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2023-01-31
河南建業(yè)引入國資，對其他民營房企有何啟示？
更新時間：2022-06-16 16:02:50作者：佚名
民營房企的生存邏輯變了，它們不再需要離上交所近一點，而需要離地方國資委近一點
建業(yè)集團董事長胡葆森。圖源：建業(yè)住宅集團官網(wǎng)
文 | 張光裕
編輯 | 王博
當眾多民營房企仍在努力招攬國資入局、等待政府幫扶的時候，建業(yè)集團的引戰(zhàn)交易最先落槌。
6月1日，建業(yè)地產(chǎn)（0832.HK）公告，董事長胡葆森單獨擁有的恩輝投資公司（下稱“恩輝投資”）將建業(yè)地產(chǎn)29.01%的股份轉讓給河南同晟置業(yè)有限公司（下稱“同晟置業(yè)”）。同晟置業(yè)是河南省鐵路建設投資集團有限公司（下稱“河南鐵建”）全資子公司，河南鐵建又由河南省人民政府100%控股。
除股份交易，建業(yè)地產(chǎn)還向同晟置業(yè)定向發(fā)出一筆年限為2+1的可換股債券，即債券基本有效期24個月，雙方同意下可延期12個月。當某些條件觸發(fā)時，同晟置業(yè)有權將債券轉為股份。
按公告披露股本數(shù)據(jù)計算，目前，胡葆森的恩輝投資持股數(shù)仍高于河南鐵建，是公司第一大股東。但若上述可轉債未來全部轉股，河南鐵建將持有建業(yè)地產(chǎn)40.80%的股份，恩輝投資持股34.27%。如果胡葆森沒有通過恩輝投資以外的其他機構持有建業(yè)股份，那么，河南鐵建將成為建業(yè)地產(chǎn)第一大股東。
但是對于胡葆森來說，現(xiàn)在不是計較股份高低的時候。讓公司活下去，才是最重要的。
建業(yè)地產(chǎn)公告的數(shù)據(jù)顯示，公司2022年前五個月合同銷售總額同比下降48.6%。截至2021年12月31日，建業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)金總額為98.48億元，同比減少66.4%。
公告中也提到，恩輝投資會以股東貸款形式，將股份交易所得6.88億港元交給建業(yè)地產(chǎn)，補充其營運資金。
一位接觸交易雙方的知情人告訴《財經(jīng)十一人》，為了這場交易，河南省政府有關部門做了很多統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作。
省政府出手相救，一是，因為建業(yè)地產(chǎn)在河南房地產(chǎn)市場的參與程度足夠深、足夠廣。從省會鄭州到鄉(xiāng)鎮(zhèn)，建業(yè)的項目遍布河南各級房地產(chǎn)市場，供應鏈上下游觸達省內(nèi)眾多企業(yè)。河南需要一個穩(wěn)定的建業(yè)。
二是，恒大債務危機出現(xiàn)后，遇險房企的風險化解執(zhí)行地方屬地原則。如果建業(yè)無法靠自身力量扭轉頹勢，河南省政府遲早要承擔風險化解工作，越拖延工作難度越大。
建業(yè)地產(chǎn)樣本背后，是自2020年開啟的愈發(fā)提速的民營房企“回鄉(xiāng)”潮，它們逐漸撤出燈紅酒綠的北上深，轉頭深耕發(fā)家之地和大本營。民營房企的生存邏輯變了，它們不再需要離上交所近一點，而需要離地方國資委近一點。
救援建業(yè)早有準備
前述知情人認為，為了救援建業(yè)地產(chǎn)，河南省政府有關部門已經(jīng)策劃了許久。
建業(yè)地產(chǎn)遇險的苗頭出現(xiàn)在2021年9月。當時，一份建業(yè)地產(chǎn)寫給河南省政府的求助信流傳到網(wǎng)上。信中寫道，受水災和疫情影響，建業(yè)地產(chǎn)的銷售出現(xiàn)斷崖式下滑，有潛在的人員失業(yè)和銀行失信風險，希望政府給予幫扶。與求救信一起流出的是河南省長王凱對求救信的批復：“請有關部門盡快就報告中建議提出意見?！?/p>
三個月后，2021年12月，建業(yè)地產(chǎn)本次股權交易的買方，河南鐵路建設投資集團揭牌成立。它是由2009年成立的河南鐵路投資有限公司改組而成。
從“鐵投”變成“鐵建投”，改組前后的河南鐵建有何不同？從2021年5月《河南省人民政府辦公廳關于深化鐵路投融資體制改革的若干意見》（下稱《若干意見》）中，可見端倪。
