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2023-01-31
租金未談攏，珠海農(nóng)商銀行被指砌墻“圍堵”相鄰商鋪！
更新時(shí)間：2022-06-16 09:20:26作者：未知
南都訊 原本旁邊是公眾走廊的商鋪，卻被隔壁新裝修的銀行新建的圍墻將其中三面圍了個(gè)嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)。近日，珠海的王先生向南都小N馬上辦記者投訴，自己在珠海市拱北粵海中路都市廣場二層的一處臨街商鋪，卻被新搬來的珠海農(nóng)商銀行在裝修中給私自加上了圍墻，“導(dǎo)致我店鋪不僅三面被圍，而且公用通道沒法進(jìn)出，觀光電梯也沒辦法上去了！”
王先生的商鋪被新建圍墻圍成“凹”字形
好好的商鋪被人“免費(fèi)”贈(zèng)送了圍墻，對方還是一家珠海本土銀行，到底是怎么回事？小N馬上辦記者對此展開了調(diào)查。
投訴人：店鋪被銀行“圍堵”
投訴人王先生介紹，自己曾于十幾年前購買珠海市拱北粵海中路都市廣場二層的臨街商鋪，建筑面積為10.05平方米。不過，其商鋪并非傳統(tǒng)意義上的獨(dú)門獨(dú)戶店鋪，而是沒有實(shí)體圍墻的“格子鋪”，商場一共由200多個(gè)業(yè)主的“格子鋪”構(gòu)成，“當(dāng)初開發(fā)商宣傳是做一個(gè)美妝產(chǎn)品主題商場使用的。”
珠海市拱北粵海中路都市廣場
記者獲悉，都市廣場被分割為大大小小200余間店鋪，每間店鋪都獨(dú)立銷售，有各自的業(yè)主，但大部分業(yè)主都委托名為珠海世紀(jì)都市商業(yè)管理有限公司的管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行運(yùn)營租賃，而王先生當(dāng)初并未交由該管理機(jī)構(gòu)代理，其選擇獨(dú)立運(yùn)營。
不過，此前，王先生鋪位和其他業(yè)主一起，打包整體出租給了民生銀行，供其作為珠海支行使用。民生銀行退租后，王先生和不少鄰居商鋪都處于空置狀態(tài)。
王先生的商鋪被新建圍墻圍成“凹”字形
今年5月份，王先生突然發(fā)現(xiàn)，自己的店鋪多了三面墻，墻體不僅將其店鋪圍成了一個(gè)凹槽，而且將其店鋪與觀光電梯和一條公共通道隔離開來。
“我了解的是珠海農(nóng)商銀行租賃了隔壁多個(gè)店鋪，然后整體使用，但沒有租我這一間，他們未經(jīng)我允許搭建石墻，導(dǎo)致我的店鋪無法經(jīng)營?！蓖跸壬嬖V記者，自己從未收到任何人要租賃商鋪的消息，目前珠海農(nóng)商銀行為了讓自己的店鋪成為一個(gè)整體，建起了石墻。
王先生提供的商鋪圖紙
“建這樣的墻，將我店鋪堵得死死的，我以后還怎么出租經(jīng)營？”王先生表示?！?strong>對方應(yīng)該拆除非法圍擋我商鋪的墻體，恢復(fù)我商鋪處商場原狀，包括鋪前過道及正常進(jìn)出鋪前觀光電梯等公用設(shè)施。”同時(shí)，王先生要求珠海農(nóng)商銀行進(jìn)行賠償?！拔业牡赇伻ス芾硖幫ㄋ娋湍軤I業(yè)，所以我認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)在前租戶民生銀行簽訂合同中的租金標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，以每年遞增的形式，以遞增后的金額，約3000元/月的標(biāo)準(zhǔn)，賠償至我商鋪能夠正常使用，其次，因?yàn)殡p方溝通商鋪的問題，導(dǎo)致我6天時(shí)間無法工作，也應(yīng)按照330元每天的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行賠償。”
截至6月9日，王先生再次與珠海民生銀行溝通，“對方表示答應(yīng)了我的三個(gè)訴求，但表示仍需時(shí)間處理?！蓖跸壬硎咀约河枰岳斫?，會(huì)等待幾日。
記者走訪：商鋪確實(shí)被銀行圍墻“包圍”
