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文｜鄧浩志

1、樓市延續(xù)過(guò)去一個(gè)月的低迷趨勢(shì)。

廣州樓市自去年11月30日防控政策松綁后便出現(xiàn)了比較明顯的復(fù)蘇。至12月中旬，社會(huì)面出現(xiàn)普遍感染后，大家普遍減少社會(huì)活動(dòng)，于是樓市重新凍結(jié)并一直延續(xù)至春節(jié)檔期。春節(jié)檔本來(lái)就是大城市樓市的傳統(tǒng)淡季。再疊加下面四個(gè)原因，于是出現(xiàn)了淡上加淡的情況。

2、整個(gè)市場(chǎng)都在等待廣州的利好政策。

2022年下半年開始，全國(guó)幾乎所有的二三四線城市都出臺(tái)了各式各樣的刺激樓市政策。廣州雖然一直傳聞可能調(diào)整目前過(guò)嚴(yán)的調(diào)控政策，但利好遲遲不見兌現(xiàn)。使得部分本地的購(gòu)買力，要么一直處于觀望，要么被分流到了廣州周邊地區(qū)，比如政策更松動(dòng)的佛山臨穗板塊。

相比較另外三個(gè)一線城市，廣州無(wú)論是房?jī)r(jià)還是購(gòu)買力，都比其他三個(gè)城市低一個(gè)量級(jí)。目前北京、上海樓市目前仍然保持較強(qiáng)的態(tài)勢(shì)，所以也不太敢松綁。而廣州樓市長(zhǎng)期以來(lái)更接近二線城市，市場(chǎng)弱于北京上海，但卻采取了和另外三個(gè)一線城市一樣的嚴(yán)厲調(diào)控政策。所以購(gòu)買力至今釋放不出來(lái)，市場(chǎng)仍然在底部運(yùn)行。

總體看來(lái)，目前四大一線城市，北京上海依然保持強(qiáng)勁的購(gòu)買力，廣州的基本面并不支持采用同樣嚴(yán)厲的調(diào)整政策，深圳則是在全球最嚴(yán)調(diào)整政策下，依舊處于樓市半停擺狀態(tài)，其已經(jīng)不是一個(gè)完整的“市場(chǎng)”了。

3、今年出現(xiàn)報(bào)復(fù)性回鄉(xiāng)潮、出游潮，市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)不在樓市。

2023年春運(yùn)第20天共發(fā)送旅客4356.4萬(wàn)人次,比2022年同期增長(zhǎng)85.9%。今年春節(jié)假期全國(guó)國(guó)內(nèi)旅游出游3.08億人次，同比增長(zhǎng)23.1%。實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收入3758.43億元，同比增長(zhǎng)30%……很明顯，回鄉(xiāng)過(guò)年、外出旅游的占比大幅提高，這在一定程度上也影響了留本地看房客戶的基數(shù)。前兩年樓市春節(jié)檔不但太淡，多少也受惠于就地過(guò)年的政策。

4、廣州多數(shù)樓盤普遍放棄春節(jié)檔。

之前有感染潮，之后春節(jié)又來(lái)得早，對(duì)于市場(chǎng)偏淡，廣州各大開發(fā)商早有預(yù)期。所以普遍不在春節(jié)檔搞大的營(yíng)銷動(dòng)作，既沒(méi)有新貨，也沒(méi)價(jià)格優(yōu)惠，更沒(méi)有大的推廣宣傳，甚至現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)也是一切從簡(jiǎn)。據(jù)我所知，廣州樓市的大規(guī)模營(yíng)銷動(dòng)作都安排在春節(jié)后。幾個(gè)新盤在節(jié)前開放展示，也都預(yù)計(jì)年后擇時(shí)開盤。預(yù)計(jì)2月中，樓市會(huì)有一個(gè)開盤、宣傳、促銷的小高潮?；蚶_一波小陽(yáng)春行情。但這波行情表現(xiàn)如何？或更多取決于廣州樓市的后續(xù)政策。

5、高舉回鄉(xiāng)置業(yè)大旗，三四線城市主動(dòng)搶客，分流了廣州購(gòu)買力。

除了第2點(diǎn)所說(shuō)的，佛山臨廣板塊吸收了部分廣州購(gòu)買力之外。今年春節(jié)檔，國(guó)內(nèi)一批三四線城市掀起了回鄉(xiāng)置業(yè)潮，除了各大樓盤的促銷活動(dòng)，各地政府也紛紛推出回鄉(xiāng)置業(yè)的優(yōu)惠政策。遠(yuǎn)的不說(shuō)，大灣區(qū)及周邊的肇慶，江門、清遠(yuǎn)等樓盤近期也紛紛加強(qiáng)宣傳推廣，重點(diǎn)爭(zhēng)奪來(lái)自廣、深的一線城市客戶。

（本文圖片來(lái)自網(wǎng)絡(luò)）