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2023-01-31
青島放松限購4天后：二手房業(yè)主隨即漲5萬，有新房單價(jià)漲1000元，中介：不停帶看
更新時(shí)間：2022-06-08 14:31:16作者：未知
本文來源：時(shí)代周報(bào) 作者：趙佳琪
“城陽和黃島限購政策解除后，成交量增加了很多，很多售樓處人特別多?！倍宋缂倨?，青島中介周周十分忙碌，帶著客戶輾轉(zhuǎn)于城陽的各個(gè)售樓處。
繼2022年5月23日青島發(fā)布優(yōu)化公積金政策后，6月3日，青島再發(fā)房地產(chǎn)紓困政策，從調(diào)整限購區(qū)域、購房條件到支持改善型住房需求并優(yōu)化非本市戶籍居民家庭購房條件。
其中，最引人注意的莫過于調(diào)整限購區(qū)域，從6月起，青島限購區(qū)域由市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、黃島區(qū)、城陽區(qū)（含高新區(qū)）調(diào)整為市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)除王哥莊街道以外區(qū)域（以下簡稱“中心城區(qū)”），將黃島區(qū)、城陽區(qū)（含高新區(qū)）、嶗山區(qū)王哥莊街道調(diào)出限購區(qū)域。
一直以來，中心城區(qū)的住宅平均去化周期18個(gè)月，銷售情況相較郊區(qū)較為理想。而黃島區(qū)、城陽區(qū)和高新區(qū)屬于郊區(qū)，去化周期較慢，均超過20個(gè)月，最慢的黃島區(qū)甚至達(dá)到了27個(gè)月。
在業(yè)內(nèi)人士看來，庫存去化周期偏長是此次調(diào)整限購區(qū)域政策的主要原因。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向時(shí)代周報(bào)記者表示，青島此次放松限購政策充分體現(xiàn)了“因城施策”原則，根據(jù)自身樓市狀況進(jìn)行恰當(dāng)調(diào)整，也體現(xiàn)了政策端的謹(jǐn)慎性、監(jiān)管性猶存，“放”與“收”雙管齊下且合理有度。
時(shí)代周報(bào)記者經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上述政策一經(jīng)實(shí)施后，迅速在市場形成連鎖反應(yīng)。在帶看量上漲的同時(shí)，青島部分樓盤價(jià)格也應(yīng)聲上漲。
促進(jìn)房價(jià)穩(wěn)定
“每天幾乎只吃一頓飯，不停地帶客戶去看房?！倍宋缙陂g，青島中介韓婷同樣忙得腳不沾地，“剛送上一組客戶走，立刻去接下一組客戶。”
6月3日以來，這是青島黃島、城陽兩區(qū)大多售樓處的現(xiàn)狀。中介劉梅也是這樣，直到6月7日，她仍然穿梭在黃島的各個(gè)售樓處，在帶客戶看房的同時(shí)，微信不停地回復(fù)著客戶的詢問。
成交量上漲，黃島、城陽的客戶群體也在悄然發(fā)生著改變。據(jù)韓婷所說，自限購區(qū)域調(diào)整后，中心城區(qū)的客戶明顯開始外溢。
韓婷告訴時(shí)代周報(bào)記者，有位客戶因受限購政策的限制，本來打算將市北區(qū)的兩套房子賣掉一套，再購買城陽區(qū)的中歐國際城住宅，恰逢限購區(qū)域調(diào)整，他停止出售，在政策出臺(tái)第二天便在中歐國際城購買了110平方米的住宅。
中指研究院青島分院研究主管郭曉鋒向時(shí)代周報(bào)記者表示，新政有利于中心城區(qū)需求外溢，緩解中心城區(qū)房價(jià)上漲壓力，同時(shí)緩解非限購區(qū)域房價(jià)下行壓力，保持和促進(jìn)全市房價(jià)總體穩(wěn)定。
而黃島和城陽在承接中心城區(qū)外溢客戶的同時(shí)，韓婷明顯感覺到，前來咨詢的外地客戶也變多了，“之前有限購政策，最近明顯有很多北京等地的客戶咨詢黃島的海景房。”
政策帶給青島的變化不僅僅是成交，限購區(qū)域的調(diào)整同樣刺激著房價(jià)的上漲。
“開發(fā)商接收消息都是第一手的，收到信就開始漲價(jià)?！眲⒚犯嬖V時(shí)代周報(bào)記者，從5月底開始，黃島區(qū)部分樓盤價(jià)格開始悄然上漲，大部分黃島的樓盤單價(jià)漲幅在300-400元/平方米左右，而部分位置、配套較好的樓盤漲幅達(dá)到了500-1000元/平方米。