日前，南都記者也走訪了王先生的商鋪。記者在現(xiàn)場看到，王先生的商鋪位于粵海中路都市廣場，廣場與涼粉橋公交站相鄰。該商業(yè)樓右側(cè)部分被珠海農(nóng)商銀行租用，目前還在裝修中，未正常營業(yè)，中間部分則尚未被租賃。
都市廣場中間部分尚未被租賃
記者看到，王先生的商鋪位于該廣場二樓，恰好與珠海農(nóng)商銀行相鄰。裝修中的珠海農(nóng)商銀行在與王先生相鄰位置新建了實(shí)體圍墻，實(shí)體圍墻呈“凹”字形，正好將王先生鋪位三面“包圍”在圍墻中。
通過對比王先生鋪位此前布局和圖紙，記者發(fā)現(xiàn)，珠海農(nóng)商銀行修建圍墻后，對王先生店鋪主要造成了以下影響：一是將四面無墻體的商鋪?zhàn)兂闪巳姹粐?；二是圍墻將商場公共的觀光電梯變成了銀行“私有”，王先生和其他多個(gè)鋪位無法使用，僅能通過消防樓梯進(jìn)出二樓；三是銀行將商場公共走廊也“裝進(jìn)”了自身圍墻內(nèi)。
農(nóng)商銀行內(nèi)部可以正常使用觀光電梯
記者查詢商鋪產(chǎn)權(quán)證發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)證附件信息顯示，在開發(fā)商規(guī)劃時(shí)，整個(gè)二層未設(shè)計(jì)有墻體，是一個(gè)通透的空間，僅通過劃線來區(qū)分不同業(yè)主之前的產(chǎn)權(quán)鋪位。也就是說，銀行所建的墻體在規(guī)劃中并不存在，屬于裝修中私自加建。
此外，走訪中，記者獲悉，都市廣場“格子鋪”管理機(jī)構(gòu)珠海世紀(jì)都市商業(yè)管理有限公司曾對業(yè)主發(fā)出過《征求意見書》表示，如全體商鋪業(yè)主三分之二以上均通過該意見函，將采用整體出租或分割出租均可的出租方式，且所受租金扣除稅費(fèi)（租金稅和物業(yè)管理費(fèi)）后，由全體業(yè)主按相同的投資回報(bào)率分?jǐn)?。對此，王先生表示知曉該《征求意見書》，由于自己對分割出租方式的?dān)心，所以未同意該意見書。另外，不少委托珠海世紀(jì)都市商業(yè)管理有限公司管理機(jī)構(gòu)代理的業(yè)主都簽署了《商鋪代理出租合同》?！渡啼伌沓鲎夂贤分酗@示，簽署該合同的業(yè)主商鋪將于都市廣場其他商鋪合并，無論整體出租或分割出租，全部租金由全體商鋪業(yè)主共同分配。以委托方的名義同租戶簽訂租賃合同，將本合同商鋪與都市廣場其他商鋪合并后，視市場需求整體出租或分割出租均可。不過，王先生并未簽署上述代理合同。
究竟有多少業(yè)主同意該意見函？記者于6月14日致電《征求意見函》落款處附上的珠海世紀(jì)都相關(guān)負(fù)責(zé)人，對方表示不方便透露幾成業(yè)主同意該意見函，當(dāng)記者問及珠海農(nóng)商銀行建墻的行為是否經(jīng)過業(yè)主同意時(shí)，對方也表示不便透露，匆忙掛斷電話。
銀行：裝修合規(guī)合法，該業(yè)主要價(jià)過高
作為業(yè)主，王先生表示，銀行方面租賃哪些商鋪、如何經(jīng)營，自己無意阻撓，也與己無關(guān)，但其裝修經(jīng)營，也不應(yīng)當(dāng)傷害到自己作為業(yè)主的利益。
那么，自身裝修，為何要將別人的商鋪用圍墻圍住，還要將公共電梯、走廊占為己有？小N馬上辦記者于6月6日前往了珠海農(nóng)商銀行總行了解情況。
“我們是和管理機(jī)構(gòu)直接簽署合同，都是嚴(yán)格按照合同內(nèi)的規(guī)定實(shí)施的，包括二層的觀光電梯給我們獨(dú)家使用，以及搭建石墻都是合同中定好的?！辈稍L珠海農(nóng)商銀行的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，包括加建圍墻在內(nèi)，自己的施工都是合規(guī)合法的。
