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圖片來源：上交所官網(wǎng)

本報(bào)（chinatimes.net.cn）記者耿倩 胡金華 上海報(bào)道

公募REITs迎來新年“開門紅”。1月12日，上交所官網(wǎng)發(fā)布公告，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT基金合同于1月11日正式生效。

據(jù)悉，該基金于1月5日起發(fā)行，只募集了一天就提前結(jié)束。根據(jù)上交所官網(wǎng)在1月9日晚披露的公告，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者和公眾投資者三方總認(rèn)購份額約204.37億份，按照發(fā)售價(jià)格測算，該基金總認(rèn)購金額約為718.16億元。

值得注意的是，該基金公眾投資者的有效認(rèn)購基金份額數(shù)量為97.17億份，公眾投資者配售比例為0.46%，若按照認(rèn)購價(jià)格3.514元/份來測算，僅公眾認(rèn)購金額就超過341.46億元。

公眾投資者配售比例0.46%

2023年首只公募REITs提前結(jié)束募集。公告顯示，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT本次募集份額5億份，募集規(guī)模17.57億元。根據(jù)《發(fā)售公告》，擬向戰(zhàn)略投資者發(fā)售的基金份額數(shù)量為3.50億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為70%；擬向網(wǎng)下投資者發(fā)售的基金份額數(shù)量為1.05億份，占扣除向戰(zhàn)略投資者配售部分后發(fā)售數(shù)量的70%；擬向公眾投資者發(fā)售的基金份額數(shù)量為0.45億份，占扣除向戰(zhàn)略投資者配售部分后發(fā)售數(shù)量的30%。

根據(jù)配售結(jié)果，該基金戰(zhàn)略投資者的有效認(rèn)購基金份額數(shù)量為3.50億份，有效認(rèn)購申請(qǐng)確認(rèn)比例為100%；網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購基金份額數(shù)量為103.7億份，配售比例約為1.01%；公眾投資者的有效認(rèn)購基金份額數(shù)量為97.17億份，配售比例為0.46%，若按照認(rèn)購價(jià)格3.514元/份來測算，公眾認(rèn)購金額超341.46億元。

值得注意的是，此次嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者和公眾投資者三方總認(rèn)購份額約204.37億份，若按照發(fā)售價(jià)格測算，該基金總認(rèn)購金額約為718.16億元。

為何該基金在開年之際就獲得廣大投資者青睞？中證鵬元研發(fā)部研究員吳進(jìn)輝對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“作為2023年首單公募REITs產(chǎn)品，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、市場反響均較好，受歡迎的本質(zhì)原因還是公募REITs項(xiàng)目，尤其是產(chǎn)權(quán)的倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目具有稀缺性，綜合收益可觀，資產(chǎn)未來增長潛力大?！?/p>

目前，倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目被市場一致看好。上交所公募REITs信息平臺(tái)顯示，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT于2022年12月7日申報(bào)，12月26日獲得中國證監(jiān)會(huì)注冊(cè)批復(fù)，是全市場第3單物流園REITs項(xiàng)目。此前，我國首批上市的兩單物流園REITs項(xiàng)目分別為中金普洛斯和紅土鹽田港REIT，目前來看兩者收益十分可觀。吳進(jìn)輝稱，截至2022年末，以上兩只基金分別較發(fā)行價(jià)格漲幅39%和34%，位于首批上市項(xiàng)目前兩位，在全市場上市的24單REITs項(xiàng)目當(dāng)中排名前列。

作為我國首只民企倉儲(chǔ)物流REIT，該基金的成立符合政策導(dǎo)向。吳進(jìn)輝表示，該基金的原始權(quán)益人為京東集團(tuán)，作為國內(nèi)民企龍頭企業(yè)，京東深耕倉儲(chǔ)物流為核心的供應(yīng)鏈發(fā)展。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議此前指出，要切實(shí)落實(shí)“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，大力支持民企企業(yè)發(fā)展，本次京東集團(tuán)發(fā)行REITs符合政策導(dǎo)向，具有很好的示范效應(yīng)。

從資產(chǎn)來看，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT表現(xiàn)較好。公開資料顯示，該基金基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)包括位于重慶、武漢和廊坊的3處物流園區(qū)，合計(jì)建筑面積350,995.49平方米。招募說明書顯示，2022年上半年，以上3個(gè)園區(qū)營業(yè)收入合計(jì)5315萬元，凈利潤2079萬元，凈利潤率達(dá)到了38.8%，重慶、武漢和廊坊園區(qū)的凈現(xiàn)金收益率分別為2.9%、2.37%和2.75%。

