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年前的債，年后來(lái)還。

北京2022年五批次集中土拍，終于在2023年2月8日完成。

與去年11月的四批次土拍一樣，北京5批次集中土拍也成功成交6宗地塊，共計(jì)攬金132.09億元。

◎北京五批次集中土拍成交信息

此次成交的6宗地塊，朝陽(yáng)、昌平、經(jīng)開(kāi)、通州、房山、石景山6個(gè)區(qū)一區(qū)一塊，3宗算是底價(jià)“內(nèi)定”，另外3宗也引起了30家房企的“爭(zhēng)搶”。

“內(nèi)定”的3宗地塊，地塊一經(jīng)掛出，大家都猜了個(gè)八九不離十。這些地塊，不是房企的深耕區(qū)域，就是與企業(yè)關(guān)系密切的區(qū)域。

而被“爭(zhēng)搶”的3宗地塊，均呈現(xiàn)比較優(yōu)質(zhì)的特點(diǎn)，無(wú)論是在地塊位置，還是周邊配套，都有值得爭(zhēng)搶的理由。

樓Sir還標(biāo)出了6宗地塊在北京地鐵線路圖上的大概位置，更加一目了然。

◎6宗地塊的地鐵大概位置

又是4.5萬(wàn)／平 又要降價(jià)？

房山是中建智地的深耕區(qū)域，尤其是良鄉(xiāng)大學(xué)城區(qū)域。

此次的良鄉(xiāng)大學(xué)城0023地塊，只有中建智地一家報(bào)名。最終中建智地也如愿以17.2億底價(jià)拿下，并未費(fèi)什么力氣。

◎中建智地0023地塊具體位置

0023地塊的銷售指導(dǎo)價(jià)定在4.5萬(wàn)／平，與中建京西印悅、中建春和印象、中建學(xué)府印悅一二期指導(dǎo)價(jià)一樣。

樓Sir也一直在追中建智地在房山這幾個(gè)盤(pán)，從目前網(wǎng)簽成交信息來(lái)看，沒(méi)有一個(gè)項(xiàng)目的成交均價(jià)超過(guò)4.5萬(wàn)／平。

◎中建在房山良鄉(xiāng)區(qū)域新項(xiàng)目成交情況

也就是說(shuō)，中建智地在房山這幾個(gè)新項(xiàng)目，基本上都在降價(jià)賣。

其中，2022年下半年開(kāi)盤(pán)的春和印象與學(xué)府印悅二期，目前的成交均價(jià)已經(jīng)跌破了4萬(wàn)／平，分別只有3.96萬(wàn)／平、3.92萬(wàn)／平。

但中建在房山并未實(shí)現(xiàn)“以價(jià)換量”。目前的四個(gè)入市項(xiàng)目，京西印玥已經(jīng)拿證25個(gè)月，去化還不足7成，春和印象拿證5個(gè)月網(wǎng)簽率僅有8.74%。

事實(shí)上，這并不是中建一家遇到的問(wèn)題，其他項(xiàng)目也一樣，房山尤其是良鄉(xiāng)，樓市的確有點(diǎn)卷，目前來(lái)看有點(diǎn)供大于求的感覺(jué)。

而此次，中建智地新拿下的0023地塊，通過(guò)地塊信息可以看出，在容積率、控高、綠地率等方面，與已入市的其他項(xiàng)目的并無(wú)二致。

◎0023地塊信息

樓Sir猜測(cè)，中建智地大概率仍會(huì)延續(xù)其在房山的“印”系產(chǎn)品，不知道這次中建智地會(huì)不會(huì)調(diào)整策略，避免再使用“降價(jià)”策略。

京東也拿地了？

是的，京東也拿地了。

這次，京東花了31.12億拿下與京東總部一條馬路之隔的亦莊新城0303街區(qū)地塊。

這宗地塊，位于亦莊核心區(qū)，與京東集團(tuán)總部一條馬路之隔，而且地塊距地鐵亦莊線經(jīng)海路站大概100米的距離。

◎京東總部大樓

而且，地塊周圍不僅有京東集團(tuán)總部，還有經(jīng)海產(chǎn)業(yè)園、鋒創(chuàng)科技園、天通泰科技金融谷、亦莊小米產(chǎn)業(yè)園等等大大小小數(shù)十家產(chǎn)業(yè)園，這一定程度上代表著區(qū)域購(gòu)買力。

