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2023-01-31
“拐點”將至？美國房地產(chǎn)市場十年瘋狂止步
更新時間：2022-06-15 08:31:03作者：佚名
在2020年疫情之后，美國房地產(chǎn)市場異常火爆。
然而，由于抵押貸款利率不斷提高，房地產(chǎn)繁榮已急劇放緩，房地美經(jīng)濟(jì)學(xué)家甚至警示，美國房地產(chǎn)市場正走向自2006年以來“最嚴(yán)重的收縮”。
市場降溫三大跡象
美國自2011年9月以來，房價就在逐年上漲，疫情的發(fā)生加劇了上漲速度。
2020年疫情暴發(fā)后，當(dāng)年6、7、8月3個傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場的旺季，房價開始快速上漲。為了刺激經(jīng)濟(jì)，美聯(lián)儲放水，房貸利率驟降，公眾對于疫情恐懼情緒的消退疊加全美房屋庫存的驟降讓美房地產(chǎn)市場趨于瘋狂。
但這種瘋狂在今年按下暫停鍵。
全球房產(chǎn)科技集團(tuán)居外IQI聯(lián)合創(chuàng)始人、集團(tuán)CEO卡斯夫·安薩里說，“美國樓市在迅速降溫，過去兩年樓市的高熱度，在高漲了近30%的房價，和史上最高的按揭利率雙重夾擊下，現(xiàn)已冷卻不少。大批買家無力承受買樓和供樓壓力，已停下腳步?！?/p>
抵押貸款利率上升為該國過熱的房地產(chǎn)市場降溫，過去一年，抵押貸款利率飆升2.75個百分點，其中大部分發(fā)生在過去6個月，這在歷史上也罕見。到現(xiàn)在抵押貸款利率已至5%以上。今年，從3月到4月，美國的新房銷售下降了16.6%，
房地美副首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Len Kiefer在社交媒體警示了房地產(chǎn)市場的下行趨勢：“美國房地產(chǎn)市場正處于自2006年以來最顯著收縮的開始階段?！?/p>
有三個跡象印證了美國房地產(chǎn)市場正在降溫：
按揭申請大減
根據(jù)抵押銀行家協(xié)會（MBA）發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，截至6月3日的一周，美國的抵押貸款申請下降了6.5%，降至22年來的最低水平。
“過去幾個月，購房市場一直受到住房庫存持續(xù)低迷和抵押貸款利率飆升的影響。這些對潛在的首次購房者來說承擔(dān)起來更加困難?！盡BA的Joel Kan說。
帶看需求下降
全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin購房者需求指數(shù)（衡量尋找Redfin中介帶看的指標(biāo)）在5月底同比下降9%。由于賣家已經(jīng)認(rèn)識到經(jīng)濟(jì)放緩，超過五分之一的人已經(jīng)降價。
“雖然我們確實預(yù)計房價增長率會下降，但我們預(yù)計全國房價不會大幅下跌”，Redfin Economics的Chen Zhao說，“對于試圖尋求今年最佳時機(jī)入手的購房者來說，等待的主要好處是，隨著供應(yīng)開始增加，購房需求競爭可能會減少?！?/p>
售房時間更長
房屋建筑商研究公司John Burns Real Estate Consulting 5月份的房屋建筑商調(diào)查中，建筑統(tǒng)計數(shù)據(jù)全面下降。
得克薩斯州奧斯汀的一位房屋建筑商表示，現(xiàn)在奧斯汀一些完工的房屋需要一個月的時間才能售出，而此前可能僅用幾個小時。
賓夕法尼亞州哈里斯堡的一位建筑商報告稱，他們在5月份未能實現(xiàn)50%的銷售目標(biāo)。
田納西州納什維爾的另一位建筑商則表示，大多數(shù)建筑商正在將投機(jī)性房屋（即在沒有找到買家的情況下建造的房屋）開工減少15%。還有一些房產(chǎn)商要求買家支付更高的預(yù)付款。
貸款利率仍可能上升
此輪房產(chǎn)市場降溫主因是抵押貸款利率仍舊存在上升的可能。
上周五，美國消費者物價指數(shù)達(dá)到8.6%的40年高位，高于預(yù)期，令金融市場感到不安。截至上周五收盤，30年期固定抵押貸款平均利率為5.85%。
抵押貸款利率還可能超過6%。
從歷史上看，抵押貸款利率和10年期國債收益率的走勢相符。如果10年國債收益率持續(xù)走高，抵押貸款利率可能高達(dá)6%。穆迪分析公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬克贊迪表示：“我認(rèn)為還沒有看到美國國債收益率上升的終結(jié)?！?/p>
周三，美聯(lián)儲將發(fā)布6月貨幣政策決定，市場對于美聯(lián)儲加息的預(yù)期強(qiáng)烈。
從技術(shù)上講，美聯(lián)儲并不決定抵押貸款利率，不過抵押貸款利率通常會隨著聯(lián)邦基金利率的增長而上升。
市場加息的預(yù)期進(jìn)一步加大房地產(chǎn)市場的壓力。很顯然，不斷抬升的抵押貸款利率可能會減少買家需求，但由于供應(yīng)有限和建設(shè)低迷，市場仍然吃緊。
HousingWire的首席分析師Logan Mohtashami說，即使房地產(chǎn)市場降溫，市場上的庫存仍然太少。事實上，絕大多數(shù)區(qū)域房地產(chǎn)市場的庫存水平仍比大流行前的水平低50%以上。
他說，如果抵押貸款利率再次開始下降，庫存緊張水平可能會導(dǎo)致“狂熱”卷土重來。
卡斯夫·安薩里也認(rèn)為，美國樓市的基本面沒有改變。一方面，疫情使人們衍生出對更大住宅的需求，另一方面，住宅供應(yīng)嚴(yán)重不足。這決定了美國樓市在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，價格還會堅挺。不過，樓市將進(jìn)入到一個“正?！彪A段，樓價年漲幅可能在個位數(shù)，買房不再需要要跟幾十個人競爭，抄房客退出了樓市。這對普通買家來說不是壞事。美國樓市對外國買家也還保持開放。美國南方州如得州和佛羅里達(dá)州，其樓市受益于疫情甚多，價格還相當(dāng)實惠。
責(zé)任編輯：王哲希 孫霄