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2023-01-31
“50輛賓利堵車位”背后：深圳最難停車，18萬元/平的豪宅業(yè)主也發(fā)愁
更新時間：2022-06-06 23:00:26作者：未知
5日，“深圳國企書記夫人涉車位糾紛輿情”引發(fā)關(guān)注，涉事女業(yè)主甚至揚言“開50輛賓利堵占車位”。當晚，深圳市國資委回應(yīng)道，高度重視，正在了解核實。
視頻截圖
公開信息顯示，圍繞著停車位問題，該樓盤的業(yè)主已多次發(fā)生糾紛。而這背后，既有寶能公館開發(fā)商對于車位產(chǎn)權(quán)處分爭議，也有整個深圳市都面臨的停車難問題，有車主調(diào)侃“開車10分鐘，停車半小時”。據(jù)不完全統(tǒng)計，深圳全市各類停車泊位約240多萬個，停車泊位缺口超過100萬個。另據(jù)第三方機構(gòu)出具的報告，全國出行找停車位最難的城市就是深圳。
涉事小區(qū)售價超千萬
車位糾紛發(fā)生在深圳福田區(qū)寶能公館，該小區(qū)位處香蜜湖板塊，周邊中高端樓盤林立。寶能公館分為住宅、公寓兩個類型，貝殼找房顯示，該小區(qū)在售二手住宅僅有2套，政府參考價為12.4萬元/平方米，實際市場售價在18萬元/平方米。據(jù)貝殼大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，寶能公館以150-200平方米的四居室/五居及以上為主力戶型，占比42.4%，最小的戶型是70-90平方米的三居室，占比30%。
寶能公館的公寓部分于2020年下半年入市，均價在9.8萬元-12.6萬元/平方米，總價在800-1600萬元之間，目前暫無在售二手房源。從售價可以看出，不論住宅還是公寓，該小區(qū)均屬豪宅。
貝殼找房顯示，寶能公館住宅項目有7棟，車位比為1：1.2，公寓項目有2棟，車位比為1：1.5。根據(jù)媒體對業(yè)主的采訪，該小區(qū)住宅、公寓兩個區(qū)域的地下停車場是共通的，之前住宅區(qū)一直都是公共停車位，先到先停。但開發(fā)商承諾買公寓可以贈送車位使用權(quán)，而贈送的有的是住宅區(qū)下方的停車位。
此次“開賓利堵車位”事件也是由此產(chǎn)生。住宅、公寓業(yè)主均認為他們對車位有使用權(quán)，物業(yè)公司此前將部分停車位安裝地鎖，僅供公寓業(yè)主使用，而部分住宅業(yè)主則對其進行拆除，最終發(fā)生口角沖突。
寶能公館業(yè)主投訴停車困難。來源：人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板
寶能公館的車位糾紛由來已久。據(jù)人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板，2021年8月，有業(yè)主反映，小區(qū)負一樓全部和負二樓大部分停車位不給業(yè)主使用，停車位很緊張，停車極不方便。之后，福田區(qū)香蜜湖街道辦事處回復(fù)稱，該辦已要求物業(yè)管理處積極及時向開發(fā)商反饋停車位緊張、不方便停車的有關(guān)情況。物業(yè)管理處稱，接下來會向開發(fā)商申請增加開放地下停車位，緩解小區(qū)停車位緊張問題。
開發(fā)商是否違規(guī)？
其實，早在2014年，深圳市原規(guī)劃國土委就代深圳市政府草擬了《深圳市房地產(chǎn)開發(fā)項目停車位建設(shè)及處分管理辦法（征求意見稿）》，并面向社會公開征求意見。該征求意見稿提出，配建停車位應(yīng)約定為房地產(chǎn)開發(fā)項目全體業(yè)主共有。增設(shè)停車位可約定為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有。配建停車位不得轉(zhuǎn)讓。增設(shè)停車位可依照相關(guān)法律法規(guī)及本辦法的規(guī)定進行轉(zhuǎn)讓。不過，時至今日，這份征求意見稿并未正式實施。
根據(jù)2020年3月1日實施的《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》，規(guī)劃和自然資源部門應(yīng)當在土地出讓合同中與建設(shè)單位約定物業(yè)管理區(qū)域的車位、車庫權(quán)屬。住宅物業(yè)的車位、車庫約定歸建設(shè)單位所有的，其所有的車位、車庫只能出售、附贈、出租給本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主。建設(shè)單位應(yīng)當在房屋預(yù)售或者現(xiàn)售時，將本物業(yè)管理區(qū)域用于出售、附贈、出租的車位、車庫的數(shù)量予以公示，并在房地產(chǎn)買賣合同中明示。