這份文件中寫道，加快推進重組成立省鐵路建設投資集團，要支持集團公司圍繞鐵路投資建設主責主業(yè)，發(fā)展鐵路關聯(lián)延伸產(chǎn)業(yè)，培植自身造血機能，通過以地補路、以商補公、綜合經(jīng)營等實現(xiàn)良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展。
《若干意見》還要求，建立“鐵路項目+土地開發(fā)”綜合回報模式。新建鐵路沿線的市、縣級政府，要在站場周邊規(guī)劃“綜合開發(fā)備選用地”，不具備開發(fā)條件的，可在其他區(qū)域選址。同時，支持既有城際鐵路通過TOD模式（transit-oriented development，以公共交通為導向的發(fā)展模式，即將人、活動、建筑和公共交通整合在一起，通過5-10分鐘的步行或騎行的方式快捷地鏈接它們）開發(fā)運營。
簡單概括，改組之后河南鐵建新增了一項重要業(yè)務，就是房地產(chǎn)。省政府期望這家公司通過房地產(chǎn)開發(fā)，盡量自主掙出鐵路建設資金。
于是，在各自經(jīng)歷了2021的變動后，建業(yè)地產(chǎn)和河南鐵建一拍即合。
建業(yè)地產(chǎn)遇到的麻煩與其他民營房企別無二致。恒大事件之后，金融機構認為地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流斷裂風險過高，收緊了對民營房企的信貸審批，導致全行業(yè)融資額度嚴重萎縮。買房者也對房企缺乏信任，再加上疫情影響，購房意愿降低，房企銷售額大幅下降。
由此全行業(yè)進入一個惡性循環(huán)：現(xiàn)金流吃緊-企業(yè)評級被下調(diào)-融資更艱難-債務逾期-購房者信心下降-銷量大跌回款慢。
在情勢惡化下，“國資”這塊招牌不僅能改善金融機構對建業(yè)地產(chǎn)的觀感，為其爭取更多低成本資金。同時，也能給買房者吃一顆定心丸。
其實，兩家是各取所需。
上文《若干意見》已提到，新鐵路沿線市縣要規(guī)劃綜合開發(fā)用地。前述知情人說，截至目前，河南鐵建已經(jīng)以較實惠的價格，在河南省多個城市儲備了不少優(yōu)質(zhì)地塊，但開發(fā)的還很少。未來，這些項目都可能以股份合作或者代建的模式，與建業(yè)地產(chǎn)共同開發(fā)。
河南鐵建有錢有地，但是做地產(chǎn)，它們是門外漢。河南鐵建需要建業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)開發(fā)能力，也需要建業(yè)的品牌口碑和營銷能力。
而鐵建已有的土地儲備，對建業(yè)地產(chǎn)來說是不錯的資源補給。這家公司不僅省了前期拿地成本，也有了可持續(xù)售賣的項目，現(xiàn)金流得以盤活。
一家國資研究院投融資專家認為，中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今，一家國企想從零起步，培育出高水平的地產(chǎn)公司，幾乎是不可能的。利用股權紐帶借用好建業(yè)地產(chǎn)的能力，河南鐵建能事半功倍。
作為省級鐵建企業(yè)，河南鐵建的主要任務是完善省內(nèi)城際鐵路網(wǎng)，這意味著它獲得的土地，不少將位于原本鐵路欠發(fā)達的城市。
從這個角度考慮，建業(yè)地產(chǎn)的確是最合適的牽手對象。比起全國頭部房企，建業(yè)地產(chǎn)更懂如何做河南省中小城市的生意；比起其他當?shù)氐闹行》科?，這家公司又有一線的品牌價值。
地產(chǎn)公司“回鄉(xiāng)潮”
6月11日，在股份交易公告10天后，胡葆森線上出席了亞布力中國企業(yè)家論壇。他在演講中說，過去30年里，建業(yè)深耕河南，上繳了510億元稅收，常年提供超100萬人次的就業(yè)崗位，如果我們不是30年里在這一個地方干了這一件事，政府是不可能在這個關鍵時期，讓國企入股一個民營企業(yè)的。
如今，眾多房企都在苦苦尋求國資戰(zhàn)投，誰能成為下一個建業(yè)地產(chǎn)？
目前看，比起那些布局分散、在哪片地域都沒形成足夠影響力的全國性企業(yè)，那些布局集中、與某一省份或城市深度綁定的區(qū)域性房企更有引戰(zhàn)優(yōu)勢。
某TOP20民營房企中層人士分析，為什么廣東省政府對出險民營房企的救助力度，不如河南省這么大？因為僅恒大這家巨無霸，就已經(jīng)足夠廣東省政府頭疼了。廣東房企眾多，政府實在難以兼顧。