但這塊地并未引起房企爭(zhēng)搶，而是只有京東一家報(bào)名，并以底價(jià)成交。

從地塊文件可以看出，0303街區(qū)地塊是一宗混合地塊，既有住宅，還有綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)、地下社會(huì)停車場(chǎng)，并配建一個(gè)12班的幼兒園。

◎地塊建設(shè)要求

還有一點(diǎn)，根據(jù)要求，整個(gè)地塊的FIC-1綜合性商業(yè)金融服務(wù)用地部分，公建部分需100%自持至最高出讓年限，此外養(yǎng)老、衛(wèi)生服務(wù)站等部分配建建成后需無(wú)償移交相關(guān)主管部門(mén)，這也不是一般企業(yè)能承擔(dān)的。

其中住宅部分建筑規(guī)模4.98萬(wàn)平，容積率2.5，執(zhí)行套內(nèi)7090政策，粗算一下，住宅數(shù)量大概也就只有500套左右。

0303街區(qū)地塊未來(lái)商品住房的銷售指導(dǎo)價(jià)為5.8萬(wàn)元/平，相對(duì)于周邊不多的二手房，已經(jīng)出現(xiàn)倒掛。

◎0303街區(qū)地塊周邊

地塊附近，通泰國(guó)際公館的價(jià)格在6.2萬(wàn)/平，北京京開(kāi)壹中心的價(jià)格在7.2萬(wàn)/平。

京東拿地，住宅價(jià)格偏低，套數(shù)不多，似乎最后京東內(nèi)部消化的結(jié)局已定。

與環(huán)球影城做鄰居

通州梨園鎮(zhèn)東小馬地塊，最大的亮點(diǎn)可能就是在于緊鄰環(huán)球影城。

◎北京環(huán)球影城

這宗地塊，也是沒(méi)什么“參與感”，最后被通州本地國(guó)企新城基業(yè)以10.4億摘得。

地塊距離7號(hào)線群芳站大約400米左右的距離，3站地鐵即能到達(dá)環(huán)球影城，十分便利。

但地塊無(wú)限靠近北京東六環(huán)，距離市區(qū)較遠(yuǎn)，未來(lái)自住需要考慮通勤距離。

為什么東小馬地塊最后還是被新城基業(yè)通州本地國(guó)企“兜底”？

除了環(huán)線位置不是十分理想外，通州現(xiàn)在還是實(shí)行在全國(guó)都最嚴(yán)格的“雙限”政策，這一點(diǎn)足以勸退很多想進(jìn)軍通州的房企。

◎通州雙限政策

此外，地塊分為居住類和多功能用地兩個(gè)子地塊，總計(jì)6.6萬(wàn)平地上建筑規(guī)模中，F(xiàn)3類多功能建筑面積達(dá)到4萬(wàn)平，開(kāi)發(fā)難度較大。

◎東小馬地塊信息

價(jià)格方面，該地塊未來(lái)商品住房銷售指導(dǎo)價(jià)為6.2萬(wàn)元/平米。這個(gè)指導(dǎo)價(jià)，與其周邊的二手房比起來(lái)，高出不少。

◎東小馬地塊周邊二手房信息

新房方面，擴(kuò)大具體到梨園板塊，新房國(guó)譽(yù)未來(lái)悅、碧桂園·和世界，最新的網(wǎng)簽價(jià)格為5.4萬(wàn)／平、5.5萬(wàn)／平，以及尚未開(kāi)盤(pán)的能建·京玥蘭園，指導(dǎo)價(jià)6.2萬(wàn)／平。