中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓對中新經(jīng)緯表示，深圳市停車位的管理大致遵循了2014年的上述征求意見稿，配建停車位歸全體業(yè)主共有，增設(shè)停車位歸開發(fā)商所有。而從目前的公開信息看，可能是由于公寓銷售情況不好，開發(fā)商就將歸屬全體業(yè)主所有的停車位的使用權(quán)，私下約定給了購買公寓的個別業(yè)主，導(dǎo)致出現(xiàn)糾紛。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，開發(fā)商贈送給公寓業(yè)主的車位使用權(quán)是否違規(guī)，關(guān)鍵要看開發(fā)商是否有處分權(quán)，如果屬于有處分權(quán)的，就沒問題。但是如果沒有處分權(quán)，比如車位屬于業(yè)主共有的部分改造過來的，那就有問題了。
王玉臣補充道，從全國的情況看，停車位大致可分為三類。第一種是符合規(guī)劃的，在銷售許可范圍內(nèi)的車位，這類車位是最規(guī)范的，手續(xù)完備的可以辦理產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商可自由處分，對外出售、贈與、出租；第二類是規(guī)劃上沒有，通過占用車道、綠化或其它公共部分改建的車位，這種一般沒有產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)應(yīng)當歸屬于業(yè)主共有，業(yè)主享有處分權(quán)和收益權(quán)；第三類是人防車位，產(chǎn)權(quán)歸屬國家，但日常屬于“誰投資誰獲益”。如果人防的投資成本沒有分攤到業(yè)主的購房款中，那使用權(quán)歸開發(fā)商。但如果成本分攤到業(yè)主的購房款中了，使用權(quán)則屬于業(yè)主所有。
停車位缺口超百萬
車位緊張，可以說是很多大城市共同面臨的問題，而對于人口密度大、城市面積小的深圳而言，車位緊張狀況可想而知。據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年底，深圳市各類停車泊位約240多萬個。而截至2020年底，深圳市汽車保有量超過350萬輛，停車位缺口超百萬。
2022年1月，根據(jù)實際出行找停車場的頻次和花費時間綜合分析，高德地圖與清華大學(xué)交通研究所聯(lián)合發(fā)布的全國停車場分析報告。報告稱，深圳是全國出行最難找停車位的城市，其后分別是南京市、上海市。
上述報告還稱，深圳停車難指數(shù)為11.6，表示深圳車友平均每100次駕車導(dǎo)航，約有11.6次到達目的地后未能停車需要再次查找停車場，比全國主要城市停車難指數(shù)高14.1%。
截至2020年底，深圳市汽車保有量超過350萬輛，停車位缺口超百萬
但也要注意的是，同一城市不同區(qū)域的車位緊張狀況并不相同，比如，北京城六區(qū)的車位緊張狀況要明顯高于郊區(qū)。住在深圳龍崗區(qū)的車主劉峰（化名）稱，他們小區(qū)的車位租金是500元/月，但因為車很多，找車位會比較難，并不能保證有車位可以停。沒有的話，就只能停在附近的收費停車場。住在深圳鹽田區(qū)的李先生則表示，他住在比較舊的小區(qū)，居住的人少，停車比較方便，每季度的停車費大約1000元。他還認為，住宅比較密集的小區(qū)可能會出現(xiàn)停車難的問題。
根據(jù)深圳市規(guī)劃，“十四五”期間該市擬增加建設(shè)100萬個車位以上。同時，相關(guān)部門正牽頭修訂《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》，結(jié)合城市開發(fā)密度合理確定停車設(shè)施配建標準，初步估計到2035年，深圳市將增加約200萬個居住停車泊位。屆時，深圳有望實現(xiàn)一車一個停車位。
（原題：《“50輛賓利堵車位”背后：深圳最難停車，18萬元/平的豪宅業(yè)主也發(fā)愁》）