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原創(chuàng) 劉曉博

從ICU轉(zhuǎn)到住院部的“房地產(chǎn)行業(yè)”，被父愛(ài)的光輝照耀著。

昨天（1月11日），給房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)備的“四道大菜”正式端了上來(lái)，這個(gè)行業(yè)繼續(xù)“吃小灶”。

1月10日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)了“主要銀行信貸工作座談會(huì)”，上圖是央行官網(wǎng)上新聞通稿的截屏。

紅框內(nèi)的部分，全部是談房地產(chǎn)行業(yè)的。如果把這篇稿件第一段和最后一段程序性的話拿開(kāi)，專門談房地產(chǎn)行業(yè)融資問(wèn)題的文字，正好占了全文的一半。

跟房地產(chǎn)平分秋色的是：基建投資、小微企業(yè)、科技創(chuàng)新、制造業(yè)、綠色發(fā)展等重點(diǎn)領(lǐng)域。

由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)在2023年極其重要的地位。這個(gè)行業(yè)不回暖，經(jīng)濟(jì)很難走出谷底！

下面是這次會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的最新表態(tài)：

會(huì)議明確，要全面貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開(kāi)展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營(yíng)性和融資性現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。

會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要配合有關(guān)部門和地方政府扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，運(yùn)用好保交樓專項(xiàng)借款、保交樓貸款支持計(jì)劃等政策工具，積極提供配套融資支持，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。要落實(shí)好16條金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策措施，用好民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），保持房企信貸、債券等融資渠道穩(wěn)定，滿足行業(yè)合理融資需求。要因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，更好支持剛性和改善性住房需求，加大住房租賃金融支持，做好新市民、青年人等住房金融服務(wù)，推動(dòng)加快建立“租購(gòu)并舉”住房制度。

其中最引人注目的，是對(duì)“改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表”的最新表述。也就是下面這句：開(kāi)展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營(yíng)性和融資性現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。

什么叫“資產(chǎn)激活”？就是把沉睡的、不容易變現(xiàn)的資產(chǎn)喚醒，增加其流動(dòng)性。

比如土地儲(chǔ)備早日開(kāi)發(fā)；房企持有的資產(chǎn)通過(guò)發(fā)行REITs流動(dòng)起來(lái)；加大收購(gòu)兼并融資支持力度，讓房企可以賣出股權(quán)或者資產(chǎn)，去購(gòu)買新的股權(quán)和資產(chǎn)等等。

對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)失去流動(dòng)性是最可怕的，這會(huì)加劇債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。所以激活資產(chǎn)非常重要。

負(fù)債接續(xù)，就是給企業(yè)續(xù)貸或者貸款展期，這也是挽救房企的關(guān)鍵招數(shù)。2021年下半年之所以大量房企暴雷，就是因?yàn)殂y行“雨天收傘”造成的。

權(quán)益補(bǔ)充，是指允許上市房企再融資，或者借殼上市。通過(guò)定向增發(fā)等方式，房企可以補(bǔ)充資本金，而資本金的增加可以帶來(lái)杠桿效應(yīng)，讓融資更便利。

預(yù)期提升，就是給房企信心。有了政策支持，錢就可以流動(dòng)起來(lái)，房企就可以去拿地，土地財(cái)政就可以運(yùn)轉(zhuǎn)。

從2022年22個(gè)集中轉(zhuǎn)讓住宅用地的大城市土地出讓情況看，42%的土地賣給了地方國(guó)企，這相當(dāng)于地方政府左手賣給了右手，然后從銀行融資。

這種玩法顯然不可持續(xù)。因?yàn)楹芏嗄玫氐牡胤絿?guó)企，根本沒(méi)有任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，完全是替地方政府融資。如果惡性循環(huán)下去，地方債風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步膨脹。

只有拯救一批市場(chǎng)化的房地產(chǎn)企業(yè)，讓他們資金周轉(zhuǎn)起來(lái)，才能重新獲得拿地的信心和能力，也才能給地方財(cái)政注入真正的資金。

央行、銀保監(jiān)會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)吃小灶的最重要內(nèi)容，就是針對(duì)房企的四道大菜——“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”。

哪些房企，才擁有吃小灶資格？

新聞通稿的說(shuō)法是，“聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企”。

系統(tǒng)重要性，是一個(gè)金融概念。比如在全球和全國(guó)，金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)每隔一段時(shí)間就會(huì)評(píng)選公布“系統(tǒng)重要性銀行”、“系統(tǒng)重要性保險(xiǎn)公司”。入選的銀行、保險(xiǎn)公司，基本都屬于“大而不能倒”的企業(yè)，如果倒閉可能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)也是高杠桿運(yùn)作的企業(yè)，比如恒大的債務(wù)據(jù)說(shuō)有近2萬(wàn)億，其他房企也動(dòng)輒千億。對(duì)于大房企，監(jiān)管部門要提前介入，長(zhǎng)期監(jiān)控，而不能頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳。政策忽左忽右，不僅無(wú)益于行業(yè)發(fā)展，而且會(huì)人為引爆“炸彈”，“自己把自己絆倒”。

