2023成都積分入學(xué)什么時(shí)候開始申請
2023-01-31
樓市巨變！廣州，或?qū)⑾破鹦乱惠喚仁锌癯?/h2>
更新時(shí)間：2022-06-09 08:31:37作者：未知
作者：垚圭城（六土）
2022年一定是樓市里程碑的一年，今年樓市出現(xiàn)了過去從未有過的現(xiàn)象。
01
截止5月13日，今年共有102個(gè)城市出臺(tái)樓市放松調(diào)控政策6大類、130次，涉及降低首付比例，下調(diào)房貸利率，提高公積金貸款額度，放松限購、限貸、限售，人才購房補(bǔ)貼和放寬落戶條件等方面，幾乎涵蓋了所有的調(diào)控維度。
其中放松限購、限貸、限售，降低首付比例，提高公積金貸款額度和人才購房補(bǔ)貼是各城市出臺(tái)最多的調(diào)控政策，分別涉及32城、31城、29城、23城。
按照過往經(jīng)驗(yàn)，在這種信號(hào)明確、范圍廣泛、頻次高發(fā)的放松政策連續(xù)加持之下，樓市不說應(yīng)聲而起、烈火烹油，起碼是一派樂觀、迅速升溫。
但是今年的市場卻讓人大跌眼鏡。
02
鄭州是今年放松調(diào)控政策的優(yōu)等生，政策優(yōu)惠不僅僅涉及購房者，甚至連房企都照顧到了。
放寬限購，取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，推行棚改貨幣化安置，穩(wěn)定住宅用地供應(yīng)節(jié)奏，精簡建設(shè)項(xiàng)目審批程序，增加有效施工天數(shù)，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)對受困企業(yè)貸款展期、續(xù)貸，土地競拍保證金最低比例下調(diào)至掛牌價(jià)的20％，土地出讓金可在成交后1年內(nèi)實(shí)行分期繳納。
可以說，政府向房企、購房者表達(dá)了十足誠意。
這種力度下的鄭州樓市表現(xiàn)怎么樣呢？
先看新房。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，新政出臺(tái)后的第一周來訪人數(shù)增加了，但成交量并沒明顯增加；甚至在3月第二周，新房的客戶來訪量和成交量，比2月份還要低；新政發(fā)布后差不多20天，新房成交開始有回暖，但市場因?yàn)殚_發(fā)商信用問題、停工問題等，實(shí)際成交量并沒有明顯回升。
再看二手房。3月后鄭州購房者觀望情緒濃厚，二手房量漲價(jià)跌，拋售降價(jià)房源增多，5月市場均價(jià)14077元/㎡，同比下跌5.29%，環(huán)比下跌3.06%。
此外，土拍市場也沒有在呵護(hù)下回暖。
5月5日，經(jīng)開區(qū)物流區(qū)流拍一宗住宅用地。5月12日，鄭州市上街區(qū)一宗住宅用地流拍。
03
今年的政策放松，除了鄭州就是成都的力度最大，但是市場表現(xiàn)也比較詭異。
和上次放松后市場一致唱多不同，這次新政一出來，首先是大量唱空之聲，緊接著又有很多力挺的看法，莫衷一是。 總體上本地人唱多者居多，外地人唱衰者居多。
可以先看看最近流傳甚廣的一些截圖。
關(guān)于幸福里32萬套這個(gè)數(shù)據(jù)很多人詬病，但是一些大V也在引用。個(gè)人認(rèn)為32萬這個(gè)數(shù)據(jù)的確太大了，值得商榷。
32萬套的幸福里數(shù)據(jù)
由于新政出來時(shí)間很短，宏觀數(shù)據(jù)滯后，暫時(shí)無法作為依據(jù)來分析。
但是投資型購房者是可以通過一些市場細(xì)節(jié)來判斷的。
我們先看看比較客觀的貝殼數(shù)據(jù)。
貝殼顯示6月7日成都二手掛牌數(shù)量16.39萬套，這個(gè)數(shù)據(jù)和過去一段時(shí)間相比，變化其實(shí)不大。很長一段時(shí)間成都二手掛牌量都在全國前三，16萬套這個(gè)數(shù)量級(jí)也經(jīng)常觸摸到。
可以看出，成都的新政在貝殼二手掛牌量上沒有顯示出什么威力，既沒有集中出逃，也沒出現(xiàn)惜售。
再看看具體區(qū)位，選取了老城的攀成鋼和新城的金融城、大源作為代表。
首先就看到成都有一個(gè)“最近14天降價(jià)XX元”，這個(gè)標(biāo)簽很少見，搜北京、廣州、西安、重慶、長沙都沒有看見這么明顯的標(biāo)簽，不知道是不是成都貝殼獨(dú)有的。
金融城和大源也是如此，一打開就非常顯眼，給人感覺成都市場遍地都是大幅度拋售的。這種大幅度降價(jià)標(biāo)簽會(huì)讓市場過渡關(guān)注降價(jià)。
