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2023-01-31
投資降幅增大、資本金到位惡化、銷售不暢……樓市筑底未完
更新時(shí)間：2022-12-15 13:51:08作者：智慧百科
12月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70大中城市國房景氣指數(shù)及開發(fā)投資數(shù)據(jù)。盡管"保主體"的政策底已經(jīng)出現(xiàn)，但市場筑底卻依然沒有完成，包括投資、銷售、融資在內(nèi)的多項(xiàng)數(shù)據(jù)同比持續(xù)惡化，創(chuàng)下年內(nèi)跌幅紀(jì)錄，也連帶著造成國房經(jīng)濟(jì)指數(shù)的下滑。目前來看，保障合理購房需求的刺激政策應(yīng)盡快推出，與保主體政策形成合力，拉動樓市盡快完成筑底。
圖片來源：國家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)
銷售："銷售和客戶都陽了，12月份也很難"
原定于上周末開盤搖號的北五環(huán)某項(xiàng)目，在搖號前一天深夜臨時(shí)取消了開盤計(jì)劃。"銷售團(tuán)隊(duì)一個(gè)不剩全陽了，客戶也大部分陽了，沒辦法。"孫佳（化名）是這個(gè)項(xiàng)目的案場負(fù)責(zé)人，據(jù)他透露，無論是北京大區(qū)還是集團(tuán)，對這個(gè)項(xiàng)目原本寄予厚望，地方政府主管部門也非常配合，從拿地開始便全力推進(jìn)，因?yàn)轫?xiàng)目位置好、配套好、戶型也不大，總價(jià)合適，排隊(duì)的客戶總體可觀。
"我們之前初步測算，即便因資質(zhì)、付款可能會出現(xiàn)個(gè)別清退，排隊(duì)的也能迅速補(bǔ)上，首期一把清是沒問題的。"孫佳承認(rèn)，在現(xiàn)在的市場環(huán)境下，這種項(xiàng)目可以說是開發(fā)商的心頭肉。"如果這波疫情沒有這么重，這個(gè)開完指標(biāo)壓力就好一些，但距離完成，可能還有距離。"孫佳透露，因10月、11月的數(shù)據(jù)過于"難看"，目前完成全年指標(biāo)可以說是"不可能實(shí)現(xiàn)的任務(wù)"。
"銷售市場仍在底部。"貝殼研究院市場分析師劉麗杰指出，從數(shù)據(jù)來看，70大中城市房價(jià)指數(shù)延續(xù)下跌走勢，一線城市新房、二手房價(jià)格環(huán)比跌幅均加深。其中，1-11月全國新建商品住宅銷售面積同比下降26%、銷售額同比下降28%。
開發(fā)與回款：政策底到來也沒擋住繼續(xù)惡化
銷售端的低迷，拉低了開發(fā)商的投資與回款。
開發(fā)層面，房企投資開工表現(xiàn)低迷，1-11月全國商品住宅開發(fā)投資額同比降幅擴(kuò)大至9%以上、新開工面積累計(jì)同比降幅均接近40%。
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金方面，1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金136313億元，同比下降25.7%。其中，國內(nèi)貸款15823億元，下降26.9%；利用外資66億元，下降26.6%；自籌資金48994億元，下降17.5%；定金及預(yù)收款44601億元，下降33.6%；個(gè)人按揭貸款21870億元，下降26.2%。
"從數(shù)據(jù)來看，開發(fā)商的到位資金跌幅僅次于前五月的下降25.8%，且11月單月跌幅創(chuàng)下來5月以來的新低，這說明一系列保主體的政策盡管出臺了不少，但并沒有真正落地到開發(fā)商手里。"一位不愿透露姓名的分析師直言，從開發(fā)與資金兩大類數(shù)據(jù)可以看出，近期，政策雖然全面發(fā)力，既有供給端的紓困，也有需求端的激勵。供給端三支箭積極改善房企資金面，而且是全方位、全渠道，針對民企的融資也在全面紓困，保交樓全面提速。但樓市保主體的"最后一公里"還沒有打通，整個(gè)行業(yè)"實(shí)際缺錢"的狀態(tài)恐怕還需要一段時(shí)間的落地才能解決。"但無論如何，市場不好，再多的水也流動不起來。"上述分析師直言，當(dāng)下已經(jīng)到了必須要保主體與保市場雙向努力、雙向奔赴才能拉動的狀態(tài)，急需相關(guān)鼓勵消費(fèi)的政策出臺。
前瞻：翹尾難現(xiàn)
"現(xiàn)在就看一周之后大家陽過了怎么樣，我們對這個(gè)項(xiàng)目還是有信心的，但愿市場還能給我們留兩周左右沖刺的機(jī)會。"孫佳感嘆。
但市場的前瞻指標(biāo)并不樂觀。貝殼研究院數(shù)據(jù)也顯示，11月貝殼50城二手房成交量指數(shù)較10月也明顯下降。11月市場整體預(yù)期低迷，疫情防控政策的調(diào)整也在一定程度上影響了市場的交易節(jié)奏。
從前瞻指標(biāo)看，11月代表市場預(yù)期的二手房景氣指數(shù)進(jìn)一步下降，二手房帶看客源量和新增房源量繼續(xù)回調(diào)，整體市場活躍度較低，相關(guān)指標(biāo)的綜合表現(xiàn)反映出年底傳統(tǒng)"翹尾"行情較難出現(xiàn)。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，若資金面好轉(zhuǎn)，市場對開發(fā)商層面的預(yù)期好轉(zhuǎn)，開發(fā)商降價(jià)打折的預(yù)期就會緩減，房價(jià)指數(shù)下跌的狀況就會好轉(zhuǎn)。當(dāng)然，需求端，包括降低按揭利率，熱點(diǎn)城市啟動"認(rèn)房不認(rèn)貸"的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整和退出限購政策、鼓勵開發(fā)商降價(jià)促銷等等，也會利好開發(fā)商內(nèi)源融資，提高造血功能，也會利好價(jià)格穩(wěn)定?？傊┬鑳啥巳姘l(fā)力，互相支撐，最終才能讓價(jià)格企穩(wěn)，預(yù)計(jì)在明年上半年左右，而在這之前，房價(jià)下跌的走勢還會持續(xù)。
"今年市場的下行是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷上一個(gè)高速發(fā)展周期后的回落，房企風(fēng)險(xiǎn)外溢、疫情頻繁擾動等因素又加深了下行的幅度。當(dāng)前供給兩端的支持政策均在落地執(zhí)行中，疫情防控政策的調(diào)整有望加快長期觀望情緒的出清。"展望2023年，劉麗杰認(rèn)為，企業(yè)融資支持政策將加快保交樓的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，消費(fèi)者對購買新房的觀望情緒有望緩解，促使今年部分延遲的購買需求在2023年逐步釋放，換房退稅等改善性需求支持政策也促使換房需求在2023年入市，預(yù)計(jì)2023年市場將逐步呈現(xiàn)量價(jià)趨穩(wěn)走勢。
北京商報(bào)記者 王寅浩