換個角度來說，廣東不缺千億規(guī)模的房企。地產(chǎn)行業(yè)之外，廣東也有華為、騰訊等鯤鵬級企業(yè)。一家千億規(guī)模地產(chǎn)公司之于廣東的意義，遠不如建業(yè)地產(chǎn)之于河南那么重要。
同樣的邏輯也適用于上海。于是我們看到，不少房企正告別曾經(jīng)的“地產(chǎn)中心”上海虹橋，將總部搬回它們的發(fā)家之地。
房企總部匯聚上海的現(xiàn)象，始于21世紀初，在2015年后達到高潮。全行業(yè)都乘著火箭扶搖直上的那些年里，為了追逐金融紅利，離各大銀行和券商更近一點，也離上交所更近一點，發(fā)家于各省的龍頭房企紛紛將總部搬到上海，或在上海設置雙總部。代表公司有四川的藍光，福建的陽光城，江蘇的弘陽，浙江的祥生、中梁等。
在上海設置總部，也幫助這些企業(yè)摘掉了區(qū)域性房企的帽子，升格為全國性房企。至少，它們的項目分布在江浙滬三地了，而不僅限于一個省。“全國性房企”這頂新帽子，無形中助力了它們的上市之路。
中梁2016年將總部搬至上海，2019年在港交所上市。祥生2019年在上海設置雙總部，2020年登陸港交所。
但如今，還是為了更好地融資，這些企業(yè)需要回到各自的大本營了。只要它們無法減輕金融機構對行業(yè)風險的顧慮，那么，離上海再近、溝通再順暢，也于事無補。
目前看，取信于金融機構最好的辦法之一就是得到地方政府或國資的支持。這件事在它們各自的發(fā)家之地可能更容易些。
據(jù)悉，弘陽已經(jīng)將上?？偛康亩鄶?shù)職能轉移到南京，祥生也已將上?？偛哭k公樓退租，職員撤回杭州辦公。
但要想讓地方政府和國資加持，這些房企需要釋放更多的誠意。如將更多投資集中在大本營，增加本地就業(yè)崗位等。
前述投融資專家認為，得到國資加持后，建業(yè)地產(chǎn)的融資成本能比現(xiàn)在下降2%。
一位資深的券商債務部人士預測，交易完成后，至少河南省內(nèi)金融機構，尤其是國有銀行，會對建業(yè)地產(chǎn)釋放貸款支持，“畢竟交易是在省政府協(xié)調(diào)下促成的，國有銀行讀得懂這個信號?！?/p>
不過，他同時認為，在銀行間或交易所的債券市場上，建業(yè)地產(chǎn)想要發(fā)債還是會困難重重。他講道，券商判斷一家企業(yè)的性質(zhì)，主要看實控人。目前，胡葆森還是建業(yè)地產(chǎn)第一大股東和實控人，盡管河南鐵建占了近30%的股份，但在券商眼里，建業(yè)地產(chǎn)還是一家民營公司。
前述券商債務部人士介紹，目前，民營公司發(fā)債項目很難在券商內(nèi)部立項通過。此前，有民營企業(yè)債項爆雷后，作為受托管理人的券商公司被牽連，收到過證監(jiān)局的罰單。事項嚴重的，甚至可能會被暫停營業(yè)資質(zhì)，無論對公司或個人，這都是滅頂之災。因此，盡管屢有政策吹風，但券商行業(yè)如同戴著緊箍咒，對民企融資項目非常謹慎。
融資之外，河南鐵建的入股還會如何影響建業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展？
一位頭部房企人士認為，近年國有資產(chǎn)監(jiān)管改革的一大方向，就是從“管企業(yè)”向“管資本”轉變。在建業(yè)地產(chǎn)一事上，就要看河南鐵建能不能安心扮演好戰(zhàn)略投資者角色，會不會介入建業(yè)的日常經(jīng)營。更具體地，要觀察河南鐵建會不會在副總裁、CFO等關鍵崗位上安插人員。
他說：“在建業(yè)地產(chǎn)董事會中，河南鐵建作為第二大股東，理所應當派駐董事，行使股東權利。但如果他們更進一步，想要在管理層占據(jù)CFO、副總裁等核心職位，干預日常經(jīng)營決策，就可能會與胡葆森團隊產(chǎn)生矛盾，磨合不暢相互掣肘?！?/p>
在股份交易前約一個月，2022年5月3日，建業(yè)地產(chǎn)公告，公司原秘書楊偉梁離職，新聘余志杰擔任公司秘書和CFO。
同花順資料顯示，余志杰過往從業(yè)經(jīng)歷中，兼有國央企和地產(chǎn)雙重背景。2016年以來，余志杰曾先后擔任國開國際投資有限公司、西王特鋼、西王置業(yè)公司秘書，金川集團國際資源有限公司獨董。其中，國開國際投資有限公司是國家開發(fā)銀行的全資附屬公司，西王置業(yè)是一家山東房企，金川集團是甘肅省國企。
作者為《財經(jīng)》記者