樓Sir好奇，新城基業(yè)要打造什么樣的產(chǎn)品，才配得上6.2萬(wàn)／平的價(jià)格。

首次進(jìn)京就講三環(huán)故事？

小紅門(mén)11號(hào)地地塊，引來(lái)首開(kāi)、華潤(rùn)、建發(fā)等10家房企爭(zhēng)搶。

從龍湖13.1億第一個(gè)舉牌后，兩分鐘便觸及地塊價(jià)格上限，轉(zhuǎn)為搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。

最終，朝陽(yáng)小紅門(mén)地塊被中建東孚以14.26億摘得，溢價(jià)率達(dá)到15%。

這塊地從掛出之日就非常有分歧，距地鐵遠(yuǎn)、城市界面亂，令很多業(yè)內(nèi)人士直搖頭。但地處三四環(huán)之間、8萬(wàn)／平的指導(dǎo)價(jià)又讓地塊增添了很多吸引力。

◎小紅門(mén)地塊位置

小紅門(mén)地塊區(qū)域內(nèi)雖是雙軌交匯，但距地鐵站的實(shí)際距離都不算近。其中，距最近的10號(hào)線成壽寺站、亦莊線肖村站，直線距離都超過(guò)1公里，屬實(shí)不近。

而且，項(xiàng)目西南方線緊鄰城環(huán)城國(guó)際汽配城和家具建材城，城市界面整體并不算好。

但地塊位置畢竟是在三四環(huán)之間，環(huán)線位置優(yōu)勢(shì)還是讓很多房企決定試一試。

東南三四環(huán)之間，分鐘寺三個(gè)10W+項(xiàng)目一覽眾山小，四環(huán)外十八里店地鐵邊上金隅昆泰云筑也虎視眈眈。

◎小紅門(mén)地塊周邊新房二手房

此外，二手房方面，距離中建東孚地塊兩公里左右的次新中海城風(fēng)情苑、熙悅安郡二手房掛牌均價(jià)達(dá)到8.6萬(wàn)／平，再遠(yuǎn)一點(diǎn)的豐臺(tái)金茂府二手房掛牌均價(jià)都達(dá)到11.9萬(wàn)／平。

中建東孚地塊的成交樓面價(jià)4.7萬(wàn)／平，與指導(dǎo)價(jià)8萬(wàn)／平存在一定的利潤(rùn)空間，中建東孚的兄弟在奶西打造的宸園項(xiàng)目，賣得不錯(cuò)，環(huán)線優(yōu)勢(shì)更明顯的小紅門(mén)地塊，中建是否會(huì)打造宸園+？樓Sir還挺期待的。

越秀虎口拔牙？

越秀這次算是撿到寶了。

石景山蘋(píng)果園地塊，吸引了越秀、建發(fā)、國(guó)貿(mào)、招商、首開(kāi)、中海共6家實(shí)力房企，中海在石景山算是霸主，其深耕的古城區(qū)域基本上已經(jīng)是中海的天下。

而這次的蘋(píng)果園地塊，也算是石景山比較優(yōu)質(zhì)的地塊，最終越秀算是爆了個(gè)小冷，以25.99億+1.5萬(wàn)平現(xiàn)房銷售面積，將地塊收入囊中。

◎蘋(píng)果園地塊具體位置

具體來(lái)看，蘋(píng)果園地塊位置確實(shí)不錯(cuò)，三軌交匯，距地鐵6號(hào)線楊莊站直線距離約800米，離蘋(píng)果園站直線距離約在900米。

而蘋(píng)果園站是1號(hào)線、6號(hào)線、S1號(hào)線的交匯站，串聯(lián)西單、東單、國(guó)貿(mào)等眾多核心商圈。

配套方面，地塊南邊有京西大悅城，西側(cè)1公里左右有法海寺森林公園，附近還有北京市第九中學(xué)、北京大學(xué)首鋼醫(yī)院等，地塊西南側(cè)還要配建幼兒園，生活配套都不缺。

◎蘋(píng)果園地塊配建信息

配建方面，蘋(píng)果園地塊總建筑面積60278平米，配建6230平米幼兒園，同時(shí)住宅用地內(nèi)含街坊路總用地面積約2.25公頃，開(kāi)閉站500平米。

