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金茂的“第二曲線”。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者孔海麗 北京報(bào)道

6月10日，中國(guó)金茂和中國(guó)宏泰發(fā)布聯(lián)合公告，中國(guó)金茂計(jì)劃以最高現(xiàn)金代價(jià)約25.65億港元私有化中國(guó)宏泰，后者將撤銷(xiāo)聯(lián)交所上市地位。

金茂接盤(pán)

私有化方案顯示，中國(guó)金茂計(jì)劃注銷(xiāo)中國(guó)宏泰已發(fā)行股份總數(shù)的60.2%，其中非控股股東所持股份占比為26.02%，注銷(xiāo)價(jià)為每股2.4港元，較其最后交易日在聯(lián)交所收市價(jià)每股1.84港元溢價(jià)約30.43%；控股股東所持股份占比為34.18%，注銷(xiāo)價(jià)為每股2.13港元。

公告指出，鑒于宏觀不利因素及當(dāng)前充滿挑戰(zhàn)的金融市場(chǎng)狀況，私有化對(duì)股東而言可以以極具吸引力的溢價(jià)變現(xiàn)對(duì)中國(guó)宏泰的投資。

上述注銷(xiāo)股份的總價(jià)值約為22.33億港元。另外，實(shí)施購(gòu)股權(quán)要約及可換股票據(jù)要約所需的現(xiàn)金金額約為3.32億港元。因此，中國(guó)金茂私有化中國(guó)宏泰應(yīng)付的最高現(xiàn)金代價(jià)約為25.65億港元。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，2021年中國(guó)金茂就曾以14.8億港元現(xiàn)金代價(jià)收購(gòu)了中國(guó)宏泰29.9%的股權(quán)。

私有化完成后，中國(guó)金茂將持有中國(guó)宏泰已發(fā)行總股份的90.1%，另外9.9%的股份將繼續(xù)由中國(guó)宏泰控股股東及中國(guó)金茂一致行動(dòng)人——利東持有。

中國(guó)金茂看中的是中國(guó)宏泰手里的項(xiàng)目。

公告直言，由于中國(guó)宏泰主要從事土地開(kāi)發(fā)及大型產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)，中國(guó)金茂可以通過(guò)私有化增加對(duì)中國(guó)宏泰的控制權(quán)并進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)多個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的收購(gòu)，獲得相關(guān)資源以提升產(chǎn)業(yè)園吸引商業(yè)及投資的能力，并進(jìn)一步加強(qiáng)政企合作，均符合中國(guó)金茂房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略發(fā)展。

實(shí)際上，中國(guó)金茂對(duì)中國(guó)宏泰的入股和資金支持在2021年就已開(kāi)始。

2021年6月28日，中國(guó)金茂全額認(rèn)購(gòu)了中國(guó)宏泰于2021年7月發(fā)行的1.23億美元三年期可轉(zhuǎn)換債券。就在同日，中國(guó)金茂宣布以14.8億港元收購(gòu)中國(guó)宏泰29.9%的股權(quán)，成為了后者的第二大股東。

此外，中國(guó)金茂還為中國(guó)宏泰發(fā)展的6600萬(wàn)美元可轉(zhuǎn)換債券和2022年12月到期的票據(jù)提供了29.9%比例擔(dān)保。

2021年8月27日，中國(guó)金茂總裁李從瑞曾帶隊(duì)，攜中國(guó)宏泰發(fā)展與廊坊市政府領(lǐng)導(dǎo)共同探討龍河高新區(qū)未來(lái)發(fā)展，并與廊坊市政府簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。

彼時(shí)中國(guó)金茂的到來(lái)，給中國(guó)宏泰帶來(lái)了曙光。標(biāo)普信評(píng)曾指出，2021年下半年中國(guó)金茂在龍河高新區(qū)收購(gòu)了五塊地塊，按價(jià)值計(jì)算，這些地塊占了中國(guó)宏泰發(fā)展在龍河的土地銷(xiāo)售額80%以上。中國(guó)金茂計(jì)劃在園區(qū)內(nèi)收購(gòu)更多土地，為中國(guó)宏泰產(chǎn)生現(xiàn)金流提供一定的可視性。

