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房企傳來評(píng)級(jí)上調(diào)的好消息！

2月9日，標(biāo)普將龍湖的評(píng)級(jí)展望由負(fù)面調(diào)整至穩(wěn)定，且確認(rèn)龍湖的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)為“BBB-”，其高級(jí)無抵押票據(jù)的發(fā)行評(píng)級(jí)為“BB+”。

穩(wěn)定的展望反映了標(biāo)普的預(yù)期。其認(rèn)為，龍湖將在未來12-24個(gè)月內(nèi)改善流動(dòng)性和資本結(jié)構(gòu)，且公司的融資渠道已得到加強(qiáng)，特別是在銀行融資方面。

這是自2022年年中以來，三大國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)首次上調(diào)中資房企的評(píng)級(jí)展望。在樓市政策逐步松綁的大背景下，龍湖評(píng)級(jí)上調(diào)，也給中資房企們釋放了一個(gè)積極的信號(hào)。

評(píng)級(jí)大浪

過去，在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展時(shí)期，包括標(biāo)普、惠譽(yù)、穆迪“三巨頭”在內(nèi)的國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，對(duì)房企的融資，特別是境外債的發(fā)行，起至關(guān)重要的作用。

評(píng)級(jí)越高，意味著越強(qiáng)的信用背書，能給境外發(fā)行債券的房企帶來更低的融資成本，和更為充足的認(rèn)購。

但從2021年下半年開始，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入一輪深度調(diào)整，多家房企遭遇了前所未有的流動(dòng)性危機(jī)。因?yàn)椴豢春弥袊康禺a(chǎn)的銷售和融資環(huán)境，三大國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)頻繁無差別下調(diào)中資房企的評(píng)級(jí)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年10月初至今，陸續(xù)有融創(chuàng)、恒大、佳兆業(yè)、富力等房企先后被穆迪、標(biāo)普撤銷評(píng)級(jí)。去年下半年以來，50強(qiáng)房企中已有超半數(shù)房企被國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)撤銷評(píng)級(jí)。

據(jù)中房協(xié)統(tǒng)計(jì)，2021下半年以來，國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)房企評(píng)級(jí)超過250次，70多家房企不得不主動(dòng)撤銷評(píng)級(jí)。

其中，有不少被“誤傷”的房企。碧桂園總裁莫斌曾在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，過去一段時(shí)間碧桂園多次被評(píng)級(jí)誤傷，不經(jīng)意間就陷入股債雙跌。

這帶來的一大影響就是，2022年100家典型房企全年新增融資總額為8241億元，同比減少38%。其中，境外債權(quán)融資同比大幅下降69%。

“剩”者為王

在這一波此起彼伏的評(píng)級(jí)調(diào)整大浪中，截至2022年10月27日，據(jù)億翰智庫統(tǒng)計(jì)：

以穆迪評(píng)級(jí)為例，在50強(qiáng)房企中僅剩下萬科、中海、華潤(rùn)、保利、龍湖、越秀、金茂這7家房企還保持“投資級(jí)別”評(píng)級(jí)；

標(biāo)普的評(píng)級(jí)報(bào)告中，僅剩下萬科地產(chǎn)、中海、華潤(rùn)、保利、龍湖、金茂這6家；

惠譽(yù)尚且保留下萬科、中海、華潤(rùn)、保利、龍湖、越秀、金茂、首開、華發(fā)這9家。

可以看出，TOP50中還能維持投資級(jí)評(píng)級(jí)的，僅有6家。

其中龍湖顯然抵御住了沖擊，在今年火速拿下上調(diào)第一單，這與龍湖自身的硬實(shí)力密不可分。

標(biāo)普認(rèn)為，龍湖非限制性現(xiàn)金比例很高，受益于公司強(qiáng)大的銷售回款率，以及經(jīng)營(yíng)性收入的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，這些資金進(jìn)一步提高了龍湖的財(cái)務(wù)安全度。

龍湖一直強(qiáng)調(diào)的穩(wěn)和安全，在行業(yè)里是有目共睹的。截至去年上半年末，龍湖集團(tuán)連續(xù)六年保持“三道紅線”綠檔，現(xiàn)金短債比4.07，平均賬期為6.28年，一年以內(nèi)到期的短債占比約10.1%，平均融資成本僅3.99%，且在2023年內(nèi)龍湖已無到期美金債。

融資回暖

好在，在這一波巨大調(diào)整中仍屹立不倒的優(yōu)質(zhì)房企，終于再次迎來曙光。隨著2022年末防控政策的大調(diào)整，2023年拼經(jīng)濟(jì)再次成為從上至下的共識(shí)，房地產(chǎn)亦成為重要抓手。

去年12月，“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”再被提及。要知道，房地產(chǎn)首次被說成“支柱產(chǎn)業(yè)”還是2003年的事，最近5年取而代之的則是“房住不炒”。

再往前，去年11月，“金融16條”對(duì)政策進(jìn)行糾偏，支持房企信貸、債券、股權(quán)融資的“三支箭”相繼射出，“內(nèi)保外貸”也隨后落地。包括龍湖等在內(nèi)的優(yōu)質(zhì)房企，終于等到暖風(fēng)來。

比如，在這期間，龍湖不僅獲得了首筆200億元中債增信債券額度，還與六大國有商業(yè)銀行簽署戰(zhàn)略協(xié)議。更具風(fēng)向標(biāo)意義的是，其拿下“內(nèi)保外貸”落地的首單，在去年12月與中國銀行達(dá)成一筆7億規(guī)模貸款的合作。

此前在償付高壓下，不少房企選擇“棄外保內(nèi)”，內(nèi)房企在境外信用下滑，中資美元債市場(chǎng)也一度崩潰。包括龍湖、碧桂園、越秀等房企拿下“內(nèi)保外貸”的消息，也釋放了一大信號(hào)，即內(nèi)房企在境外信用形象的修復(fù)，也得到監(jiān)管層的重視。

政策回暖，讓國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也逐步重拾信心，同時(shí)也讓中資美元債迎來破冰。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年1月，房企海外債發(fā)行67.3億元，雖然同比下降21.2%，但在連續(xù)5個(gè)月斷發(fā)后終于按下重啟鍵。

據(jù)報(bào)道，2月9日，摩根大通、瑞銀和匯豐等全球投資銀行，正重新評(píng)估投資者對(duì)中資房企債券銷售的興趣，包括碧桂園、合生創(chuàng)展、路勁基建和仁恒置地等。在長(zhǎng)達(dá)一年的交易荒之后，它們都希望這項(xiàng)關(guān)鍵業(yè)務(wù)能夠重現(xiàn)生機(jī)。

后續(xù)，無論是國際機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)的變化，還是中資美元債市場(chǎng)的回暖，相信也將繼續(xù)隨著政策的松綁，房企的自我調(diào)整，而逐步回歸到正常軌道。而抵御住大風(fēng)大浪的優(yōu)質(zhì)房企們，也將能繼續(xù)行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

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