據(jù)劉梅所說，中交山海大觀今年1月份開盤時(shí)，單價(jià)在15500元/平方米左右，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了16000/平方米。而影都五期此前單價(jià)為18500元/平方米，六期影都壹號(hào)宸悅則漲了1000元，為19500元/平方米。
不僅僅是新房，二手房的價(jià)格也在應(yīng)聲而漲。劉梅向時(shí)代周報(bào)記者表示，很多二手房房主在談好價(jià)格簽約前，臨時(shí)漲價(jià)。
“我們店談過一個(gè)星光島120萬的房子，都到簽約中心了，房主突然說要漲到125萬，怎么商量都不松口。”劉梅向時(shí)代周報(bào)記者說道。
不過，劉梅和韓婷亦認(rèn)為，在房住不炒的大基調(diào)下，房價(jià)的漲幅有限，最終會(huì)趨于平穩(wěn)?！翱隙ㄊ窃诤侠淼膮^(qū)間內(nèi)浮動(dòng)，漲不會(huì)飛漲，跌也不會(huì)跌的太多，畢竟有地價(jià)撐著?！表n婷說道。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向時(shí)代周報(bào)記者表示，政策出臺(tái)后，市場上的看房量的確有一定程度上漲，市場熱度的提升會(huì)帶動(dòng)未來成交量的進(jìn)一步提升，但預(yù)計(jì)房價(jià)的上漲空間偏小，總體還將呈現(xiàn)價(jià)平量穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。
政策利好樓市
事實(shí)上，之所以將上述區(qū)域調(diào)出限購區(qū)域，在諸多業(yè)內(nèi)人士看來，主要原因在于其去化周期過長。卓易數(shù)據(jù)顯示，從狹義庫存來看，西海岸、城陽區(qū)和高新區(qū)僅商品住宅去化周期均超過20個(gè)月，而合理的去化周期在6-18個(gè)月，尤其是黃島的去化周期高達(dá)27個(gè)月，僅次于萊西市。
張波向時(shí)代周報(bào)記者表示，從各地限購的放松來看，目前主要有兩類方式，一是全面放松，即完全取消限購；二是有限放松，包括限定區(qū)域放松或限定人群放松。從青島的做法來看，采取的是限定區(qū)域的有限放松，這本身也是根據(jù)青島實(shí)際市場情況進(jìn)行的調(diào)整。
“黃島是青島的土地供應(yīng)大戶，區(qū)域內(nèi)的商品房供應(yīng)量偏大，去化周期明顯偏長，這也是政策采取取消限購的主要因素所在，通過取消限購可以吸引到此前不滿足購房條件的新市民入場，同時(shí)也可以吸引計(jì)劃到青島工作和生活的人群的關(guān)注。目前來看，取消限購的區(qū)域并不會(huì)帶動(dòng)投資性需求入場，購房者仍以自住型需求為主?！睆埐ㄕf道。
卓易數(shù)據(jù)分析師王公子亦認(rèn)為，從近一年多的土地供應(yīng)來看，西海岸、城陽的中長期庫存比重高，高新區(qū)還有人才公寓轉(zhuǎn)化商品房的房源，所以西海岸、城陽和高新區(qū)取消限購是針對(duì)實(shí)際且必要的措施，又針對(duì)城陽和西海岸的商辦去化壓力，采取可落戶可入學(xué)的去化辦法。
同時(shí)，卓易數(shù)據(jù)分析師王公子表示，西海岸、城陽和高新區(qū)全面取消限購可以帶來虹吸效應(yīng)。青島的基本面在山東乃至北方的吸引力還是很足的，這三個(gè)區(qū)域是認(rèn)知里的泛主城區(qū)域，配套及能級(jí)都不錯(cuò)。取消限購后尤其是對(duì)環(huán)青的濰坊、日照、臨沂、淄博以及東營等城市有吸附，吸引未來的“新青島人”，完成去化的同時(shí)實(shí)現(xiàn)未來人口的積淀。
政策帶來的利好肉眼可見。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心報(bào)告顯示，2022年端午假期（6月3日-6月5日），重點(diǎn)10城日均成交1010套，較清明假期新房日均成交上漲42.05%，較五一假期新房日均成交上漲98.04%。其中，青島端午假期期間，新房成交以829套成交規(guī)模位居重點(diǎn)10城第一。同時(shí)，據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站（青島市不動(dòng)產(chǎn)登記中心、青島市房屋交易中心聯(lián)合主辦）數(shù)據(jù)顯示，青島二手房成交37套。
（應(yīng)受訪者要求，周周、韓婷、劉梅均為化名）