習(xí)中央政治局會議精神，研究部署具體貫徹落實措施。
其中，關(guān)于房地產(chǎn)的內(nèi)容主要包括優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策、保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資、支持剛性和改善性住房需求等方面，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
央行表示，執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，及時優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持剛性和改善性住房需求。
銀保監(jiān)會強調(diào)，要督促銀行保險機構(gòu)堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，因城施策落實好差別化住房信貸政策，支持首套和改善性住房需求，靈活調(diào)整受疫情影響人群個人住房貸款還款計劃。要區(qū)分項目風(fēng)險與企業(yè)集團風(fēng)險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。要按照市場化、法治化原則，做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購的金融服務(wù)。同時，加強“新市民”金融服務(wù)，支持“新市民”在城鎮(zhèn)創(chuàng)業(yè)就業(yè)、購房安居、教育培訓(xùn)、醫(yī)療養(yǎng)老等方面的金融需求。
證監(jiān)會提出，積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資，研究拓寬基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點范圍，適時出臺更多支持實體企業(yè)發(fā)展的政策措施。
同日，深交所也發(fā)布了《關(guān)于支持實體經(jīng)濟若干措施的通知》，表示要支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。支持房企正常融資活動，允許優(yōu)質(zhì)房企進一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行公司債券兼并收購出險房企項目，促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
10余城密集出臺樓市新政！
除監(jiān)管層外，各地亦針對房地產(chǎn)市場因城施策，穩(wěn)樓市相關(guān)舉措出臺速度顯著加快。
21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，4月29日-5月4日，沈陽、洛陽、株洲、黃石、連云港、中山、惠州、上饒、梅州、岳陽、無錫、嘉興、貴陽、徐州、贛州等十多個城市發(fā)布房地產(chǎn)新政，優(yōu)化樓市調(diào)控政策。
支持類舉措涉及：
放松限購；
降低首付比例；
提高公積金貸款額度；
發(fā)放購房補貼；
發(fā)放契稅補貼；
取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”；
對外地人才放松限購；
調(diào)低個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅年限；
調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管；
下調(diào)土地競拍保證金最低比例
等等多個方面。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力持續(xù)較大的背景下，中央政策定調(diào)已明確釋放積極信號，各地因城施策力度進一步加大預(yù)期較強，政策放松有助于購房者預(yù)期和置業(yè)信心恢復(fù)。預(yù)計在政策發(fā)力顯效、疫情得到有效防控后，市場企穩(wěn)可期，尤其是基本面支持強的熱點城市有望率先企穩(wěn)，進而帶動重點區(qū)域三四線城市完成筑底。
“現(xiàn)在沈陽的房地產(chǎn)市場還是比較差，新房和二手房的庫存量都不少?！?月5日，沈陽某品牌房企市場研究人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者。其公司今年在沈陽的銷售認(rèn)購金額較去年同期下降超3成。
4月29日，沈陽發(fā)布通知，明確非沈陽戶籍家庭在沈陽限購區(qū)域內(nèi)購買新房，執(zhí)行沈陽戶籍家庭購房政策，即不再提供自購房申請之日起2年內(nèi)在沈陽連續(xù)繳納6個月及以上個稅或社保證明。
“推出新政之后外地人在沈陽買房的門檻就降低了，有機會吸引更多外地人買房。”上述房企人士談到。
要注意的是，4月26日-30日，沈陽先后發(fā)布5個通知優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控，除了調(diào)整外地人限購政策外，還包括二手房交易增值稅免征年限由5年縮短至2年，在沈陽有2套住房家庭“賣舊買新”過程中可再購買1套新房，有60歲及以上成員家庭、二孩和三孩家庭可在已有2套房基礎(chǔ)上再購買1套新房等。
除了沈陽外，“五一”前后（4月29日-5月4日），洛陽、株洲、黃石、連云港、中山、惠州、上饒、梅州、岳陽、無錫和嘉興等地亦推出樓市新政，包括提高公積金貸款額度、降低首付比例、放寬首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、發(fā)放購房補貼和契稅補貼、優(yōu)化限購區(qū)域等。
如5月1日起洛陽個人公積金最高貸款金額調(diào)整為55萬元，夫妻雙方和青年人才最高貸款金額調(diào)整至65萬元，二手房公積金貸款最低首付比例統(tǒng)一按20%執(zhí)行。株洲、上饒、梅州等地也上調(diào)了公積金貸款額度，或降低了公積金貸款首付比例。
再如5月1日，岳陽發(fā)文加大個人住房按揭貸款支持，即首套和二套住房貸款利率分別不高于5.1%和5.46%，最低首付比例20%；對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，再次購買普通商品住房申請貸款的，執(zhí)行首套房貸款政策。
與岳陽類似，5月1日起，上饒首套房和二套房商貸首付比例分別降低至20%和30%，并合理下行商貸利率。
