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2023-01-31
“三支箭”加速行業(yè)洗牌，近一月涉房并購超600億
更新時間：2023-01-10 16:38:08作者：智慧百科
導讀：“此前發(fā)生的收并購多處于問題樓盤的項目層面，真正上升到房企集團層面的還是在‘三支箭’以后，無論央國企還是標桿民營房企，想要撬動更多社會資本參與化解房地產(chǎn)行業(yè)風險，還是要以市場的方法解決，要讓投資方看到長遠的利益，如華潤并購華夏幸福南方總部、建發(fā)并購紅星美凱龍兩大案例?！?/p>
（文/張志峰 編輯/馬媛媛）“第三支箭”支持出險房企再融資政策落地剛剛一個多月，新一輪收并購大戰(zhàn)已經(jīng)打響。
央國企如華潤置地、廈門建發(fā)、珠海華發(fā)紛紛行動起來，尋找“獵物”擴大市場份額，融創(chuàng)、華夏幸福、紅星美凱龍、綠地等出險企業(yè)也積極出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以求盡快擺脫債務困境。
據(jù)克而瑞監(jiān)測，僅2022年12月重點房企共涉及48筆并購交易，披露交易金額的有32筆，總交易對價約528億元，環(huán)比大幅增長72.4%。
涉房并購幾乎每天都有
1月8日，2023年首單大額收并購誕生，廈門國資房企建發(fā)股份與家居行業(yè)龍頭紅星美凱龍雙雙發(fā)布公告，前者正在籌劃通過現(xiàn)金方式協(xié)議收購紅星美凱龍控股集團有限公司持有的上市公司紅星美凱龍家居集團股份有限公司不超過30%股份。
若交易完成，建發(fā)很可能將取代其原有實控人，取得紅星美凱龍實際控股權(quán)。
就此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，業(yè)內(nèi)普遍認為與紅星控股的資金壓力有關(guān)。
據(jù)紅星控股2022年公司債券中期報告，2022年上半年末，紅星控股合并范圍凈利潤為-27.28億元，較上年同期減少294.75%。同期，紅星控股總資產(chǎn)為1874.88億元、總負債卻高達1229.18億元。
不過，多數(shù)投資者似乎并不認可建發(fā)此時大規(guī)模涉足家居板塊。1月9日開盤，接盤方建發(fā)股份股價直接跌停，而港股上市的紅星美凱龍股價卻大漲14.61%。
亦有行業(yè)人士樂觀表示，無論是從現(xiàn)金流還是品牌角度，美凱龍仍算是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，尤其是企業(yè)家居連鎖賣場，多數(shù)為紅星美凱龍自有固定資產(chǎn)，且地理位置相對優(yōu)越，本身價值就不算低。
而此前幾日，行業(yè)內(nèi)幾乎每天都有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并購案正在發(fā)生。
如1月3日晚間，珠海國資委旗下華發(fā)股份公告稱，公司全資子公司珠海華發(fā)擬收購深圳融創(chuàng)文旅持有的融華置地51%股權(quán)以及深圳融創(chuàng)文旅對融華置地的債權(quán)及利息，總金額約為35.8億元。
1月4日，上海國資房企綠地控股公告稱，擬與明宇商旅就酒店管理業(yè)務開展戰(zhàn)略合作。根據(jù)戰(zhàn)略合作意向，公司控股子公司綠地數(shù)字科技有限公司擬將其所持有的上海綠地酒店管理有限公司52%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給明宇商旅，股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價為6.24億元。
1月5日，鐵獅門宣布向凱德投資的人民幣基金出售位于上海的尚浦中心項目，交易估值為76億元。
1月6日，據(jù)全國產(chǎn)權(quán)行業(yè)信息化綜合服務平臺披露，上海長鸝企業(yè)發(fā)展掛牌長際地產(chǎn)7.5%股權(quán)及相應債權(quán)，底價4.17億元。
根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)監(jiān)測，12月重點房企披露交易金額的32筆收并購多集中在下半月，交易金額高達528億元。
也就是說，加上1月上旬幾單大型收并購，近1個月時間內(nèi)國內(nèi)披露交易對價的涉房并購金額已經(jīng)遠遠超過600億元，高于2022年1-11月份“三支箭”政策之前的收并購總額。
數(shù)據(jù)來源于企業(yè)公告，觀察者網(wǎng)整理
融資改善加速行業(yè)風險出清
2022年12月16日的萬科臨時股東大會上，萬科董事局主席郁亮談到行業(yè)變化稱，時隔20年，房地產(chǎn)再次成為支柱產(chǎn)業(yè)，政策面都在逐步向好，且“政策面向好的力度、廣度超出了預期和想象”，“這幾個月下來，我覺得微光在逐步變成曙光”。
讓郁亮看到曙光的關(guān)鍵，是政策面利好消息接踵而至。
自2022年11月以來，監(jiān)管部門頻頻出臺房地產(chǎn)幫扶措施，信貸、債券和股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”，托底意向非常明顯。
