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2023-01-31
834.7億！超三成觸頂成交！今年上海首輪地拍，發(fā)出樓市新信號(hào)！
更新時(shí)間：2022-06-09 08:12:49作者：未知
6月8日，2022年上海首輪集中供地繼續(xù)進(jìn)行，當(dāng)日出讓的4幅青浦宅地在多家開發(fā)商的“貼身肉搏”中各歸其主。
至此，歷時(shí)5天的上海首輪集中供地平穩(wěn)落下帷幕。
“一言難盡！”某房企土地投拓部門負(fù)責(zé)人葉秋（化名）在連日角逐仍顆粒無收后，向記者吐出四個(gè)字。
為了能及時(shí)補(bǔ)倉上海，葉秋和他的團(tuán)隊(duì)從今年2月份開始就全身心撲在參加上海首輪集中供地的準(zhǔn)備工作上。但事與愿違，公司參拍的三塊地，最終一塊也沒能拿到。
“我們參拍的地塊都已經(jīng)拍完了，公司此次沒有收獲，下午還有兩塊，但我們沒有報(bào)名。拍地，有時(shí)候運(yùn)氣非常重要，這次可能公司的運(yùn)氣差了一點(diǎn)吧?！比~秋頗為無奈地說。
土拍市場熱度有所回暖
上午，青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)佳迪路西側(cè)B4-01地塊率先開拍。該地塊共吸引了5位競買人報(bào)名參與競價(jià)，經(jīng)過32輪的激烈比拼，4號(hào)競買人212330萬元的報(bào)價(jià)觸及中止價(jià)，隨后進(jìn)入一次書面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)。
最終1號(hào)競買人金地集團(tuán)旗下太倉市鑫玖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司從多位競買人中脫穎而出，以21.447億元競得該地塊，溢價(jià)率為9.09%。這也是金地集團(tuán)在今年上海首輪集中供地中拿到的第一幅地塊。
此外，同日出讓的青浦區(qū)西虹橋會(huì)卓路南側(cè)52-04地塊被招商蛇口以19.187億元斬獲，溢價(jià)率9.08%；中鐵置業(yè)與中鐵諾德聯(lián)合體以40.22億元摘得青浦區(qū)西虹橋滬青平公路北側(cè)44-15地塊，溢價(jià)率8.79%；青浦區(qū)重固鎮(zhèn)毛家角路南側(cè)38-01地塊（原13號(hào)地塊）則被大名城以底價(jià)8.8828億元收入囊中。
數(shù)據(jù)來源：中指研究院
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年上海首輪集中供地共推出涉宅用地36宗，全部成交，共獲土地出讓金834.7億元。其中底價(jià)成交19宗，占比52.8%；達(dá)到中止價(jià)進(jìn)入一次書面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)13宗，占比36%。
“與去年相比，今年上海首輪集中供地降低了競拍門檻，一定程度上提高了房企參與的積極性。從報(bào)名房企的數(shù)量來看，今年的首輪集中供地比去年的第三輪集中供地在市場熱度上有所回暖?！比~秋說。
外地房企開始嶄露頭角
縱觀上海首輪集中供地成交情況，從土地供應(yīng)來看，上海此次出讓的地塊主要集中在五個(gè)新城，這也是近兩年上海重點(diǎn)拓展的方向。從連日來的競價(jià)過程來看，徐匯、閔行、松江、青浦等區(qū)域部分熱門地塊競爭比較激烈，自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)、嘉定等區(qū)域則相對平淡，競價(jià)出讓的地塊亦有底價(jià)成交的情況。
中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱向記者表示，從過程和結(jié)果上看，疫情和土拍延期并未對房企的參拍熱情造成很大影響，在當(dāng)前環(huán)境下，上海首輪集中供地所釋放出的“誠意”得到了回應(yīng)。傳統(tǒng)市區(qū)、地鐵沿線和學(xué)區(qū)地塊的需求勢頭依舊強(qiáng)勁，說明市場對于上海當(dāng)前發(fā)展的認(rèn)可以及對于未來各新城建設(shè)的看好。雖然自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)地塊表現(xiàn)平淡，但在“穩(wěn)供應(yīng)”和“經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇”的大背景下，由國資拿地也在情理之中。
從房企拿地情況來看，國企、央企仍是拿地主力，表現(xiàn)積極且收獲頗豐的企業(yè)包括招商蛇口、建發(fā)、華發(fā)、中建八局、中國鐵建等。
其中，招商蛇口共拿了4幅地塊，涉及成交總金額約170億元；中國鐵建收獲3幅地塊，成交總金額約70億元。中建八局也是春風(fēng)得意，在此次上海集中供地中拿下寶山顧村、奉賢新城各一幅地塊。中建八局去年就曾在奉賢拿地，此番再度拿地，深耕上海的意圖非常明顯。