銀行方面表示，銀行一直在跟王先生積極溝通協(xié)商此事，該處店鋪是今年3月份開始施工，目前還未營業(yè)。此前租賃都是與管理方洽談，目前的建設(shè)都寫在了合同里。不過，由于王先生未委托給管理方，而其商鋪正好相鄰，且在銀行設(shè)計(jì)的新建圍墻范圍內(nèi)，因此，此前也聯(lián)系過王先生，想將其商鋪一并租賃。珠海農(nóng)商銀行表示，曾和王先生、管理機(jī)構(gòu)有過多次協(xié)商，但由于王先生提出的租金過高，“是市場價(jià)3倍以上?！?/p>
而對于王先生提出拆除圍墻并進(jìn)行賠償?shù)慕鉀Q方案，銀行方面表示，“我們愿意在觀光電梯間的墻體前開個(gè)門，讓王先生可以正常使用觀光電梯”，對于王先生提出的賠償，珠海農(nóng)商銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，目前王先生店鋪并未通水、通電，不具備營業(yè)條件。如賠償需王先生證明其實(shí)際損失。
對此，王先生表示，確實(shí)已經(jīng)和珠海農(nóng)商銀行有過多次當(dāng)面溝通，“我認(rèn)為我提出的租金和賠償金額都是按照市價(jià)來的，并沒有遠(yuǎn)高于市價(jià)的情況?！?/p>
律師：建墻行為確損害王先生合法權(quán)益
珠海農(nóng)商銀行私自建墻是否合規(guī)？《意見征求書》是否有法律效益？王先生維權(quán)訴求是否合理？南都記者就以上問題采訪了法律界相關(guān)專業(yè)人士。
廣東品盛律師事務(wù)所楊曉峰律師表示，本案屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛。公共走廊和觀光電梯屬于建筑物的共有部分，全體業(yè)主對共有部分享有共有和管理的權(quán)利。根據(jù)關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)規(guī)定，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。如果珠海農(nóng)商銀行將公共走廊和電梯納入私用的行為有得到專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，則該行為符合法律規(guī)定。反之，則屬于侵權(quán)行為。但無論珠海農(nóng)商銀行建墻的行為是否得到同意，但其所建墻壁將王先生店鋪“包圍”，無法使用觀光電梯的行為，也損害了王先生的合法權(quán)益，王先生有權(quán)要求珠海農(nóng)商銀行排除妨害和賠償損失。
珠海世紀(jì)都市商業(yè)管理有限公司所發(fā)出的《征求意見函》僅對已經(jīng)簽訂了《商鋪代理出租合同》的業(yè)主生效，對沒有簽訂《商鋪代理出租合同》的王先生等業(yè)主不生效。珠海世紀(jì)都市商業(yè)管理有限公司無權(quán)處分未簽訂《商鋪代理出租合同》王先生等人的店鋪。從《商鋪代理出租合同》的約定內(nèi)容來看，珠海世紀(jì)都市商業(yè)管理有限公司的代理權(quán)限僅為代為出租店鋪和收取租金等權(quán)限，并沒有賦予珠海世紀(jì)都市商業(yè)管理有限公司決定處理共有部分的權(quán)限。故珠海世紀(jì)都市商業(yè)管理有限公司無權(quán)決定將公共走廊和觀光電梯給珠海農(nóng)商銀行獨(dú)家使用。
就本案而言，無論是珠海農(nóng)商銀行，還是珠海世紀(jì)都市商業(yè)管理有限公司，均未舉證珠海農(nóng)商銀行私自建墻，將公共走廊和觀光電梯納入私用的行為有得到專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。如未能得到同意，全體業(yè)主均有權(quán)要求珠海農(nóng)商銀行恢復(fù)原狀，并要求珠海農(nóng)商銀行和珠海世紀(jì)都市商業(yè)管理有限公司共同賠償損失。如珠海農(nóng)商銀行有得到同意，但其建墻行為已損害了王先生的合法權(quán)益，王先生有權(quán)要求珠海農(nóng)商銀行排除妨害，并賠償王先生自建墻之日起至店鋪正常使用之日止的租金損失。
采寫：南都記者 趙雨琪 朱鵬景 實(shí)習(xí)生 趙姝嬋