而具體到小區(qū)周邊新房二手房，尤其地塊周邊多是2000年及以前建成的小區(qū)，稍微新一點(diǎn)的是2002年建成的琳瑯莊園，目前二手房在售均價(jià)5.2萬(wàn)／平。

此外，地塊西北方向1.5公里左右，遠(yuǎn)洋天著春秋的二手房掛牌均價(jià)已經(jīng)達(dá)到12.9萬(wàn)／平，新房綠城西山云廬在售均價(jià)9.15萬(wàn)／平。

而越秀蘋(píng)果園地塊的期房指導(dǎo)價(jià)為7.48萬(wàn)／平，價(jià)格相對(duì)于中海古城新盤(pán)中海長(zhǎng)安譽(yù)7.58萬(wàn)／平的指導(dǎo)價(jià)相當(dāng)。

樓Sir預(yù)計(jì)，未來(lái)越秀蘋(píng)果園項(xiàng)目的客群大概率來(lái)自周邊居民置換。

再內(nèi)卷也有人搶！

昌平南一直算是北京樓市的熱門(mén)區(qū)域，也是最內(nèi)卷的區(qū)域之一。

圍繞中關(guān)村生命科學(xué)園等諸多產(chǎn)業(yè)基地，海量新盤(pán)加入廝殺，再內(nèi)卷但因?yàn)榈囟魏?，也有房企愿意擠破腦袋拿地。

北京五批次集中土拍，就是以昌平南的國(guó)際產(chǎn)業(yè)信息基地二期地塊的成交收官。

這宗地塊引來(lái)14家房企爭(zhēng)搶，僅僅用時(shí)1分鐘，便觸及土地合理價(jià)格上限。

最終，越秀以33.12億+4.5萬(wàn)平現(xiàn)房銷售面積摘得信息園二期地塊。

◎此次成交的是0018、0019、0020、0015、0023地塊

◎成交地塊信息

越秀拿下的信息園二期地塊位于地鐵8號(hào)線/昌平線朱辛莊站北約800米，自帶9397平的B1商業(yè)用地+3200平9班幼兒園，東側(cè)一街之隔是小米智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

◎小米智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)

關(guān)于周邊，商業(yè)現(xiàn)狀有永旺商城、TBD住總?cè)f科天地，一路之隔的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已竣工招商，合生匯計(jì)劃今年開(kāi)業(yè)。

◎信息園二期地塊周邊配套

此外，昌平區(qū)教委與北京101中學(xué)初步達(dá)成合作辦校意向，學(xué)校位于信息園二期地塊西南側(cè)，當(dāng)然具體學(xué)校及入學(xué)政策最終以官方發(fā)布為準(zhǔn)。

還有一點(diǎn)需要注意的是，此次越秀拿下的地塊有幾塊地距離城市道路太近，尤其0018地塊，北臨定泗路、東臨回昌東路，而且東邊還是昌平線的地上軌道，后期噪音影響相對(duì)小不了。

另外，信息園二期地塊住宅部分期房指導(dǎo)價(jià)是6.2萬(wàn)／平，朱辛莊區(qū)域內(nèi)唯一在售的二手房是領(lǐng)秀慧谷，目前二手房掛牌均價(jià)在6.1萬(wàn)／平到7.6萬(wàn)／平之間。

總的來(lái)說(shuō)，此次北京五批次集中土拍比較順利，也并未掀起什么波瀾。

京東拿下亦莊新城地塊，多半應(yīng)該是要給京東員工“發(fā)福利”；中建智地拿下房山后續(xù)推盤(pán)銷售可能還面臨考驗(yàn)；越秀在中海大本營(yíng)奪得石景山的地塊，將打造什么樣的產(chǎn)品；中建東孚又將怎么講好朝陽(yáng)三環(huán)故事；以及新城基業(yè)要怎樣利用環(huán)球影城這個(gè)IP；最后便是越秀將依靠什么從內(nèi)卷的昌平南脫穎而出？

拭目以待。

關(guān)于這6宗地以及其所在的區(qū)域，你還有啥想了解的嗎？