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12月28日，由中國企業(yè)改革與發(fā)展研究會、網(wǎng)易財經(jīng)、網(wǎng)易財經(jīng)智庫聯(lián)合主辦的“2023網(wǎng)易經(jīng)濟學(xué)家年會”在北京舉行。

著名經(jīng)濟學(xué)家馬光遠發(fā)表“2023年中國的房地產(chǎn)將何去何從”主題演講。

馬光遠指出，2022年1月到11月房地產(chǎn)開發(fā)投資下滑了9.8%，而且下半年房地產(chǎn)市場并沒有像大家預(yù)期的那樣出現(xiàn)反彈，而是繼續(xù)加速下滑。我預(yù)計1月到11月房地產(chǎn)無論是銷售額還是銷售面積都下滑了30%。但是1月到11月居民中長期貸款下滑幅度是超過55%，這意味著房地產(chǎn)的銷售很可能下滑超過50%，也就是說2022年房地產(chǎn)銷售應(yīng)該是一個腰斬的行情，但我認為2023年大概率房地產(chǎn)會觸底，也就是說這個市場可能會差不多到底了。

房地產(chǎn)的溫度為什么這么低？今年究竟是什么樣的影響導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的走勢，遠遠低于大家的預(yù)期？馬光遠認為有三個原因。

第一是過去幾年房地產(chǎn)調(diào)控政策對整個市場的影響非常大。2021年全年各地出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策，我統(tǒng)計是超過了600個，這是房地產(chǎn)市場化以來前所未有的。

第二是房地產(chǎn)自身周期轉(zhuǎn)換的結(jié)果。房地產(chǎn)的周期已經(jīng)進入到一個全新的周期，無論市場基本面還是未來的需求，還是房地產(chǎn)面臨的大環(huán)境等等，跟過去完全不一樣了。從供求關(guān)系來講，現(xiàn)在肯定是供大于求。從經(jīng)濟大環(huán)境來講，中國經(jīng)濟告別高增長了，房地產(chǎn)也不可能獨善其身，走出一條獨立的行情。包括人口，2022年中國人口歷史性地進入一個負增長。

第三個是2022年的情況比較特殊。我們看到中國經(jīng)濟受疫情的影響，經(jīng)濟這種下行加速了房地產(chǎn)的下行，房地產(chǎn)的下行又反過來加速了經(jīng)濟的下行，兩個形成了一個互相負的反饋，

在房地產(chǎn)調(diào)控政策變化以后，談及對未來房地產(chǎn)市場研判時，馬光遠稱，從2021年9月開始整個市場調(diào)控基調(diào)出現(xiàn)了變化，出現(xiàn)變化的主要原因，是因為中國一些頭部的房地產(chǎn)企業(yè)，由于資金鏈的斷裂，很多項目出現(xiàn)了問題。但這種調(diào)控變化稍微有點晚，很多政策制定者認為，如果這個時候我們一旦放松調(diào)控，可能會功虧一簣，所以導(dǎo)致政策沒有進行及時調(diào)整。從2022年9月到現(xiàn)在，整個市場在不斷放松。2022年1月到11月，全國所有城市所有的政策加起來差不多超過900多個，這個在房地產(chǎn)歷史上也是前所未有，但我覺得我們的政策在出臺的時機上，包括力度、含金量方面仍然是不夠的。過去調(diào)控政策一放松，房地產(chǎn)市場總是出現(xiàn)反彈，但現(xiàn)在沒有，現(xiàn)在整個市場面完全不一樣了，所以我講出現(xiàn)報復(fù)性反彈的概率等于零。

為什么政策可以說出得已經(jīng)差不多了，但是市場還是沒有什么變化，市場信心沒有變化，馬光遠表示，跟政策的配比有關(guān)系，比如首付比例、房貸利率、開發(fā)商融資等。所以我們的政策盡管擠牙膏擠到最后一下子所有的政策基本都出來了，但是市場最好的時機已經(jīng)錯過了。

2023年應(yīng)該怎么辦？馬光遠稱，在中央經(jīng)濟工作會議會后發(fā)的通告里面，房地產(chǎn)的重視程度到了今天這個程度，從保交樓到房地產(chǎn)的融資，到需求端怎么樣改善，到怎么樣防范房地產(chǎn)的風(fēng)險等等，整個政策基本全出來了。中央經(jīng)濟工作會議以后，中財辦的相關(guān)負責(zé)人也做了解讀，從房地產(chǎn)未來供給端怎么樣進行改善，需求端怎么樣改善，包括房地產(chǎn)怎么樣平穩(wěn)過渡到新的發(fā)展模式，都做了一系列的規(guī)劃。那么我們要問，2023年房地產(chǎn)會不會軟著陸，我覺得要避免房地產(chǎn)出現(xiàn)硬著陸，要避免房地產(chǎn)真的出現(xiàn)風(fēng)險。

為了避免房地產(chǎn)市場出現(xiàn)崩盤的風(fēng)險，馬光遠給出了3點建議。

第一、一定要改變觀念。我們應(yīng)該尊重房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)律，不能再靠調(diào)控的思維來進行了。一方面要出臺新的政策，一方面一定要把以前以調(diào)控為思維的政策全部拿掉。現(xiàn)在大家不買房子是對市場沒有信心，不是因為你有限購。所以我認為，各種各樣的調(diào)控政策應(yīng)該退出，特別是限購，包括北京。

第二、要出臺超常規(guī)的新政策。一是該救的房地產(chǎn)企業(yè)一定要救，二是不能出現(xiàn)爛尾樓，三是鼓勵大家買房子。

第三、開發(fā)商要持續(xù)發(fā)展。這種持續(xù)發(fā)展是建立在有信心的基礎(chǔ)上，如果沒有信心的話是很難發(fā)展的。信心來自哪里？來自于這個行業(yè)的長遠預(yù)期。只要把調(diào)控的周期思維走出來，行業(yè)就會有一個長遠的預(yù)期，告訴大家房地產(chǎn)在我們看得見的將來，仍然是支柱產(chǎn)業(yè)，不會變。

馬光遠表示，房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟的一個縮影，房地產(chǎn)的政策也是中國公共政策的縮影，我們這幾年在公共政策層面值得檢討的地方就是一定要有耐心，行業(yè)的調(diào)整要有耐心，對行業(yè)的改變要有耐心。比如房地產(chǎn)行業(yè)，我們承認房地產(chǎn)行業(yè)有很多問題，當(dāng)然中國很多行業(yè)都有問題，但是改變這個問題，解決這個問題一定要給時間，不能著急。我希望中國經(jīng)濟的各個行業(yè)，都把耐心作為我們在制定行業(yè)政策的時候一個首要的前提，也就是說不要著急，慢慢來，時間可以解決很多問題。高房價的問題，房地產(chǎn)不健康發(fā)展的問題，三高的問題，都是可以解決的。

馬光遠認為，耐心特別重要，只要有耐心，房地產(chǎn)出現(xiàn)軟著陸是必然的，只要給行業(yè)長期的預(yù)期，行業(yè)自然會健康發(fā)展。所以我覺得我最大的期待是，2023年中國房地產(chǎn)正確告別調(diào)控周期，我們把所有的精力立足于制度建設(shè)，立足于長效機制，立足于這個行業(yè)給大家一個長遠的預(yù)期，我認為這才是最重要的。