“本次發(fā)行REITs的三個(gè)項(xiàng)目處于核心地理位置，重慶和廊坊均是旗下67座‘亞洲一號(hào)’智能產(chǎn)業(yè)園的核心資產(chǎn)，出租率高，客戶群體穩(wěn)定，現(xiàn)金流分散，且未來極具擴(kuò)募空間，資產(chǎn)上市后的發(fā)展?jié)摿薮?。”吳進(jìn)輝稱。

公募REITs進(jìn)一步擴(kuò)容

事實(shí)上，早在市場冷清，A股多次跌破3000點(diǎn)的2022年，公募REITs已經(jīng)成為市場“寵兒”，每一次發(fā)行都引發(fā)了市場熱潮，公眾投資者的有效認(rèn)購申請(qǐng)實(shí)際確認(rèn)比例頻創(chuàng)新低。

2022年，全球主要大類資產(chǎn)均表現(xiàn)較差，上證指數(shù)跌15%，滬深300跌21%，10年國債小跌2.2%，中證REITs綜合收益指數(shù)跌2.1%。但在吳進(jìn)輝看來，公募REITs市場整體表現(xiàn)仍具有韌性。

從規(guī)模上看，2022年公募REITs市場呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢。數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，全市場共計(jì)上市24只公募REITs，募集總規(guī)模達(dá)到783.61億元，市值854.34億元，溢價(jià)率為9.03%。其中，2022年就上市了13只REITs，基金募集總規(guī)模為419.48億元，市值434.89億元，溢價(jià)率為3.67%。

從發(fā)行人上看，公募REITs發(fā)行人雖然仍以央企國企和上市公司為主，但已經(jīng)實(shí)現(xiàn)民企REITs的零突破。在發(fā)行區(qū)域上，該類產(chǎn)品相對(duì)集中在北上廣深區(qū)域，但也有越來越多的省市實(shí)現(xiàn)新突破，如安徽、重慶、湖北等，且發(fā)行人積極性提高，全國REITs招標(biāo)項(xiàng)目也在大量增加。

同時(shí)，公募REITs資產(chǎn)范圍得到進(jìn)一步擴(kuò)容。早在2021年，公募REITs資產(chǎn)種類僅限于生物質(zhì)發(fā)電、污水處理、高速公路、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以及倉儲(chǔ)物流；2022年，資產(chǎn)范圍擴(kuò)展到清潔能源、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、保障性租賃住房；2023年，市場即將迎來光伏發(fā)電、海上風(fēng)力發(fā)電等種類。

談及保障房REITs項(xiàng)目，吳進(jìn)輝表示，該類項(xiàng)目落地具有重大意義，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展?！胺康禺a(chǎn)行業(yè)仍是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，發(fā)展保障性租賃住房REITs既利民生，又有利于房企向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。去年四單保障房REITs項(xiàng)目的上市，起到了很好的示范作用?！?/p>

隨著市場的進(jìn)一步發(fā)展，擴(kuò)募制度和機(jī)制進(jìn)一步完善，REITs指數(shù)也一并推出。在吳進(jìn)輝看來，擴(kuò)募與首發(fā)一樣，有利于進(jìn)一步擴(kuò)大市場規(guī)模。他表示：“目前我國公募REITs擴(kuò)募制度已經(jīng)形成，首批5單擴(kuò)募已經(jīng)申報(bào)在審核。另外，發(fā)行要求得到優(yōu)化，審核效率進(jìn)一步提升，指數(shù)的推出均反映市場的逐步完善?！?/p>

回顧去年公募REITs的整體表現(xiàn)，吳進(jìn)輝直言：“2022年初至2月末，REITs市場配置需求增加和首批上市的示范效應(yīng)，導(dǎo)致全市場溢價(jià)率大幅提高，富國首創(chuàng)水務(wù)REITs二級(jí)收益率一度翻番，其后市場逐漸回調(diào)。受宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力大、疫情等超預(yù)期沖擊，高速公路和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)均受到減稅降費(fèi)等政策影響，收入出現(xiàn)一定下滑。下半年市場發(fā)行提速，投資者逐漸對(duì)公募REITs產(chǎn)品認(rèn)知加深、估值定價(jià)不斷探索，市場價(jià)格被重估，絕大多數(shù)產(chǎn)品內(nèi)在估值下調(diào)，價(jià)格回撤明顯?？傮w來看，現(xiàn)階段公募REITs的稀缺性仍存在，雖然資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，但當(dāng)前打新收益性價(jià)比已然較低?！?/p>

