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12月28日，由中國(guó)企業(yè)改革與發(fā)展研究會(huì)、網(wǎng)易財(cái)經(jīng)、網(wǎng)易財(cái)經(jīng)智庫(kù)聯(lián)合主辦的“2023網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會(huì)”在北京舉行。原房改課題組組長(zhǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司原董事長(zhǎng)，匯力基金董事長(zhǎng)孟曉蘇發(fā)表了他對(duì)于當(dāng)下中國(guó)樓市的見(jiàn)解。

60S要點(diǎn)速讀：

1.中國(guó)經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，中國(guó)樓市就還會(huì)恢復(fù)發(fā)展活力。我認(rèn)為樓市應(yīng)在2023年下半年恢復(fù)發(fā)展，中國(guó)樓市每次的低迷期大致是兩年多，一般不會(huì)更長(zhǎng)。樓市低迷到現(xiàn)在已經(jīng)將近兩年時(shí)間，是時(shí)候該恢復(fù)起來(lái)了。

2. 從宏觀上看，居民現(xiàn)在買(mǎi)房是幫助中國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展。從個(gè)人來(lái)看，對(duì)于有購(gòu)買(mǎi)能力和有購(gòu)買(mǎi)需要的居民，現(xiàn)在正是房?jī)r(jià)低的時(shí)候，這并不是經(jīng)常出現(xiàn)的。該入市就入市，相當(dāng)于抄底。

3. 我們應(yīng)動(dòng)員社會(huì)力量進(jìn)入到一個(gè)大保障時(shí)代，要讓50%左右的居民家庭，能夠在不同程度上享受到保障房的政策，這樣我們就能夠更好地實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。

正文：

01

中國(guó)樓市應(yīng)在2023年下半年恢復(fù)發(fā)展

近十幾來(lái)年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了五次上揚(yáng)五次低落。這種短周期的波動(dòng)，我把它稱為像三步舞曲一樣的“蹦嚓嚓”。漲起來(lái)就是“蹦”，隨后就是在調(diào)控政策下“嚓嚓”地下跌。一般是一年上漲、兩年下滑，形成了五個(gè)“蹦嚓嚓”的短周期。

2020年疫情爆發(fā)時(shí)，中國(guó)樓市逆勢(shì)而上。2020年我國(guó)是世界主要經(jīng)濟(jì)體中唯一保持正增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)體，原因在于房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)了7%，拉動(dòng)了投資和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。到2021年下半年，樓市開(kāi)始下滑，一路下滑到2022年底。2022年中央采取了一系列措施，包括恢復(fù)金融支持房地產(chǎn)的多項(xiàng)措施。目前，在金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)力促之下，房地產(chǎn)金融已經(jīng)開(kāi)始采取鼓勵(lì)發(fā)展而不是壓制投資、抑制消費(fèi)的政策。

目前我們還缺一個(gè)核心的房地產(chǎn)政策——需要全面取消或者是弱化“限購(gòu)”，讓購(gòu)房居民能夠回到市場(chǎng)。從宏觀上看，居民現(xiàn)在買(mǎi)房是幫助中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。從個(gè)人來(lái)看，對(duì)于有購(gòu)買(mǎi)能力和有購(gòu)買(mǎi)需要的老百姓，現(xiàn)在是房?jī)r(jià)低的時(shí)候，這并不是經(jīng)常出現(xiàn)的，該入市就入市，相當(dāng)于抄底。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，中國(guó)樓市就還會(huì)恢復(fù)發(fā)展活力。我認(rèn)為樓市應(yīng)在2023年下半年恢復(fù)發(fā)展，中國(guó)樓市每次的低迷期大致是兩年多，一般不會(huì)更長(zhǎng)。樓市低迷到現(xiàn)在已經(jīng)將近兩年時(shí)間，是時(shí)候該恢復(fù)起來(lái)了。