要讓房地產(chǎn)回暖，建立新的發(fā)展模式，不僅僅要救市場(chǎng)主體、刺激供給端，還要救購(gòu)房者、刺激需求端。

新聞通稿里關(guān)于房地產(chǎn)的第二段，主要談了需求端的政策。

保交樓，就是拯救購(gòu)房者，避免他們一輩子的血汗錢打水漂。

“要因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，更好支持剛性和改善性住房需求”，則是刺激需求，創(chuàng)造需求。

昨天央行公布了2022年的金融數(shù)據(jù)，2022年全國(guó)住戶存款暴增了17.84萬(wàn)億。這意味著，在疫情沖擊下居民消費(fèi)、投資欲望低迷，大量的錢被存入了銀行。銀行理財(cái)產(chǎn)品也被大量贖回，因?yàn)槌霈F(xiàn)了普遍性虧損。這加劇了存款的增長(zhǎng)。

另一方面，居民買房貸款（住戶中長(zhǎng)期貸款）腰斬，從2021年的6.08萬(wàn)億的增量，斷崖式跌到了2022年的2.75萬(wàn)億。

央行發(fā)布的居民購(gòu)房意愿，也下滑到了最低點(diǎn)：

物極必反。

最近半個(gè)月，情況正在發(fā)生變化，一些城市的樓市成交開(kāi)始明顯回暖。

比如在南京，上周二手房成交1814套，環(huán)比上漲了200%。在南京房地產(chǎn)交易中心，等著過(guò)戶的人排起了長(zhǎng)隊(duì)，相關(guān)視頻、照片在南京人朋友圈里刷屏。要知道，兩周前大家還擠在醫(yī)院、殯儀館排隊(duì)，現(xiàn)在換到了房地產(chǎn)交易中心。

在上海，2022年上半年大家的熱搜是“移民”，是“潤(rùn)”，到了下半年逆轉(zhuǎn)為買買買，上海成為2022年全國(guó)新房銷售唯一增長(zhǎng)的大城市，豪宅成交量幾乎占了全國(guó)的一半。

報(bào)復(fù)性買房正在上海、成都、南京等城市出現(xiàn)。這種現(xiàn)象會(huì)擴(kuò)展到全國(guó)嗎？還要看幾個(gè)重要政策的進(jìn)展。

第一，一線城市需要繼續(xù)松綁樓市，從限制剛需換房、改善買房，到支持他們。主要是降低首付比例，降低利率，也就是松綁“認(rèn)房認(rèn)貸”。

第二，盡早出臺(tái)溫和的、理性的、可承受的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，讓大家看到房地產(chǎn)稅沒(méi)有那么可怕。

第三，保交樓力度加大，取得顯著進(jìn)展。

第四，貨幣棚改在二線城市全面發(fā)力。

最近央行公布了截至2022年末PSL（抵押補(bǔ)充貸款）的余額情況，數(shù)據(jù)顯示在過(guò)去四個(gè)月內(nèi)（2022年9月份至12月份），PSL累計(jì)凈新增規(guī)模6129億元。

PSL是央行的一種“印鈔”方式，是通過(guò)幾家政策性銀行投放低利率的基礎(chǔ)貨幣，主要用于貨幣棚改、保交樓等領(lǐng)域，對(duì)房地產(chǎn)構(gòu)成較大利好。

PSL也是房地產(chǎn)吃小灶的一種方式。

總之：2023年樓市必須回暖，政策會(huì)一波又一波地出臺(tái)，直到儲(chǔ)蓄向購(gòu)房資金轉(zhuǎn)化達(dá)到預(yù)期。

2021年全國(guó)新增房貸（住戶中長(zhǎng)期貸款）占新增住戶存款的比重是61%，2022年下滑到了15.4%，這種局面肯定不允許持續(xù)下去。

最近人民幣的超預(yù)期升值，就跟境外資金涌入抄底有關(guān)。當(dāng)國(guó)內(nèi)一些居民仍然對(duì)2023年悲觀的時(shí)候，先知先覺(jué)的境外熱錢已經(jīng)開(kāi)始行動(dòng)了！

下周五（1月20日），或許會(huì)有新一輪降息，而且可能還會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)吃小灶：5年期LPR降息力度或許會(huì)大于1年期的。