從嚴(yán)審核的趨勢維持不變

不得不說，公募REITs對(duì)中國經(jīng)濟(jì)意義重大?！白怨糝EITs上市以來，其在盤活存量資產(chǎn)、促進(jìn)投融資良性循環(huán)，降低負(fù)債率，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面已成為市場共識(shí)，在我國宏觀經(jīng)濟(jì)體制和資本市場的重要作用基本得到認(rèn)可?！眳沁M(jìn)輝表示，公募REITs有效銜接了實(shí)體經(jīng)濟(jì)和金融市場，是資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的存量時(shí)代，有效盤活資產(chǎn)，降低負(fù)債率，實(shí)現(xiàn)投融資的良性循環(huán)，與黨的二十大會(huì)議精神極為契合。

展望2023年，吳進(jìn)輝認(rèn)為，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs將進(jìn)入一個(gè)相對(duì)快速的發(fā)展期。他表示：“2023年將是公募REITs市場的發(fā)行大年，這是今年的最大看點(diǎn)?！?022年12月25日，國家發(fā)展改革委投資司副司長韓志峰指出，預(yù)計(jì)2023年末基礎(chǔ)設(shè)施REITs將超過60只，總發(fā)行規(guī)模能夠超過2000億元。這就意味著2023年將至少上市36只REITs，考慮到春節(jié)和發(fā)售上市的準(zhǔn)備時(shí)間，實(shí)際10個(gè)月內(nèi)平均每月上市數(shù)量至少在3至4只，全年上市數(shù)量將大幅翻倍，遠(yuǎn)超前兩年的總量。

此外，他預(yù)計(jì)試點(diǎn)范圍將進(jìn)一步擴(kuò)容，常態(tài)化發(fā)行機(jī)制也將快速落實(shí)和完善，但從嚴(yán)審核的趨勢不變。隨著市場規(guī)模的快速擴(kuò)大，新能源、數(shù)據(jù)中心、水利、新基建、停車場等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域有望進(jìn)一步發(fā)展。同時(shí)，公募REITs將精簡材料和申報(bào)流程，加快審批流程，推動(dòng)常態(tài)化發(fā)行機(jī)制的形成。但REITs不同于債券，是項(xiàng)目的IPO，這就決定了其數(shù)量不可能太多。美國REITs歷經(jīng)60多年時(shí)間，發(fā)展至今公募REITs的數(shù)量也才200多只。從本世紀(jì)初開始，日本和新加坡的REITs數(shù)量也只是63只和43只?；诋?dāng)前的法律法規(guī)和政策要求，當(dāng)前我國公募REITs處于試點(diǎn)階段仍是基本事實(shí)，從嚴(yán)審核也是為了避免“破窗效應(yīng)”。

對(duì)于保障性租賃住房REITs，吳進(jìn)輝認(rèn)為，該類產(chǎn)品未來潛在的規(guī)?？赡茉谇|級(jí)別以上，推動(dòng)保障房REITs的平臺(tái)化發(fā)展十分有必要。他表示，保障性租賃住房REITs項(xiàng)目上市是落實(shí)“房住不炒”，改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表的重要一環(huán)，也是房企轉(zhuǎn)型發(fā)展的新模式，對(duì)于我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)能轉(zhuǎn)化具有重大的意義，是現(xiàn)階段REITs市場重點(diǎn)發(fā)展和扶持領(lǐng)域。

但同時(shí)，要想建設(shè)中國REITs特色制度，就要進(jìn)一步完善市場配套政策和信息披露機(jī)制。畢竟，REITs市場的快速發(fā)展離不開市場制度、政策、各項(xiàng)措施的支持，同時(shí)也離不開監(jiān)管層對(duì)市場參與機(jī)構(gòu)的管理。吳進(jìn)輝建議，在REITs上市發(fā)展壯大過程中，要不斷總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，探索“中國特色”的制度和信息披露機(jī)制，比如特色的運(yùn)行模式、特色估值體系、發(fā)行交易機(jī)制、做市商制度、稅收制度等，以資產(chǎn)運(yùn)營為核心，尤其是加強(qiáng)管理人和原始權(quán)益人的信息披露和監(jiān)管。

在熱度不減，未來仍將是市場“寵兒”的當(dāng)下，吳進(jìn)輝認(rèn)為，投資者不可盲目參與打新，在選取標(biāo)的時(shí)要注重資產(chǎn)的深度分析和估值考察。另外，我國也要進(jìn)一步加強(qiáng)區(qū)域間的合作機(jī)制。作為REITs市場數(shù)量和規(guī)模最大、最活躍的區(qū)域，去年長三角地區(qū)已經(jīng)形成了很好的配合、協(xié)調(diào)和“幫帶”效應(yīng)，后續(xù)京津冀、粵港澳大灣區(qū)可以加強(qiáng)區(qū)域協(xié)作和交流，為公募REITs市場發(fā)展貢獻(xiàn)力量。

責(zé)任編輯：徐蕓茜 主編：公培佳