緊接著，“金融16條”向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)提供了萬億級別的意向授信額度；政策支持民營企業(yè)發(fā)債融資，預計額度達到2500億元；重啟了地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)融資。
年尾，中央經(jīng)濟工作會議、國務院常務會議不斷釋放穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策信號。自高層重申“房地產(chǎn)支柱地位”以及中央經(jīng)濟工作會議提出“支持剛性和改善性住房需求”后，各監(jiān)管部門開始輪番為房地產(chǎn)“發(fā)聲”，密集出臺政策措施，以期修復行業(yè)信心。
12月20日，央行召開會議表示，引導金融機構(gòu)支持房地產(chǎn)行業(yè)重組并購，推動防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善頭部房企資產(chǎn)負債狀況。
根據(jù)中指監(jiān)測，目前全年已有超300省市（縣）出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策近千次，政策調(diào)控力度和頻次達到近年來峰值。
在這其中，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言影響最大的莫過于各種并購融資和股權(quán)融資通道徹底放開。
2022年11月28日，“第三支箭”剛剛射出，A股涉房并購重組迎來破冰，至少已有3家房企通過發(fā)行股份購買資產(chǎn)，招商蛇口重啟南油收購案引發(fā)莫大關(guān)注，格力地產(chǎn)重啟收購珠海免稅集團欲“再續(xù)前緣”。
但第一個“吃螃蟹”的是上海國企陸家嘴，擬收購母公司陸家嘴集團旗下的4處資產(chǎn)，其中2處系定增融資收購，2處以現(xiàn)金方式收購，雖不如招商蛇口、格力地產(chǎn)受關(guān)注，卻搶下了上市房企并購重組第一單，正式打開了“涉房”并購重組的“閘門”。
2022年12月28日，公開市場違約已久的華夏幸福宣布向華潤置地轉(zhuǎn)讓南方總部旗下四家下屬公司股權(quán)和債權(quán)，轉(zhuǎn)讓價格價格是124億元，主要用于債務償付。
華潤置地的這筆收購，涉及華夏幸福南方總部旗下的三處資產(chǎn)，包括武漢長江中心項目、武漢中北路項目和南京大校場項目，以及標的股權(quán)公司下屬的子公司。
此次交易之后，華夏幸福南方總部不復存在，而企業(yè)以此換來124億元現(xiàn)金流。
這筆發(fā)生在年末的買賣，也既是房地產(chǎn)行業(yè)2022年最大宗的收并購案，也為新一輪并收購大戰(zhàn)拉開了序幕。
從項目層面并購上升至集團
事實上在此之前，包括AMC（金融資產(chǎn)管理公司）、各地紓困基金等在內(nèi)的多個金融機構(gòu)早已著手參與問題樓盤風險化解工作。
例如近期，中國華融聯(lián)手6家銀行、中信信托對融創(chuàng)上海董家渡項目達成股權(quán)融資合作，中國東方也與融創(chuàng)武漢桃花源項目達成股權(quán)融資合作，融創(chuàng)通過轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)獲得AMC注資。
就在不久前的1月4日，國內(nèi)另一家四大AMC之一的中國信達旗下信達地產(chǎn)公告稱，公司全資子公司信達重慶房產(chǎn)的全資子公司信達星城與公司關(guān)聯(lián)方中國信達共同參與認購合伙企業(yè)份額。
合伙企業(yè)總認繳規(guī)模為10.6億元，其中中國信達作為有限合伙人認繳2.78億元，占合伙企業(yè)規(guī)模的26.22%；信達星城認繳2.11億元，占合伙企業(yè)規(guī)模的19.91%，并對項目進行操盤開發(fā)。
在行業(yè)人士看來，此前發(fā)生的收并購多處于問題樓盤的項目層面，真正上升到房企集團層面的還是在“三支箭”以后，無論央國企還是標桿民營房企，想要撬動更多社會資本參與化解房地產(chǎn)行業(yè)風險，還是要以市場的方法解決，要讓投資方看到長遠的利益，如華潤并購華夏幸福南方總部、建發(fā)并購紅星美凱龍兩大案例。
換言之，當行業(yè)下行遇到并購融資松綁，伴隨著行業(yè)風險快速出清的，必然是行業(yè)洗牌大幅加速。
其中，中小房企面臨存亡抉擇，大型房企也可能不得不轉(zhuǎn)賣資產(chǎn)套現(xiàn)以求多元化轉(zhuǎn)型與長遠發(fā)展，但對于不差錢的央國企和少數(shù)標桿房企而言，完成并購擴張既是其歷史使命，也是其飛速擴張、搶占市場份額的大好時機。
行業(yè)普遍預期，2023年政策繼續(xù)側(cè)重引導房地產(chǎn)風險“軟著陸”，中央可能會在房企融資、并購重組、債務展期等方面出臺更多政策來幫助房企化解流動性危機。
58安居客房產(chǎn)研究院張波分析認為，2022年是房地產(chǎn)的“政策大年”，通過金融調(diào)控的發(fā)力，推動房企解決資金問題。預計2023年房企融資渠道有望重新恢復，整個行業(yè)可能會迎來一波重組并購潮，行業(yè)風險有望進一步緩釋。此后，優(yōu)質(zhì)的頭部房企、“三道紅線”綠檔房企、積極拿地未來有地可賣的房企，未來有進一步發(fā)展的機會。
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