02

國(guó)企央企應(yīng)回歸保障軌

房地產(chǎn)國(guó)企央企的設(shè)立，本來(lái)就是為了完善住房保障體系。我在1992年開(kāi)始到全國(guó)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司——中房公司工作，那時(shí)候我們?cè)谌珖?guó)建的都是保障房，主要是賣給各個(gè)單位，再由單位租賃給員工。這種方式不可持續(xù)，所以我們帶頭推動(dòng)了中國(guó)的房改。1998年房改課題組提供的房改方案被國(guó)家接受，全國(guó)房改得以啟動(dòng)。房改方案提出的住房供應(yīng)體系是：市場(chǎng)供應(yīng)商品房，政府提供廉租房。后來(lái)中央把它表述為“完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系”。房改時(shí)通過(guò)合理的價(jià)格測(cè)算，各單位把租住公房賣給了老職工。隨著日后的房?jī)r(jià)上漲，老職工當(dāng)年用兩三萬(wàn)元買(mǎi)的房，后來(lái)變成了幾百萬(wàn)元，讓他們跟上了共同富裕的步伐。這就是說(shuō)，房改在一次分配領(lǐng)域創(chuàng)造了公平。

現(xiàn)在國(guó)企央企應(yīng)回歸保障軌。保障房建設(shè)本身也不虧本，因?yàn)樗耐恋貎r(jià)格基本免了，利潤(rùn)不高但是風(fēng)險(xiǎn)小。我國(guó)保障房建設(shè)面對(duì)的市場(chǎng)非常大，包括新市民、新家庭的需要和老齡化需要，也包括未來(lái)鄉(xiāng)村振興產(chǎn)生的新需求。保障房的開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模要繼續(xù)加大。

我們應(yīng)動(dòng)員社會(huì)力量進(jìn)入到一個(gè)大保障時(shí)代，要讓50%左右的城鎮(zhèn)居民家庭，能夠在不同程度上享受到保障房政策照顧。這樣就能夠更好地實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。低收入居民不僅能住上房，而且應(yīng)允許購(gòu)得房屋產(chǎn)權(quán)。讓他們隨著日后的房產(chǎn)增值，也能夠像當(dāng)年參與房改的老職工們一樣，享受到房改紅利，走上共同富裕的道路。

03

保障房要建在配套相對(duì)好的地方，而不是遠(yuǎn)郊區(qū)

如果保障房的供應(yīng)量到位，就可能促進(jìn)從賣方市場(chǎng)變成買(mǎi)方市場(chǎng)?，F(xiàn)在有的城市允許低收入居民免租金入住，有了錢(qián)再補(bǔ)租金。對(duì)于這些城市，我建議在今后允許居民買(mǎi)房的時(shí)候，允許以租金抵房?jī)r(jià)，再加上住房抵押貸款的支持，就能幫助他們圓住房夢(mèng)。人民群眾更容易接受這樣“租購(gòu)并舉”的政策，讓他們?cè)谖磥?lái)可能會(huì)擁有房屋。待房屋具有商品價(jià)值以后，他們的家庭財(cái)富也會(huì)達(dá)到上百萬(wàn)元以至幾百萬(wàn)元。

保障房當(dāng)然要建在配套相對(duì)好的地方，而不應(yīng)是遠(yuǎn)郊區(qū)。為什么不能把保障房建在好一點(diǎn)的地方？城鄉(xiāng)之間到處都是閑置土地。公租房應(yīng)該單配一套土地指標(biāo)，不應(yīng)占地方政府招拍掛土地的指標(biāo)。增加這一塊土地不會(huì)影響到城市整體規(guī)劃，反而會(huì)使規(guī)劃更為合理。

居民買(mǎi)房時(shí)應(yīng)該看清楚哪里是城市增長(zhǎng)極。比如，北京的行政辦公區(qū)已經(jīng)搬到通州，剛開(kāi)始很多人不愿意搬，但現(xiàn)在通州條件逐漸變好，房?jī)r(jià)相對(duì)低，日后房?jī)r(jià)漲幅會(huì)高于北京市區(qū)。還有環(huán)京的河北廊坊“北三縣”地區(qū)，由于實(shí)行限購(gòu)政策，房?jī)r(jià)幾乎腰斬。樓市政策恢復(fù)正常后，北京的輻射力對(duì)它們來(lái)說(shuō)依舊很強(qiáng)，它們都是新的增長(zhǎng)極。

04

REITs在美國(guó)42年增值140多倍

根據(jù)中國(guó)證監(jiān)會(huì)要求，下一步要把長(zhǎng)租房和商業(yè)租賃房納入REITs試點(diǎn)。長(zhǎng)租公寓是REITs的最好資產(chǎn)，因?yàn)樗旧硎巧虡I(yè)租賃型的。我參與過(guò)一些國(guó)外的REITs發(fā)行和REITs轉(zhuǎn)讓，這些商業(yè)樓宇既具有一定的當(dāng)期收益，又有房產(chǎn)長(zhǎng)期增值的利好，可讓投資人獲得更多收益。這些正是商業(yè)REITs深受投資人歡迎的原因。