另外，4月29日黃石發(fā)布新政，在黃石城區(qū)購買新房給予50%契稅補貼，在大冶湖新區(qū)購買首套新房給予100%契稅補貼。4月30日惠州發(fā)布新政，明確滿足惠陽區(qū)和大亞灣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的合理住房需求，不再將其納入限購重點片區(qū)等等。
業(yè)內(nèi)人士：二季度重點城市房地產(chǎn)市場有望觸底
業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，監(jiān)管層相關(guān)表態(tài)或意味著未來各項支持性政策將及時出臺，有助于進一步改善房地產(chǎn)市場環(huán)境。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，央行再次強調(diào)“執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”，所謂金融審慎管理，就是在地產(chǎn)下行明顯時給予扶持，在快速上升時收緊或調(diào)控，其目的不是打壓房價、打壓市場、打壓行業(yè)，而是保持市場和行業(yè)平穩(wěn)健康。同時，不拘泥于一時的政策松或緊，一時的杠桿高或低，而是穩(wěn)定，在中長期內(nèi)實現(xiàn)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的目標(biāo)。
“針對當(dāng)下的樓市，這意味著，央行對未來一段時間購房需求，將在資金上給予支持?！彼f。
針對銀保監(jiān)強調(diào)“要區(qū)分項目風(fēng)險與企業(yè)集團風(fēng)險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序”的表態(tài)，李宇嘉認(rèn)為，這是針對當(dāng)前房企信用風(fēng)險處置困境的有效途徑?！鞍秧椖亢推髽I(yè)隔離，把風(fēng)險掰開、最小化，便于信息相對透明的項目引入新資金，從而盤活預(yù)售資金，并以數(shù)個獨立項目盤活帶動整體風(fēng)險的處理。”他分析道。
李宇嘉認(rèn)為，未來政策紓困的力度會加大，二季度重點城市或都市圈的樓市將有望觸底，下半年，市場有望觸底回升。但目前市場面臨的疫情沖擊、需求疲軟、土地市場不慍不火、房企收并購大面積落地難度較大等問題仍未解決。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂則指出，一行兩會的表態(tài)中“及時優(yōu)化”、“積極支持”、“督促銀行保險機構(gòu)”等用詞更積極，傳達了調(diào)整政策的迫切性，預(yù)計后期地方銀行及相關(guān)金融機構(gòu)對于購房者及房企的支持性政策將及時出臺。
具體來看，支持性政策將涵蓋三個方向，一方面，地方住房信貸政策調(diào)整，取消認(rèn)房又認(rèn)貸，降首付、降利率，切實降低需求端的購房成本；另一方面，房企債券融資將得到積極支持，房企整體的融資環(huán)境將明顯改善；此外，銀行、AMC等機構(gòu)對重點房企的風(fēng)險項目并購等有望加快推進，利于房企風(fēng)險出清。
前4月新房累計漲幅創(chuàng)近7年同期新低
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，今年以來超百城優(yōu)化房地產(chǎn)政策，促進居民合理購房需求釋放，4月供需兩端政策落地節(jié)奏加快，政策范圍進一步向優(yōu)化限購、限貸、限售等方面延伸。
陳文靜表示，部分城市市場信心有所修復(fù)，但政策效果尚未明顯顯現(xiàn)，整體市場預(yù)期仍然偏弱，疊加部分城市疫情反復(fù)影響，重點城市成交規(guī)模仍處低位。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增介紹，1-4月百城新建住宅價格累計上漲0.08%，累計漲幅處于近七年同期最低點，同期百城新建住宅成交規(guī)模居歷史同期較低位，同比下降超4成。
從4月單月來看，據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，全國重點62城新建商品住宅簽約面積環(huán)比下降35%，未見“小陽春”。
“五一”假期期間，中指重點監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積較去年“五一”假期下降52.3%。其中溫州、莆田、杭州、南京等地新建商品住宅同比降幅明顯，分別下降84%、79%、75%、67%。
今年以來，各地房地產(chǎn)政策調(diào)整以需求端為主，“五一”前后多城政策調(diào)控內(nèi)容亦涉及供應(yīng)端。
如洛陽新政第一條即綜合評級企業(yè)，突出分類施策。具體包括依據(jù)企業(yè)綜合評級實行差別化預(yù)售管理，依據(jù)企業(yè)評級實行差別化監(jiān)管資金管理，支持高品質(zhì)、改善型住宅小區(qū)建設(shè)等。對低容積率、高綠地率、精裝修優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目，商品房備案價可以根據(jù)建設(shè)成本適當(dāng)上浮。
再如上饒在新政中明確，將信譽較好、沒有資金風(fēng)險的房企的預(yù)售資金重點部分監(jiān)管比例適度下調(diào)至6%，支持分批繳納物業(yè)質(zhì)量保修金等。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，5月4日央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會發(fā)文中與房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容用詞更積極，傳達了政策調(diào)整的迫切性，預(yù)計后期地方銀行及相關(guān)金融機構(gòu)對于購房者及房企的支持性政策將及時出臺，切實降低需求端購房成本，房企整體融資環(huán)境將明顯改善。
孟新增告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，調(diào)整供應(yīng)端政策的目的也是為了更好促進需求端住房消費，未來房地產(chǎn)政策調(diào)控將覆蓋供需兩端，但仍將更側(cè)重需求端。
本期編輯 劉巷 實習(xí)生 詹惠楠