宏泰“上岸”

中國(guó)宏泰的全稱是“中國(guó)宏泰產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)發(fā)展有限公司”，以產(chǎn)業(yè)構(gòu)建、園區(qū)運(yùn)營(yíng)和基礎(chǔ)設(shè)施投資為核心業(yè)務(wù)，2014年在香港聯(lián)交所主板上市。

公開(kāi)資料顯示，截至目前中國(guó)宏泰已經(jīng)投資建設(shè)8個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其中包括位于河北省廊坊市的龍河高新區(qū)、廊坊龍河商務(wù)休閑度假基地、廣陽(yáng)科技孵化園、永清宏泰產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)園區(qū)；位于河北的石家莊通用航空產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)園區(qū)、石家莊藁城宏泰產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)園區(qū)；位于湖北省鄂州市的宏泰鄂州產(chǎn)業(yè)園；以及位于湖北省武漢市的武漢開(kāi)發(fā)區(qū)通航產(chǎn)業(yè)綜合示范區(qū)。

只是，當(dāng)廊坊走出去的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商——華夏幸福深陷債務(wù)泥潭之時(shí)，同樣以產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)為主業(yè)的中國(guó)宏泰也出現(xiàn)業(yè)績(jī)大降。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底，中國(guó)宏泰營(yíng)收為15.28億元，同比降低36.3%；毛利為9.8億元，同比降低41.4%；歸屬股東凈利潤(rùn)為1.71億元，同比降低79.76%。

今年5月，標(biāo)普曾將中國(guó)宏泰的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“B-”，因?yàn)樵摴酒＼浀牧鲃?dòng)性不太可能在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)得到實(shí)質(zhì)性改善，標(biāo)普認(rèn)為龍河高新區(qū)的土地銷(xiāo)售前景面臨挑戰(zhàn)，這將限制中國(guó)宏泰發(fā)展通過(guò)產(chǎn)生運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金補(bǔ)充流動(dòng)性的能力。

標(biāo)普同時(shí)將中國(guó)宏泰流動(dòng)性評(píng)估從稍有不足調(diào)整為疲軟，以反映該公司現(xiàn)金產(chǎn)出減弱。該公司薄弱的流動(dòng)性來(lái)源（包括截至2021年12月31日約11億元人民幣的現(xiàn)金余額）以及預(yù)計(jì)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，將不足以覆蓋其2022年12月前到期的約27億元人民幣債務(wù)。

彼時(shí)標(biāo)普指出，盡管中國(guó)宏泰的管理層已經(jīng)確定了一些潛在的土地買(mǎi)家，并計(jì)劃在2022年大幅增加待售土地供應(yīng)，但標(biāo)普只預(yù)計(jì)龍河高新區(qū)的土地銷(xiāo)售將逐步恢復(fù)，考慮到在當(dāng)前不利的市場(chǎng)條件下，房企對(duì)土地收購(gòu)的意愿可能會(huì)保持克制。

如今中國(guó)金茂私有化中國(guó)宏泰，從根本上避免了前述標(biāo)普指出的“房企對(duì)土地收購(gòu)的意愿可能會(huì)保持克制”問(wèn)題。

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，目前大盤(pán)不振、個(gè)股低迷，正是以最低代價(jià)私有化業(yè)績(jī)較差且無(wú)法實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長(zhǎng)的中國(guó)宏泰的最好時(shí)機(jī)。

“私有化后，企業(yè)即期業(yè)績(jī)壓力解除，有利于進(jìn)行更長(zhǎng)遠(yuǎn)業(yè)務(wù)規(guī)劃與運(yùn)作。”柏文喜說(shuō)，也有利于中國(guó)金茂加快其“第二曲線”城市運(yùn)營(yíng)的擴(kuò)張速度。

中國(guó)宏泰10日復(fù)牌后高開(kāi)，報(bào)收于2.25港元，漲幅為22.28%。

（作者：孔海麗 編輯：張偉賢）