但是一旦打開降價(jià)盤所在小區(qū)均價(jià)，就可以看到幾乎都是上漲的。
成都貝殼5月10后顯示的價(jià)格都突破了二手房指導(dǎo)價(jià)的限制，可以看成真實(shí)的掛牌價(jià)格。
應(yīng)該說，至少在這幾個(gè)核心區(qū)域，均價(jià)早在5月16日第一次限購放松前就開始上揚(yáng)了。
有一張6月1日的價(jià)格截圖，可以看出新政出來后有不少房東上調(diào)了價(jià)格。
但是市場和輿論對此視而不見，又出現(xiàn)大量低價(jià)拋盤，說明即使成都這樣強(qiáng)悍的政策、成熟的市場、價(jià)值的城市，依舊無法達(dá)成共識(shí)。
無論是鄭州這樣相對較弱還是成都這樣相對較強(qiáng)的市場，面對大力度的政策放松，買賣雙方的看法都明顯弱于預(yù)期、弱于上一輪放松。其他放松力度小得多城市面對政策的反應(yīng)可想而知。
可以說，這一輪政策一定要面對放松就會(huì)出現(xiàn)“逃跑行情”的壓力，如何恢復(fù)市場信心，壓低成交量延緩逃跑將是一個(gè)艱巨的任務(wù)。
在這一點(diǎn)上廣州似乎找到了破解之法。
04
今年以來，廣州的郊區(qū)樓盤也是“跌”聲不斷。
番禺祈福繽紛匯新房房價(jià)從4.6萬/㎡降到了3.6萬/㎡，降幅高達(dá)20%。這個(gè)盤均價(jià)曾經(jīng)在2018年年中達(dá)到4.8萬/㎡，部分戶型摸高到5.2萬/㎡。但2022年開始，該樓盤的降價(jià)聲音不絕于耳，特價(jià)房、一口價(jià)房、員工房等紛紛出現(xiàn)，房價(jià)也從4.6萬/㎡降到了3.6萬/㎡。
（網(wǎng)傳降價(jià)圖片）
增城某超級(jí)大盤房價(jià)從1.5萬/㎡降到現(xiàn)在的1.2萬/㎡，降幅高達(dá)20%，廣州這波降價(jià)苗頭不僅僅出現(xiàn)在增城，還出現(xiàn)在白云、黃埔、番禺等熱門區(qū)域。
面對如此壓力，廣州出臺(tái)了一個(gè)救市政策。
近期有消息稱廣州將在花都區(qū)、從化區(qū)、增城區(qū)建構(gòu)差別化入戶政策，學(xué)歷條件將由全日制本科降至全日制大專，對不符合當(dāng)前廣州戶籍遷入政策的國內(nèi)普通高校全日制本科學(xué)歷或?qū)W位（單證）以及全日制技師學(xué)院預(yù)備技師班、高級(jí)工班畢業(yè)人員，也納入差別化入戶的學(xué)歷條件范圍。
差別化入戶以上三區(qū)人員，可以在白云、黃埔、花都、番禺、南沙、從化、增城7個(gè)區(qū)自由遷移戶口，差別化入戶后累計(jì)繳納社會(huì)保險(xiǎn)滿3年后，也將可向越秀、海珠、荔灣、天河4個(gè)區(qū)市內(nèi)遷移，推動(dòng)人口分布與產(chǎn)業(yè)布局相適應(yīng)。
這個(gè)政策大大降低了廣州人才入戶的門檻，可以說大大刺激了需求，對于廣州郊區(qū)的樓市會(huì)形成一定的利好，長期看還在三年后形成對核心4區(qū)的增量需求。
更為重要的是，這類政策不會(huì)引起市場的“逃跑行情”。由于政策不是直接作用于樓市的，沒有對“限購 限貸 限售 限價(jià)”等政策形成直接沖擊，對于樓市的負(fù)面影響非常地小。
可以看出，目前的樓市如“烹小鮮”，政策“欲速則不達(dá)”，用猛藥要么擔(dān)心市場暴擊被取消，例如南京新政；要么市場反向解讀，例如鄭州新政。反而是廣州這類新政，短期可能正向有效性力度不大，但是首先對市場不造成負(fù)面?zhèn)?，反而更為可取?/p>
當(dāng)然，這個(gè)政策的實(shí)施一定要高能級(jí)城市，能夠?qū)θ瞬判纬晌Φ摹?/p>
05
目前輿論有一個(gè)普遍觀點(diǎn)，由于外部形勢、出口壓力、經(jīng)濟(jì)疲軟等因素影響，救市政策已經(jīng)失敗。因?yàn)榫仁姓咧夭坏?，例如一線放開限購，首付降為2成甚至1成，這類政策會(huì)堆積風(fēng)險(xiǎn)；救市政策也輕不得，因?yàn)檩p了沒有效果，甚至?xí)鹗袌龇聪蜻\(yùn)行。
這種觀點(diǎn)看上去是對的，實(shí)際上并非如此。我曾經(jīng)寫文，政策“小步快跑”就像改革之初的“摸著石頭過河”---急什么，慢慢實(shí)施、慢慢調(diào)整，讓不同城市充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性，用“田忌賽馬”的方法找出最可行的，再全面推廣。
樓市，不過是經(jīng)濟(jì)中的一小部分，重要但并非至關(guān)重要。漲，也上不了天；跌，也翻不了天！