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本文來源：時代財經(jīng) 作者：劉新歌

由于車位歸屬權(quán)的問題，住宅項目里常常出現(xiàn)的停車問題再度成為輿論討論的話題。

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

近日，深圳寶能公館因為車位歸屬問題，引發(fā)外界關(guān)注。

時代財經(jīng)了解到，寶能公館位于深圳市福田區(qū)，屬于香蜜湖傳統(tǒng)豪宅片區(qū)，目前項目二手房掛牌總價在2000萬元上下，單價超過12萬元/平方米。

發(fā)生在千萬豪宅里的車位糾紛，也讓一直以來的車位難題再度浮出水面。

誰的車位？

寶能公館由寶能地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、深圳市寶能物業(yè)管理有限公司提供物業(yè)服務(wù)。項目包括住宅和公寓兩類產(chǎn)品，首期住宅于2015年9月開盤，公寓部分則于2020年下半年入市，2021年底陸續(xù)交付。

貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，該樓盤主流戶型為150-200平方米的四居、五居室，占比達(dá)42.4%。目前在售二手房的均價為12.4萬元/平方米，總價在1500萬元-2300萬元之間；另有在租房源40套，月租金在2萬元-2.5萬元之間。

香蜜湖一位不愿具名的中介對時代財經(jīng)稱，網(wǎng)上售價為政府備案價，實際成交單價在16萬元-19萬元/平方米之間；目前公寓尚有未售新房，單價稍低，但戶型和得房率不如住宅產(chǎn)品。

不過，在動輒2000萬元的豪宅小區(qū)里，業(yè)主依然面臨“停車難”問題。

時代財經(jīng)了解到，由于深圳的車位并沒有單獨的產(chǎn)權(quán)，也不允許進(jìn)行交易，因此寶能公館住宅區(qū)的所有停車位均為共用車位、先到先停。然而，此前開發(fā)商為了推銷公寓，曾承諾買公寓送車位使用權(quán)，但被贈送的部分車位位于住宅區(qū)域。

不過，開發(fā)商所承諾的“贈送車位的使用權(quán)”是否受到法律保障？

上海市尚法律師事務(wù)所律師唐震東對時代財經(jīng)分析道：“小區(qū)車位要么是專有，要么是共有；凡是依法不能辦理產(chǎn)權(quán)證的車位都是共有車位。在不能出售、不能轉(zhuǎn)移所有權(quán)的情況下，開發(fā)商及任何主體以贈送的名義將車位使用權(quán)贈送給部分業(yè)主使用的行為，涉嫌擅自處分業(yè)主的共有部分，就違反了《物業(yè)管理條例》第27條之禁止性規(guī)定，即‘業(yè)主依法法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分’。因此，受贈人并不因此而取得贈與車位的物權(quán)?！?/p>

換言之，寶能公館所謂的贈送車位使用權(quán)在相關(guān)條例上就已經(jīng)站不住腳。

上海光明律師事務(wù)所付永生律師也補充道：“寶能公館涉事車位或是屬于全體業(yè)主共有的人防車位，開發(fā)商擅自贈與屬于無權(quán)處分，贈與的約定侵害了其他業(yè)主的權(quán)益，是無效約定。”

事實上，豪宅業(yè)主爭搶車位背后，是寶能公館車位的緊張。據(jù)媒體此前報道，該小區(qū)住宅業(yè)主曾就車位問題多次維權(quán)。2019年底，住宅業(yè)主入住時僅能進(jìn)入負(fù)三層停車場，負(fù)一、負(fù)二層停車場被圍擋擋住，甚至被物業(yè)焊死，導(dǎo)致業(yè)主停車存在實際困難。而公寓業(yè)主于今年初入住后，車位矛盾愈加激烈。

北京市盈科律師事務(wù)所合伙人律師李松指出，停車場長時間封閉不讓業(yè)主使用，開發(fā)商賣公寓時承諾“專用車位”的行為，涉嫌合同欺詐，合同相對方可主張開發(fā)商的違約責(zé)任。

只售不租，捆綁銷售，車位亂象屢禁不止

車位，常常是樓市出現(xiàn)爭議的原因之一。

2021年8月，深圳南山西麗寶能城被曝車位“縮水”。項目前期宣傳中，“2:1車位比配置”是該樓盤的主要宣傳點和賣點，也因此吸引了不少購房者。銷售備案中，該小區(qū)合計備案732套住宅，三層停車場、共1666個停車位，符合前期宣傳。

而在2021年8月臨近交樓時，小區(qū)物業(yè)貼出公示稱，負(fù)一層445個住宅停車位轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)停車位、打包出售，負(fù)二層100個停車位用于幼兒園車輛臨時停放，僅剩負(fù)三層停車場供業(yè)主月卡車輛使用。據(jù)此，小區(qū)業(yè)主實際能享用的車位僅剩1118個，戶車比降至1:1.5，且均位于負(fù)三層。

除了車位承諾毀約，開發(fā)商的車位、車庫只售不租，在售房時捆綁銷售等行為層出不窮、屢禁不止，也變相抬高了房價。

2021年，鄭州鑫苑國際新城就因捆綁銷售車位被業(yè)主維權(quán)。據(jù)了解，開發(fā)商給業(yè)主的在線選房系統(tǒng)顯示，業(yè)主們必須同時成功選房和選車位，如未在規(guī)定時間成功選擇車位，則住宅訂單清零，開發(fā)商有權(quán)取消其購房資格，如果退車位則必須同時退房。此外，開發(fā)商承諾的“買車位房價有優(yōu)惠”也并未兌現(xiàn)。

而事實上，早在2016年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺的《住房租賃與銷售管理條例》就明確規(guī)定，禁止開發(fā)商違背買受人意見，搭售車位、地下儲藏室等商品。但在房地產(chǎn)市場處于“賣方市場”的行情下，搭售車位還是屢禁不止。尤其在一二線城市，車位價格快速上漲，也成為收益可觀的投資產(chǎn)品之一。

“限價令”下，車位還成為開發(fā)商變相加價的砝碼，多家房企以車庫合同、裝修合同涵蓋加價部分，變相提高了項目單價。

隨后，多地相繼出臺政策堵上這一漏洞，如蘭州于2019年6月出臺相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)禁各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)對小區(qū)配建的車位、車庫只售不租，在售房時捆綁銷售等行為，也不得變相抬高、壟斷、操控價格。福州、廈門兩市則將車位、車庫價格及精裝修費用納入價格調(diào)控范圍，以防變相漲價。

北京市盈科（深圳）律師事務(wù)所李夢晗律師對時代財經(jīng)稱，隨著法律日趨完善，捆綁銷售等現(xiàn)象正在不斷減少；如遇到上述情況，購房者可以通過向監(jiān)管部門投訴、向法院起訴等多種方式維護(hù)自身權(quán)益。