北美REITs協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)斯蒂文先生幾年前曾給我一張圖表，顯示如果在1972年以1美元買(mǎi)REITs產(chǎn)品，到2014年它增值到142美元，42年增值到142倍。這其中包括每年分紅、資產(chǎn)增值和股票溢價(jià)。從長(zhǎng)線來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)增值是最大的資產(chǎn)收益來(lái)源。

多年來(lái)我國(guó)各個(gè)城市房?jī)r(jià)都在上漲，而且上漲幅度不低。以北京翠微小區(qū)為例，1985年中房公司賣給國(guó)有單位才460元一平方米，到2022年二手房已增值到每平方米8萬(wàn)元。37年增值了172倍。假如在1985年把翠微小區(qū)房產(chǎn)做了REITs，那么這個(gè)增值率就歸REITs投資人了。

在沒(méi)有REITs等直接融資工具的時(shí)候，居民只能把錢(qián)存在銀行，再由銀行貸款給企業(yè)，讓開(kāi)發(fā)商拿這些貸款當(dāng)老板。有了REITs，普通百姓就可以做商業(yè)物業(yè)的主人?，F(xiàn)在經(jīng)常遇到企業(yè)貸款不能償還的情況，積累下去就會(huì)形成壞賬。如果此時(shí)能把債務(wù)人的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)中的優(yōu)質(zhì)收租資產(chǎn)做成REITs，就不僅可以使債務(wù)人減輕負(fù)債，而且可以讓債權(quán)人變成權(quán)益人。這是“把貸款還給百姓，把資產(chǎn)還給人民”的一種金融操作，是商業(yè)租賃房REITs具有的獨(dú)特能力。

我國(guó)REITs從基礎(chǔ)設(shè)施起步，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入保障性租賃房，下一步應(yīng)再將進(jìn)入到商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域。商業(yè)領(lǐng)域有它的新要求，包括對(duì)它的租金要求不那么高，因?yàn)橥顿Y人更看中它的未來(lái)增值。

經(jīng)常聽(tīng)到有些專家說(shuō)，與國(guó)外相比，中國(guó)人持有房產(chǎn)太多而持有金融資產(chǎn)太少。那是因?yàn)檫^(guò)去沒(méi)有把房屋資產(chǎn)做成金融產(chǎn)品。中國(guó)百姓的傳統(tǒng)投資習(xí)慣是“購(gòu)房置地”，人民群眾當(dāng)然愿意持有不動(dòng)產(chǎn)類的金融資產(chǎn)。我們不能只給老百姓提供那些長(zhǎng)期不分紅、只能“用腳投票”的金融產(chǎn)品，甚至只靠談理想、談未來(lái)、談情懷來(lái)圈錢(qián)。我們希望人民群眾持有的金融資產(chǎn)每年可以分紅、便于在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓、還有資產(chǎn)長(zhǎng)期升值的潛力。如果長(zhǎng)租房市場(chǎng)和其它商業(yè)樓宇能夠發(fā)行REITs，就能把一批良好的直接融資產(chǎn)品提供給人民群眾，相信我國(guó)人民群眾的金融資產(chǎn)持有比重就會(huì)很快增長(zhǎng)。

美國(guó)擁有全世界最大的REITs市場(chǎng)，按人民幣計(jì)算總市值約達(dá)10萬(wàn)億人民幣。中國(guó)有基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)100多萬(wàn)億，房產(chǎn)資產(chǎn)400多萬(wàn)億，如果從中拿出10萬(wàn)億資產(chǎn)變成REITs，讓人民群眾通過(guò)各種基金方便持有，我國(guó)就有望成為世界第一大REITs市場(chǎng)。中國(guó)深滬兩市現(xiàn)在各有大約40多萬(wàn)億的股票市值，REITs如果再有10萬(wàn)億到20萬(wàn)億的市值，就可以進(jìn)一步豐富中國(guó)的資本市場(chǎng)，還能起到資本市場(chǎng)穩(wěn)定器的作用。