6月7日，中建集團(tuán)召開穩(wěn)增長工作推進(jìn)會(huì)。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，集團(tuán)上下要重點(diǎn)加快落實(shí)九方面工作舉措，其中就包括要推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)穩(wěn)步回升。要夯實(shí)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展基礎(chǔ)，多措并舉獲取更多優(yōu)質(zhì)土地，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)高質(zhì)量發(fā)展。
葉秋表示，在此次土拍中保利、招商、中建八局等企業(yè)都報(bào)名了好多地塊，可以看出大型國企、央企整體布局正在往一線城市傾斜。另外，今年外地房企參拍比去年多，全國市場是一盤棋，資金寬裕的企業(yè)會(huì)全面布局，如果本地市場出現(xiàn)下滑時(shí)，這些企業(yè)就會(huì)往北上廣深去做投資。
一批外地企業(yè)開始逐漸在上海土地市場嶄露頭角，比如山東黃金和中垠地產(chǎn)聯(lián)合體、浙江錢江房地產(chǎn)集團(tuán)和杭州市城建開發(fā)集團(tuán)聯(lián)合體、南山控股、深業(yè)集團(tuán)等。實(shí)際上，去年上海第三輪集中供地中，山東黃金和中垠地產(chǎn)聯(lián)合體、江蘇海鴻、深業(yè)集團(tuán)、安徽交通控股等企業(yè)已對上海土地市場虎視眈眈。
此外，民企表現(xiàn)也有亮點(diǎn)。大華繼續(xù)拿地深耕上海，上海同潤投資則成功搶下浦東新區(qū)新場鎮(zhèn)一幅宅塊。近年來，同潤投資在上海土地市場一直比較活躍，2020年9月、2021年12月，該公司在浦東新區(qū)新場鎮(zhèn)、青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)先后落下兩子。
“中小房企有拿地機(jī)會(huì)也是上海首輪集中供地的一大特征?！?同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，從企業(yè)規(guī)模上來看，部分中小房企拿地更為積極，這不僅跟上海降低拍地門檻有關(guān)，還與上海整個(gè)樓市的健康基本面密切相關(guān)。
宋紅衛(wèi)稱，從利潤空間來講，今年出讓地塊的利潤空間要優(yōu)于去年，地價(jià)房價(jià)比平均在50%以下，而去年地價(jià)房價(jià)比平均值超過50%。從房地價(jià)差的角度來看，因樓板價(jià)的差異，該值介于1.7萬-4.5萬之間。因此，拿地的房企基本都保有足夠的利潤空間。
地市回穩(wěn)有利樓市回穩(wěn)
在易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱看來，上海首輪集中供地表現(xiàn)比較平穩(wěn)，各參與主體不僅有國企、央企，也包括外企、民企，不僅有本地企業(yè)，也來了不少外地企業(yè)，客戶層面的多樣性充分反映出上海的房地產(chǎn)市場是平穩(wěn)健康的。特別在疫情之后，上海此次推出的36幅地塊能夠全部成交，表明開發(fā)商對上海未來是充滿信心的。
丁祖昱表示，此前發(fā)布的《上海市加快經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和重振行動(dòng)方案》中提到要適當(dāng)增加2022年度建設(shè)用地計(jì)劃。因此，上海可以進(jìn)一步增加土地供應(yīng)，比如將原定今年的3次集中供地增至4次，盡快推出第二輪集中供地，讓更多的開發(fā)商可以拿到地。如果能夠主動(dòng)調(diào)節(jié)各區(qū)域的供地節(jié)奏，一方面可以緩解上海的供求矛盾，另一方面也有助于上海穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展。土地市場的回穩(wěn)有利于樓市的回穩(wěn)，可以再進(jìn)一步降低土地競拍門檻，包括將部分區(qū)域的地價(jià)適度下調(diào)，或變相調(diào)整一些土地指標(biāo)，再減少一些限制性的條件。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，從近期觀察的情況來看，隨著土地市場的平穩(wěn)推進(jìn)，上海樓市的活躍度已有明顯提升。
上海中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，包括端午節(jié)在內(nèi)的一周（5月30日-6月6日）內(nèi)，上海新建商品住宅成交面積8.84萬平方米，環(huán)比增加141.8%，樓市成交快速反彈。其中，端午假期成交面積約為3.12萬平方米，占約3成的成交量，對上海市場成交起到一定的支撐作用。
“由此可見，上海土地市場走好，對消費(fèi)者是一個(gè)信心的強(qiáng)化劑，對后續(xù)市場進(jìn)一步復(fù)蘇，乃至恢復(fù)到正常水平都會(huì)有很好的促進(jìn)作用。”盧文曦說。
責(zé)編：張曉光、郭晨希 校對：張 宇
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